Por Danny Canales

dcanales@inversioninmobiliariacr.com

El programa de "regeneración urbana y repoblamiento de San José", mediante el cual se procura convencer a un importante grupo de personas a que se trasladen a vivir en el centro de la capital costarricense, no se detiene.

Tras cumplirse la primera década desde que se erigió la primera torre de apartamentos, los desarrolladores siguen gestionando permisos de construcción para nuevos proyectos que, de consolidarse todos los que vienen en marcha, San José llegaría a contar con 31 edificios de altura.

De ellos 20 ya son una realidad o al menos tienen visados los permisos, en tanto que los once restantes están en trámites para iniciar obras. No se incluyen los desarrollos que están en planes pero no han iniciado las gestiones en los entes correspondientes.

Las obras habitadas o en trámite consolidan una inversión por arriba de los $135 millones, negocio que engordaría si se completan los desarrollos en camino.
INversión INmobiliaria realizó esta radiografía de los primeros diez años del despegue del boom de torres de apartamentos en la capital con base en información suministrada por el Departamento de Permisos de Construcción de la Municipalidad de San José.

Como es la tendencial mundial, las torres que se construyen en San José son cada vez más altas. En el Paseo Colón hay un desarrollo que supera los 90 metros y está por anunciarse uno en Sabana Noroeste, que rondará los 100 metros.

Un alto porcentaje de la oferta inmobiliaria de altura consiste en soluciones de vivienda, aunque también hay comercio -mucho del cual se concentra en las primeras plantas de los edificios- y pronto se sumará la construcción de edificios públicos, como bancos y la nueva sede de la Asamblea Legislativa de Costa Rica.

Mata Redonda, con diez proyectos, y Merced, son seis, son los distritos más apetecidos por los desarrolladores, seguidos por Hospital, Uruca, Catedral y Carmen, con tres cada uno. En tanto que Zapote, Pavas y Hatillo registran un proyecto.

El plan de "regeneración urbana y repoblamiento de San José" arrancó oficialmente en 2004, con la firma de un decreto ejecutivo por parte del presidente Abel Pacheco y el respaldo del municipio capitalino; sin embargo, el inicio de las primeras obras arrancó en 2008.

La iniciativa facilitaba la construcción de edificios de apartamentos en los cuatro distritos del centro de la capital: Carmen, Merced, Catedral y Hospital.

Esta medida era parte de las acciones para combatir la crisis de los altos costos del petróleo a nivel global, tratando de desincentivar el uso del vehículo facilitando vivir a pocos pasos del trabajo.
Para ese entonces se estaba dando una masiva migración de capitalinos hacia la zona oeste, principalmente en las comunidades de Escazú, Santa Ana y Ciudad Colón, lo que estaba generando una fuerte saturación de las vías de acceso, aumento en el consumo de combustibles y alta contaminación.

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El plan tenía dos componentes: por un lado había que convencer al ciudadano a asentarse en el casco central y para ello había que adaptar San José a su nueva realidad con bulevares, ciclovías, zonas recreativas, parques limpios y seguros, comercio y otras facilidades.

Pero al mismo tiempo tenía el reto de interesar a los desarrolladores inmobiliarios en invertir en una urbe que perdía cada vez más habitantes.
Para enfrentar ese reto la municipalidad de San José fijó un plan de estímulos a los inversores, donde destaca la reducción impositiva y el aval para aprovechar hasta un 30% más del área útil de construcción.

El ayuntamiento valoró que lo que dejaría de percibir con la reducción del impuesto de construcción al desarrollador, se lo iba a ganar con más personas viviendo en la capital, los nuevos impuestos que generarían los nuevos inquilino de San José y las patentes comerciales que estaba generando el repoblamiento y el aumento de permisos para restaurar el comercio ante el crecimiento de la demanda, destacó Royee Alvarez, encargado del Departamento de Permisos de Construcción del municipio.

Otro beneficio indirecto fue el hecho de que, a diferencia de otras regiones, la capital dispone de todos los servicios, lo que le reducía aun más la inversión que debían hacer los constructores.