Por Redacción INversión Inmobiliaria
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Newmark Knight Frank México, que encabeza Giovanni D´Agostino, considera que la integración de enormes cantidades de datos, la sofisticación e inmediatez en la entrega de los productos a los clientes finales trajo como consecuencia el concepto de E-Commerce o Comercio Electrónico, que en su sentido básico representa el acceso a los bienes y servicios a través de medios digitales y que hoy por hoy registra crecimientos vertiginosos en México.

Sergio Pérez Castilleja, director ejecutivo de Servicios Corporativos Globales (GCS) LATAM de Newmark Knight Frank (NKF), indicó que en 2019 las transacciones de compra y venta de bienes y servicios por internet, será la actividad que marque la pauta en el mercado de la logística y distribución.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="señaló Sergio Pérez Castilleja"]En la industria inmobiliaria han existido muchos disruptores que han creado sismas en la forma en la que vemos y operamos dentro de nuestros espacios, ya sea por el interés de mejorar los aspectos humanos o por que las nuevas técnicas y tecnologías en la manufactura y distribución revolucionan todo. Grandes ejemplos de esto se ven resaltados por los anteriores tres cambios, empezando en el siglo XIX con la revolución industrial y los logros primitivos de la mecanización con rudimentarios aparatos y pequeñas máquinas de vapor, seguidos de una gran revolución durante el siglo XX con la invención de la cadena de producción que significó el inicio de la producción masiva, y durante la década de los 80, la integración de sistemas electrónicos y tecnologías de la información dando paso a los más básicos “robots” para asistir y a veces incluso, desplazar al capital humano. Finalmente, a partir de la entrada de este nuevo mileno el cambio ha sido agigantado con la informatización y digitalización de todos los procesos, creando un ambiente de errores de producción cercanos a cero, estadísticas medibles y soluciones que integran las capacidades de complicados asistentes robóticos y que han modificado el mercado de los bienes raíces en el mundo. [/quote]

Agregó que el Comercio Electrónico brincó de 85.7 mil millones de pesos en 2012 a 137 mil 505 millones de pesos en 2018, tan solo en nuestro país, en donde de acuerdo al INEGI, hay 74.3 millones de usuarios de internet y de los cuales 93% se conecta por medio de celular y 32% por computadoras de escritorio. El 32% reporta haber realizado alguna compra por internet, siendo los jóvenes de 18 a 34 años de edad los principales consumidores de este “nuevo” mercado. Para 2021 se estima que el número de usuarios mexicanos será de 92.2 millones.

De acuerdo con la CONDUSEF, de enero a septiembre 2018, se realizaron poco más de dos billones 181 mil millones de pagos en comercios y servicios con tarjetas de crédito o débito, representando las compras en tiendas electrónicas el 9.4% del total de las operaciones efectuadas con estos medios de pago y el 10.2% en términos de valor.

“A consecuencia de este acelerado desarrollo hemos visto numerosas repercusiones en la forma en la que las empresas operan su negocio, como ejemplo, tan solo en la Ciudad de México se absorbieron más de 150 mil metros cuadrados de espacio de oficinas, por empresas ligadas a la tecnología y comercio electrónico”, indicó el director ejecutivo de GCS LATAM de NKF.

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En cuanto al frente industrial, el impacto ha sido directo, por ejemplo, la zona de San Martin Obispo, en Cuautitlán Izcalli, Estado de México, que en el año 2000 no contaba con inventario, ahora tiene más de un millón de metros cuadrados dedicados casi exclusivamente a la distribución de productos, o Tepotzotlán que pasó de 200 mil metros cuadrados de inventario en 2003 a 2.7 millones en el año 2018, viendo también modificaciones en el tipo de inmueble a desarrollar buscando cada vez alturas más elevadas, distancias entre columnas con claros más ambiciosos y resistencias de piso de mayor calidad para poder estibar y aprovechar el metro cúbico de la operación para poder así manejar mucho más producto terminado, mejorar los tiempos y movimientos para poder distribuir productos al instante.

