Costa Rica: Pacífico Norte se prepara para un nuevo “despertar” inmobiliario

‘Branded Second Homes’ reanima el Real Estate en Guanacaste e impulsa el incremento en la plusvalía de terrenos con potencial.ocios. Por Maurice Chartier, Managing Partner, Grupo ConsuturEspecial para INversión INmobiliaria Foto: Aerial View, Las Catalinas, Guanacaste (imagen con carácter ilustrativo). Descarga aquí el pdf. La gran fiebre inmobiliaria en Guanacaste, Costa Rica, que se gestó entre 2004 y 2008 es un hito sin igual. Con la crisis financiera posterior y la inestabilidad de los mercados internacionales, hubo crecimiento; no obstante, jamás al nivel de aquellos años dorados. Hoy día, apenas saliendo de una pandemia que prevalece como una sombra, parece que locaciones como el Pacífico Norte de Costa Rica resultaron ganadores. El sentimiento de los pensionados estadounidenses por jubilarse en un lugar donde puedan conectar con la naturaleza se reforzó; además, los nómadas digitales ven sumamente atractivo vivir en paraísos naturales, luego de conocer lo que es una cuarentena en apartamentos citadinos restrictivos. Ambos, muy en el fondo, tienen el temor de nuevas cuarentenas; no obstante, estar en el paraíso podría hacerlo más tolerable. Por todo lo anterior, para ambos públicos resulta sumamente atractivo Guanacaste como lugar de residencia. Se trata de un segundo hogar, que incluso puede llegar a ser uno primario. Aunado a la existencia del motivo, en Consutur creemos que los continuos esfuerzos por parte del Instituto Costarricense de Turismo (ICT) de colocar a Costa Rica a nivel mundial como un destino para conectarse con la esencia de la vida: naturaleza, bienestar, cultura y aventura, aunado a las nuevas tendencias de teletrabajo y los nómadas digitales, resultarán en una mayor demanda por hospitalidad de largo plazo en los hoteles de playa. Este patrón es visible a los ojos de los inversionistas. Los primeros en tener la claridad son los inversionistas de la industria hotelera, que invierten en un hotel “ancla” y, a su alrededor, desarrollan complejos exclusivos de residencias de playa asociadas a la marca. El premium sobre el precio de venta en comparación a otros tipos de residencia, asegura al inversionista un mejor rendimiento gracias al valor agregado que dan las marcas hoteleras de lujo a estos proyectos. Lo anterior no excluye a otros complejos residenciales, que se han animado a competir sin la virtud de “branded residences”. En el presente artículo nos vamos a referir principalmente a los desarrollos más importantes ubicados en la zona de Papagayo Guanacaste, que es donde la tendencia anterior se identifica con mayor fuerza. No obstante, Nosara y Flamingo; entre otros, también están reflejando cifras récords históricas de ventas de bienes raíces. ¡Regresaron! Turismo despierta en Guanacaste La recuperación gradual del turismo internacional hacia Guanacaste mediante el retorno de las principales líneas aéreas tras la apertura de fronteras y el aumento gradual de frecuencias desde nuestros principales mercados ha motivado una reactivación de los proyectos hoteleros y de uso mixto por parte de inversionistas extranjeros y locales. Esta recuperación confirma nuestra perspectiva positiva sobre lo que esperamos sea un alza sostenida en la demanda por opciones de hospitalidad en la zona. Aerolíneas regresan al Daniel Oduber La cantidad de asientos disponible garantiza una oferta robusta de opciones para viajar desde los principales mercados turísticos, como Estados Unidos, a Guanacaste y de forma directa. Fuente: Instituto Costarricense de Turismo Según datos del Instituto Costarricense de Turismo (ICT), se observa la recuperación de llegadas internacionales con respecto al periodo 2019, con el cierre de fronteras cómo medida de control generados por la pandemia, permitiendo reflejar el posicionamiento y confianza de Costa Rica cómo un destino. Hacia finales del año 2021 ya se puede observar una clara y sostenida recuperación en la visitación de turistas hacia Guanacaste, hacia el aeropuerto Internacional Daniel Oduber, gracias en gran medida al mérito de la gestión del exministro de Turismo, Gustavo Segura, y su facilitación en la generación de estrategias de reactivación generadas de manera conjunta el sector público y privado. Según los datos del ICT; la visitación total de turistas se ha recuperado al cierre del año 2021, en un 64,7% comparado a los niveles de visitación del año 2019. De la mano de la reactivación en la visitación turística, llega también la del sector hotelero. Conocemos que varios inversionistas darán continuidad a sus proyectos en desarrollo, como el Six Senses, que se espera inicie su etapa constructiva a mediados del 2022, acompañado de dos grandes proyectos que han apostado también por las nuevas tendencias de oferta de uso mixto, en la que incorporan