Costa Rica: Naturaleza impulsa florecer inmobiliario del Pacífico Sur

Idoneidad de playas para la práctica del surf y reinauguración de la marina de Golfito son parte de los atractivos de la zona para población extranjera. La zona cuenta con una oferta de hospedaje de 499 establecimientos y 5.253 habitaciones que van desde establecimientos no categorizados hasta establecimientos de 5 estrellas. Por Maurice Chartier, Managing Partner, Consutur Especial para Revista INversión INmobiliaria Descarga aquí el pdf. Costa Rica es un país cuya industria turística es de las más desarrolladas en el istmo. Aunque Guanacaste es el destino por excelencia, el Pacífico Sur empieza a ser descubierto como una joya, exuberante en naturaleza, tanto por las montañas como por las playas que le rodean. En Consutur hemos visto el crecimiento orgánico que ha tenido la Península de Osa, destino totalmente alineado con el modelo de desarrollo de Costa Rica, adoptando prácticas innovadoras, sostenibles e inclusivas. El posicionamiento a nivel mundial de Costa Rica de ser un destino para conectarse con la esencia de la vida: naturaleza, bienestar, cultura y aventura, aunado a las nuevas tendencias de teletrabajo y los nómadas digitales, ha traído al país y la zona de Pacífico Sur una mayor demanda por hospitalidad de largo plazo en los hoteles de playa y montaña. Según datos del Instituto Costarricense de Turismo, la zona cuenta con una oferta de hospedaje de 499 establecimientos representando el 13,5% del total de hoteles del país. En Costa Rica en particular, el valor de los bienes raíces están altamente correlacionados con el surf y con el desarrollo de las marinas. En la zona sur de Costa Rica, se destaca playa Pavones entre los mejores 5 lugares para practicar el surf en Costa Rica. También se ha potencializado la zona de Dominical, Uvita, Drake, Puerto Jimenez y Golfito con la reactivación de la Marina, la cual se inauguró en el año 2017, contando con 50 puestos de atraque, un muelle de combustible, un centro comercial y un malecón. Lea también: Costa Rica: Pacífico Norte se prepara para un nuevo “despertar” inmobiliario En los últimos tres años hemos observado un aumento en la oferta de residencias, con o sin marca de hotel, a lo largo de la costa pacífica sur de Costa Rica. Según datos del periódico La Nación, dos empresas de Florida identificaron que Costa Rica es el país donde más estadounidenses se están asentando últimamente y, por eso, decidieron desarrollar un proyecto inmobiliario de 1.800 casas de lujo en la península de Osa, el master plan consta de propiedades de 800 a más de 1.200 metros cuadrados, con precios que oscilan entre los $500.000 y los $1.500.000. En la primera etapa se construyeron 400 viviendas y ya se vendieron todas. De la mano de la reactivación del sector turismo, inversionistas dan continuidad a sus proyectos en desarrollo como cómo el caso del nuevo desarrollo Botánika Península de Osa, de la marca Curio Collection by Hilton, que inició operaciones en el mes de junio 2022, acompañado de residencias, que han apostado también por las nuevas tendencias de oferta de uso mixto, en la que incorporan hoteles de lujo, con opciones de residencias. Lea también: Polo de Papagayo y Four Seasons, el génesis del desarrollo turístico de lujo en Guanacaste Asimismo, Lapa Ríos Lodge, pionero en la zona por promover el uso eficiente de los recursos turísticos en beneficio de los turistas, es otro de los ejemplos icónicos de las empresas y la población en general, que están promoviendo un desarrollo en armonía con la naturaleza, dando un estilo característico al corredor Pacífico Sur. En el presente artículo nos vamos a referir principalmente a los desarrollos más importantes ubicados en la zona de Pacífico sur. Recuperación del turismo hacia Costa Rica y zona sur El aumento estable en la cantidad de visitantes arribando a los aeropuertos internacionales de Costa Rica ilustra la fuerte recuperación que está experimentando la demanda turística en la zona y el sector de real estate. Esta labor es realizada por los equipos de reactivación público-privado y su facilitación en la generación de estrategias de reactivación generadas. Con más de 100 vuelos semanales ofrecidos por 23 diferentes aerolíneas en temporada alta, los niveles de visitación mensual se encuentran ya cercanos a alcanzar los experimentados en 2019. Durante el 2021, tres de nuestros principales mercados: Estados Unidos, Europa y Canadá, muestran también una recuperación notable comparable a los niveles del 2019. Repunte en llegada de turistas Procedentes de Estados Unidos, Europa y Canadá, principalmente, los datos de visitación mensual están alcanzando cerca de recuperar los niveles prepandemia. El turismo ha iniciado el proceso de recuperación de forma gradual, pero