En este metraje destinado a la distribución es donde se encuentran muchos de los grandes jugadores de e-commerce con áreas cerca de los 100-120 mil metros cuadrados en Tepotzotlán y otros tantos en el rango de los 40 a 70 mil m² y que verán incrementadas sus ventas con la nueva plataforma electrónica del Banco de México CoDi, ya que llegará a más personas que no cuentan con una tarjeta bancaria.

“Tan sólo en el caso de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX), cerca del 50% de la superficie de las operaciones de carácter industrial corresponden al sector logístico, seguido con 18% por empresas automotrices y 8% de manufactura. Estas cifras demuestran la relevancia que tiene el primer giro mencionado ante las demandas de una población de alrededor de 20 millones de personas. El factor población también impacta en la disponibilidad de tierra que, ante una mancha urbana que no cesa de crecer, empuja los espacios industriales hacia una periferia más lejana. En este contexto, el desarrollo de micro-parques industriales se consolida como una interesante alternativa para atender las necesidades logísticas de empresas que requieren tener presencia dentro de la ciudad para atender la nueva dinámica que demandan fenómenos como el comercio electrónico”, apuntó por su parte, Juan Flores, director de investigación de mercados de NKF.

Todos estos movimientos han traído resultados para el mercado industrial clase A de la Ciudad de México con crecimientos cercanos al millón de metros cuadrados anuales, como se ve a continuación:

“Ahora al final de la cadena, ¿Cómo ha afectado esto al espacio comercial? Los hábitos del consumidor se han visto modificados, mostrando un incremento en el consumo durante los últimos cuatro años, en los que el punto de venta creció en 5%, mientras que el E-commerce vio un crecimiento del 43%”, señaló el director ejecutivo de GCS LATAM de Newmark.

Afirmó que sin embargo, y contrario a lo que sucede en otros países, en México los bienes raíces comerciales aún se encuentran en franco crecimiento tanto en tiendas departamentales como en centros comerciales, con una tasa de casi 8% de crecimiento anual.

Indicó que ligado a los patrones de consumo aún existentes en la población actual, el 41% busca comprar sus bienes en una tienda física y el 38% realiza una búsqueda online pero adquiere en un establecimiento y el remanente compra en línea directamente.

“La distribución y logística presentan aumentos constantes y una fuerte demanda de espacios industriales y a pesar de los cambios políticos y sociales experimentados en los últimos meses, los desarrolladores mantienen la confianza en este mercado, destacando la consolidación de los micro-parques como producto exitoso, por lo que el panorama a futuro se vislumbra sólido. Actualmente se cuenta con más de 1.4 millones de metros cuadrados en proyecto, concentrando el corredor Cuautitlán el 27.6% de la superficie. Estos proyectos se ubicarán principalmente dentro de dos parques”, subrayó Sergio Pérez.

Estimó que el crecimiento e incorporación de naves nuevas clase A en la ZMCDMX se mantendrá similar a 2018 o 2017, que en promedio se sumaban entre 400,000 y 500,000 m² al inventario cada año; importante mencionar que este crecimiento se irá reduciendo en los próximos años, ya que las reservas territoriales dentro de la ZMCDMX empiezan a ser más escasos.

“Estamos seguros de que en los siguientes años seguiremos viendo un rápido cambio tanto en las soluciones de administración y logística de las compañías, que buscan resolver de manera cada vez más eficiente la última milla de la entrega de productos y también solucionar el efecto de pérdidas millonarias que aún existen por devoluciones, así como del patrón de compra de los consumidores conforme se acostumbren a las nuevas tecnologías”, finalizó por su parte Giovanni D´Agostino, Presidente en México y director regional en América Latina de Newmark Knight Frank.

Fuente: Comunicado de prensa Newmark Knight Frank México.

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