hoteles de lujo junto a opciones de residencias. Demanda justifica nuevas inversiones Los niveles de ocupación en destinos de playa maduros se han recuperado a niveles de 2019, en parte impulsados por el turismo vacacional que había pospuesto sus viajes por las medidas sanitarias en estos países, y que ahora deciden retomar sus planes de viaje. Dentro de la muestra de hoteles analizados hemos incluido lugares como: Los Cabos, Cancún, República Dominicana, y algunos hoteles de referencia en Costa Rica. Alentador retorno de turistas El arribo de extranjeros a Guanacaste mantiene las tasas de ocupación en un nivel que justifica ampliar la cantidad de habitaciones por concepto de demanda Fuente: Instituto Costarricense de Turismo El aumento estable en la cantidad de visitantes arribando al aeropuerto ilustra la fuerte recuperación que está experimentando la demanda turística en la zona y el sector de real estate. Con un total de 116 vuelos semanales ofrecidos por 15 diferentes aerolíneas en temporada alta, los niveles de visitación mensual en la zona se encuentran ya cercanos a alcanzar los experimentados en 2019. La mejora en la conectividad se vio especialmente ilustrada a finales del 2021, cuando cuatro importantes aerolíneas canadienses retomaron sus vuelos directos a Liberia. Durante el 2021, tres de nuestros principales mercados, muestran también una recuperación notable comparable a los niveles del 2019: los visitantes provenientes de Estados Unidos representaron un 81% de los vistos en el 2019; en cuanto a Canadá, se recibieron cerca de un 44%, comparado con el 2019; y respecto a Europa, la recuperación llegó a un 84% de los niveles prepandemia. Las tarifas diarias por habitación aumentaron durante el 2021 a niveles incluso superiores a los de 2019, mostrando que existe una recuperación palpable en estos destinos, y que en Consutur estimamos se mantenga estable esta recuperación durante los periodos venideros. Otros mercados, como el mexicano, en el que las restricciones de viaje fueron leves durante el 2020, sostuvieron los promedios en las tarifas durante la pandemia. Resorts de lujo en Guanacaste y su impacto en bienes raíces Para los años 2007 y 2008 se habían identificado aproximadamente 35 proyectos turísticos y de uso mixto nuevos en Guanacaste, con una inversión total en el orden de los $2.150.000.000. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]En la actualidad Guanacaste atrae una inversión cercana a los $400.000.000 entre 12 proyectos de hoteles, la mayoría de ellos de lujo, lo que representaría al menos 7.000 nuevos empleos directos e indirectos en la zona.[/quote] Durante el inicio de la pandemia, muchos de los proyectos de hoteles nuevos en Guanacaste fueron puestos en pausa previo al inicio de obras por parte de sus inversionistas, por la incertidumbre del efecto de la pandemia y los años que tomaría a la industria recuperarse. No obstante, lo anterior, muchos de estos grupos de inversionistas, en su mayoría extranjeros, tomaron la decisión de continuar con los procesos de diseños y permisos de sus proyectos de uso mixto en Guanacaste y, una vez observada la recuperación, han decidido retomar con mayor dinamismo sus proyectos, avanzando hacia financiamiento y licitación de sus proyectos. Estudios avalan ingreso de nuevo inventario Desde nuestra experiencia con base en distintos estudios de mercado y factibilidad realizados por parte de Grupo Consutur, consideramos que Guanacaste todavía está lejano de una eventual “sobreoferta” de habitaciones en esta zona del país, al menos en el mediano y largo plazo. Basados en el análisis de otros destinos más maduros que Guanacaste, consideramos estamos ante una oportunidad para consolidar a Guanacaste como un clúster de resorts de lujo de clase mundial, como ha sucedido en otros países del mundo, potenciando la generación de empleos y fomentando nuevos encadenamientos. Fuente: Consutur con datos del ICT. A pesar de que Costa Rica se encuentra colocado como un destino de playa atractivo a nivel mundial, su oferta en hoteles de lujo continúa siendo inferior a países como México. La oferta de habitaciones de lujo costarricense representa solo el 32% del total ofertado por el mercado mexicano, de modo que existe aún un amplio espacio para aumentar la oferta en este segmento y competir con los mercados extranjeros por la demanda existente para esta categoría. Guanacaste cuenta según datos del ICT, con tan sólo 53 hoteles de entre 4 y 5 estrellas. Sin embargo, con base en la clasificación que realiza por la firma STR Global, sólo hay 6 hoteles de la categoría de lujo, para un total de 1.444 habitaciones. Comparativamente en otros destinos con la presencia de múltiples marcas de resorts lujo, tales como Punta Mita y Los Cabos México, queda en evidencia la oportunidad de crecer. Fuente: Consutur con datos