con buenas expectativas a futuro. En el periodo de enero a marzo se registró la llegada de 631.609 turistas, lo que representa un 62,9% de las llegadas en los tres primeros meses respecto del 2019. La vía aérea contribuyó con 579.354 turistas, de los cuales 389.231 ingresaron por el Aeropuerto Internacional Juan Santamaría. Los datos del trimestre indican que, para San José, se ha recuperado el 69,9% de las llegadas de turistas. Ingresos vía aeropuerto El aeropuerto Juan Santamaría recuperó casi el 70% de la llegada de turistas, respecto al flujo de 2019. El Instituto Costarricense de Turismo, en su Plan Nacional 2022-2027, definió como primer objetivo promover una actividad turística resiliente que aproveche de manera sostenible el patrimonio turístico y cultural. Con ello se busca contar, en el año 2027, con planes de gestión de destinos turísticos que integren el desarrollo turístico local, la producción sostenible y medidas para combatir el cambio climático y sus efectos. La Península de Osa se encuentra alineada a dicho plan y su modelo de desarrollo adoptando prácticas innovadoras, sostenibles e inclusivas para promover el uso eficiente de los recursos turísticos en beneficio de los turistas, las empresas y la población en general, siempre en armonía con la naturaleza. La región comprende, por una parte, todo el sector costero que se prolonga desde Dominical en el norte hasta el cantón de Golfito y el golfo Dulce, al oeste con el océano Pacífico en el extremo sur del país. Por otro lado, esta zona es también conocida por su diversidad biológica, belleza natural y riqueza paisajística. Existen áreas silvestres de gran importancia natural y turística, entre ellas, se encuentran varias áreas protegidas de gran importancia, una es el Parque Nacional de Corcovado, a la cual la Revista National Geographic lo define como “el lugar biológicamente más intenso en la Tierra”. También se puede citar al Parque Nacional Marino Ballena, visitado por migraciones de ballenas jorobadas y sus crías, provenientes del norte y sur durante los meses de diciembre a abril y agosto a noviembre; a Piedras Blancas; al Humedal Térraba-Sierpe; a la Reserva Forestal Golfo Dulce y a la Reserva Biológica del Isla del Caño. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]La zona del Pacífico Sur se ha visto altamente beneficiada en el proceso de reactivación, por ser un uno de los destinos más diversos de Costa Rica. Se caracteriza por su gran extensión marítima y terrestre, colmada de contrastes paisajísticos entre playa y zonas de montaña, donde se encuentra la mayor cantidad de zonas protegidas, así como historia precolombina de Costa Rica contando con Patrimonio Nacional en Delta Diquis, importante asentamiento indígena. Estas antiguas poblaciones confeccionaron artesanías de gran detalle: piezas de oro, alfarería y esculturas de piedra y tallaron sus enigmáticas esferas de piedra.[/quote] Lo anterior hace de la zona una región privilegiada para el segmento de mercado que surgió post pandemia, un turista deseoso de conectarse con la esencia de la vida: naturaleza, bienestar, cultura y aventura, aunado a las nuevas tendencias de teletrabajo y los nómadas digitales que se caracterizan por largas estadías. El tramo de la costa del Pacífico Sur se está convirtiendo rápidamente en uno de los destinos más populares de Costa Rica. Es un área remota con playas vírgenes, vida silvestre diversa y selva virgen, donde se destaca dentro de los principales nichos de mercado los segmentos de aventura, turismo de bienestar, turismo cultural y buceo. Gracias a sus tres aeropuertos regionales: Golfito, Puerto Jiménez y Drake, han permitido la movilización de turistas a la zona, logrando así mayor acceso y estadía en la zona. En el 2019 se registraron 31.965 pasajeros transitando hacia y desde distintos aeródromos del Pacífico Sur hacía el Gran Área Metropolitana. Lujo, fuera del concepto Branded Se ha observado un aumento en la oferta de residencias de playa sin marca de hotel a lo largo de la costa pacífica sur de Costa Rica, mejorando la oferta de productos de la zona enfocada hacia la diversificación, la innovación, la inclusión, la sostenibilidad y la calidad, para generar mayor valor agregado para los turistas. Esta situación podría cambiar a corto plazo con el establecimiento del primer proyecto residencial branded en la zona, posicionando el destino entre las diferentes cadenas hoteleras quienes se encuentran implementado este modelo de desarrollo dentro de sus nuevos proyectos. Dominical, Uvita, Puerto Jimenez, Drake cuentan con una amplia oferta hotelera, la cual se ha ido desarrollando de forma orgánica y sostenible, ofreciendo variedad de producto turístico y cómo lo son Hotel Cuna de Ángel, Hotel Villas Rio Mar, Vista Ballena, Oxygen Jungle Villas, Tribu Boutique Hotel, Hotel Nido del Halcón, Luna Lodge, Hotel Jinetes de Osa, Pirate Cove Hotel, The Sunset Tucano Lodge, entre otros. Residencias de lujo Post pandemia, el desarrollo de residencias para largas estadías tuvo un crecimiento exponencial, trayendo consigo una reactivación económica que permitió el desarrollo de proyectos de uso mixto, con el fin de complacer las nuevas necesidades de los viajeros y su nuevo estilo de vida. Este auge inmobiliario demuestra estar retomando su ímpetu, apoyado en el modelo ya mencionado de branded residences, cuyo valor agregado viene por el premium que brinda al componente residencial en los proyectos de uso mixto, en donde el costo por metro cuadrado de una villa o residencia. El desarrollo y la compra de branded residences en el sector se mantuvo estable incluso durante los meses más críticos de la pandemia con la continuación de proyectos importantes, muestra de la fuerte demanda por este tipo de residencias en el mercado actual. Esta tendencia se venga observando desde hace unos años en Costa Rica. En una encuesta realizada por Knight Frank Global Development en 2020, los consumidores indicaron que entre sus prioridades para la compra de una segunda residencia se encontraban los amenities y la oferta de wellbeing, lo cual se logra cuando existe una oferta de uso mixto en donde el hotel pueda garantizar estas opciones tanto a los dueños de las residencias como a los potenciales huéspedes, una vez iniciado el alquiler temporal de estas. Otro proyecto residencial muy singular y alineado con esta zona, es Finca Bellavista, una comunidad de casas en los árboles. Este retiro privado es un lugar donde los residentes e invitados pueden explorar las maravillas naturales de la selva tropical y disfrutar de un estilo de vida en las copas de los árboles que ejemplifica la frase nacional de Costa Rica 'Pura Vida'. Casi 600 acres de selva tropical secundaria y primaria brindan un telón de fondo personalizado para albergar esta comunidad arbórea, la primera de su tipo en el mundo. Cambios en las tendencias de alquiler impulsan la demanda del segmento En la medida en que el mundo va superando la pandemia y sus consecuencias sobre la economía, nuevas tendencias en la dinámica de trabajo hacen que el mercado de alquiler de residencias de playa y montaña se vuelva aún más atractivo. Gracias a las nuevas políticas como el teletrabajo y a los nómadas digitales que cada vez aumentan en número, la dinámica de adquirir residencias de playa como second home por parte de ciudadanos extranjeros, con el fin de ofrecerla para estadías cortas a estos nuevos segmentos, se vuelve más atractiva como inversión. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Los cambios en las tendencias parecen indicar que las estadías promedio van a aumentar, tanto por parte de los dueños de residencias como de los huéspedes del hotel. También se espera que el alquiler de residencias fuera de la temporada alta deje de ser casi exclusivo para pensionados, y se empiecen a ver cada vez más familias con hijos en edad no escolar aún, que cuenten con la facilidad de poder trabajar remoto.[/quote] El modelo de rental pool utilizado por las branded residences garantiza tanto un rendimiento para el desarrollador que continúa manejando el proyecto, como una ganancia para el inversionista ahora dueño de las residencias. Previo a la pandemia, según entrevistas realizadas se estimaron ventas anuales del orden $40.000.000 en bienes raíces en esta zona; sin embargo, no se logró validar datos oficiales de ventas postpandemia. La mayoría de los potenciales compradores de residencias prefieren hacer uso de sus casas como residencia primaria, en vez de una residencia secundaria. Previo a la pandemia, el periodo promedio de una propiedad estar a la venta en el mercado pasó de ser de 9 meses a 3 meses, indicando una clara recuperación de la demanda. Comparativo tarifas hoteleras versus valor lotes por m2 Los precios en el Pacífico Sur costarricense son los terceros en relevancia. Analizando una muestra de los precios de venta de terrenos pequeños (lotes de menos de 2.500 m2) y las tarifas promedio de una muestra representativa de hoteles boutique de 7 zonas analizadas, destacamos las siguientes observaciones: Estadísticamente no hubo una correlación alta entre la tarifa promedio de los hoteles boutique y los valores promedios de los terrenos en las 7 zonas analizadas. No obstante, lo anterior se observa en los destinos de Nosara y Manuel Antonio, donde las tarifas de las más altas y entre los valores más altos de los terrenos. La tarifa promedio de los hoteles en pacífico sur de $301, es la tercera más alta de las 7 zonas muestreadas; sin embargo, el precio promedio de los terrenos está por debajo del promedio de las 7 zonas (46%). Por