de STR. Sumado a esto, según estimaciones hechas por Consutur, previo a la pandemia, los proyectos propuestos de hoteles de playa del segmento de lujo en Guanacaste implicaban un potencial crecimiento de hasta un 82% (1,185 cuartos) en la oferta. Sin embargo, ya a mediados de 2021, la cantidad de habitaciones en proyectos propuestas alcanzaba apenas 515, para un potencial crecimiento de 36% en la oferta. Tomando estos datos, desde Consutur tenemos una perspectiva positiva para el sector hospitalidad en Guanacaste, y un espacio para la oferta hotelera de lujo con un amplio espacio para continuar en crecimiento. Una combinación del aumento en la demanda turística internacional gracias a la mayor conectividad, y el posicionamiento del país como un destino para residencias de playa de lujo, brindan una base suficiente para continuar con el crecimiento en la oferta de lujo. Residencias de playa, precios de venta de residencias costeras Previo a la pandemia, el desarrollo de residencias de playa en Guanacaste tuvo un crecimiento exponencial por al menos cinco o seis años, apoyado en un segmento de alta gama en proyectos como el Four Seasons o Reserva Conchal, solo por mencionar dos de los más conocidos. Este auge inmobiliario demuestra estar retomando su ímpetu, apoyado en el modelo ya mencionado de branded residences, cuyo valor agregado viene por el premium que brinda al componente residencial en los proyectos de uso mixto, en donde el costo por metro cuadrado de una villa o residencia, según estimaciones de Consutur, puede alcanzar entre 2.5 y 3.2 veces el valor de una residencia que no cuente con ese componente. El desarrollo y la compra de branded residences en el sector de Guanacaste se mantuvo estable incluso durante los meses más críticos de la pandemia, muestra de la fuerte demanda por este tipo de residencias en el mercado actual. Branded residences, opción altamente rentable El desarrollo de complejos residenciales al amparo de cadenas hoteleras reconocidas paga un premio considerable respecto a aquellos desarrollos que carecen de dicho respaldo. Fuente: Consutur La respuesta del sector de bienes raíces a la demanda por este tipo de residencias puede verse en proyectos apenas en desarrollo como el Ritz-Carlton Reserve, en donde inicialmente se habla tanto del componente hotel como de las 32 potenciales residencias ligadas a la marca. Y no es coincidencia que esta tendencia se venga observando desde hace unos años en Costa Rica. En una encuesta realizada por Knight Frank Global Development en 2020, los consumidores indicaron que entre sus prioridades para la compra de una segunda residencia se encontraban los amenities y la oferta de wellbeing, lo cual se logra cuando existe una oferta de uso mixto en donde el hotel pueda garantizar estas opciones tanto a los dueños de las residencias como a los potenciales huéspedes, una vez iniciado el alquiler temporal de estas. Residencias de playa, cambios en las tendencias de alquiler impulsan la demanda del segmento En la medida en que el mundo va superando la pandemia y sus consecuencias sobre la economía, nuevas tendencias en la dinámica de trabajo hacen que el mercado de alquiler de residencias de playa se vuelva aún más atractivo. Gracias a las nuevas políticas como el teletrabajo, y a los nómadas digitales que cada vez aumentan en número, la dinámica de adquirir residencias de playa como second home por parte de ciudadanos extranjeros, con el fin de ofrecerla para estadías cortas a estos nuevos segmentos, se vuelve más atractiva como inversión. Los cambios en las tendencias parecen indicar que las estadías promedio en los proyectos de playa van a aumentar, tanto por parte de los dueños de residencias como de los huéspedes del hotel. También se espera que el alquiler de residencias fuera de la temporada alta deje de ser casi exclusivo para pensionados, y se empiecen a ver cada vez más familias con hijos en edad no escolar aún, que cuenten con la facilidad de poder trabajar remoto. El modelo de rental pool utilizado por las branded residences garantiza tanto un rendimiento para el desarrollador que continúa manejando el proyecto, como una ganancia para el inversionista ahora dueño de las residencias. Para el segmento inferior a las residencias de lujo, durante los últimos trimestres, hemos observado un fuerte aumento en la demanda por estadías cortas en residencias de playa de segmento medio, formato que resulta atractivo para los dueños de estas por ofrecer un mejor margen en el alquiler que una opción de mayor plazo. Esta tendencia se evidencia, por ejemplo, en los problemas que han tenido las empresas de reclutamiento para encontrar hospedajes de largo plazo para profesionales contratados en el Valle Central que necesitan ser traslados al área de Papagayo. © 2022. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.