otro lado, las residencias de lujo en zonas costeras han gozado de una demanda sostenida, incluso en época de pandemia. El desarrollo de nuevos proyectos a nivel nacional ha mantenido un ritmo casi constante, y por ende el mercado de estas residencias continúa siendo atractivo. La zona sur del país no ha sido la excepción, y con un importante rango de propiedades de lujo ya desarrolladas, quisimos hacer una comparación del costo promedio por metro cuadrado de la zona respecto a otros destinos en el país. Tal y como se observa en el gráfico, la zona sur se encuentra cercana al promedio de precios en Herradura y en destinos de playa en Guanacaste (exceptuando la Península de Papagayo que goza de condiciones especiales). Es importante anotar una diferencia que parece resaltar en nuestra investigación sobre este mercado en la zona: en el caso de Guanacaste y Herradura, la mayoría de las residencias de lujo forman parte de desarrollos grandes de puerta cerrada, con amplia oferta de residencias ‘branded’. Por otro lado, en la zona sur la tendencia es de desarrollos de residencias de lujo individuales (algunos comunes, pero de pequeña escala), y, por ende, una alta prevalencia por residencias de tipo ‘non-branded’. Una oportunidad de inversión interesante, y algunas veces poca explorada, es la de proyectos de uso mixto: desarrollos que incluyen hospitalidad, zona residencial, y actividades de esparcimiento como equitación, parques de aventura, glamping, o deportes alternativos, entre otros. Basados en nuestra experiencia, se realizó una comparación del costo por metro cuadrado de terrenos aptos para el desarrollo de uso mixto (tamaño y atractivo de la zona). Como se observa en el gráfico, la zona sur presenta un costo significativamente menor al de destinos maduros con un mayor acceso a la infraestructura: un 53% menos costo que en la zona de Santa Teresa, y 23% menos en su costo por metro cuadrado respecto a la zona de Nosara. Entre una de las razones que mejor explican esta diferencia, y que surgieron a partir de nuestra investigación de la zona, es que mientras en Guanacaste y Cóbano la disponibilidad de terrenos está mercadeada para proyectos residenciales o de hospitalidad, en la zona sur del país los terrenos son de mucho mayor tamaño, y con una presencia de bosque mucho mayor, de modo que ofrecen una mayor oportunidad para el desarrollo de uso mixto. Se observa que actualmente el foco más importante de desarrollo para la zona sur se encuentra localizado entre las comunidades de Uvita y Dominical, sustentado principalmente por las actividades turísticas de zona tales como avistamientos de ballenas y la práctica del surf, además de ubicarse cerca de importantes zonas protegidas como el Parque Nacional de Corcovada y el Parque Marino Ballena. Dadas las características geográficas de la zona, la oferta se basa mayormente en terrenos con áreas superiores a 1 hectárea, con importantes elevaciones que generan excelentes vistas hacia el mar, con precios por metro cuadrado hasta un 50% mayores en comparación con otras zonas de la región sur. A pesar de que la oferta de terrenos existente es amplia, no es común encontrar terrenos con acceso directo al mar. Asimismo, otra área importante de desarrollo dentro de la zona sur es la región de Playa Pavones, la cual presenta costos de venta promedio de $15/m2 para propiedades con alto potencial de desarrollo residencial – turístico. A pesar de existir una oferta reducida en cuanto a desarrollos “Gated Community”, los terrenos existentes dentro de estos desarrollos muestran un incremento de hasta un 50% con respecto a los precios de terrenos ubicados fuera de estas comunidades. Situación actual del desarrollo turístico Basados en el análisis de otros destinos más maduros que Pacífico Sur, consideramos estamos ante una oportunidad para poder consolidar a la zona como un destino sostenible de lujo de clase mundial y diferenciado con respecto a otros destinos del país, e incluso del mundo, potenciando la generación de empleos y fomentando nuevos encadenamientos. Fuente: Consutur con datos del ICT. Según datos del Instituto Costarricense de Turismo, la zona cuenta con una oferta de hospedaje de 499 establecimientos y 5.253 habitaciones que van desde establecimientos no categorizados hasta establecimientos de 5 estrellas. Si bien el área tiene varios alojamientos de lujo, por lo general se encuentran residencias que se rentan por largos periodos y para la venta. El sitio web VRBO (Vacation Rental by Owner) actualmente muestra la disponibilidad de más de 20 propiedades de tres o más habitaciones en el área de Costa Ballena a precios superiores a $500 por noche, según una búsqueda de una estadía de una semana en diciembre de 2022. © 2022. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.