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Martes, 14 Enero 2025 17:34

Redefinir la oficina en tamaño y experiencia será el reto en 2025

Menor densidad de colaboradores por metro cuadrado, transformación de áreas individuales por nuevas para fomentar trabajo grupal, migración a espacios abiertos y una mayor inversión en el diseño de las experiencias marcan el paso en el sector.

Por Daniel Torres 
daniel@inversioninmobiliariacr.com


La oficina es un espacio dinámico, vigente y en constante transformación. En los últimos cinco años, la región ha sido testigo de cambios significativos en el flujo de inversiones en el sector servicios, ha enfrentado una crisis sanitaria y, hoy día, está redefiniendo la forma en que se realiza el trabajo dentro de estos espacios.

Se ha hablado de procesos menor densidad de personal por metro cuadrado, reconversión de espacios de trabajo y un nuevo mix en el formato de oficina, donde las compañías contratan espacios de coworking con contratos flexibles para que los colaboradores se reúnan de manera conveniente. Muchas compañías ya encontraron su medida justa, lo que ha permitido detener la devolución de metraje y, en su lugar, dar paso a la ocupación de nuevos espacios bajo estos formatos.

Un estudio de la Coalición Costarricense de Iniciativas para el Desarrollo (CINDE) revela que un 79% de las empresas multinacionales en Costa Rica optó por el modelo de trabajo híbrido, que combina la modalidad presencial con el teletrabajo.

“La dinámica tras la recuperación de la pandemia nos muestra que cada vez más empresas se suman al modelo híbrido de trabajo. Identificamos que más del 50% de las compañías encuestadas han tenido que realizar cambios físicos, incluyendo el rediseño de espacios, aprovechando la tecnología para generar bienestar y crear zonas especializadas según la necesidad o funcionalidad, todo con el objetivo de tener a sus colaboradores más cómodos y avanzar con éxito en la modalidad híbrida”, aseguró Andrea Centeno, directora de Comunicación y Mercadeo de CINDE.

Ana María Romero, Gerente de Asesoría de Inversión de CINDE, participó en el foro The Office Tenant Week 2024 y, como parte de su exposición, reveló que las tres principales preocupaciones de los empresarios para 2024 son el acceso a nuevo talento esencial, el riesgo de rotación de personal y el costo del personal. Esto explica por qué las compañías están acelerando sus procesos para encontrar equilibrio en sus esquemas laborales y ofrecer beneficios no salariales que les permitan ser competitivas en el mercado.

“Hoy en día, los empleadores enfrentan la disyuntiva de cómo implementar o mantener el teletrabajo, ya sea de forma total o híbrida. Estas decisiones son clave para atraer y retener el talento humano”, afirmó Ronald Gutiérrez, socio de BDS Asesores.

Las oportunidades van más allá del teletrabajo habitual, que podemos entender como trabajar desde casa y el edificio principal de la compañía. Entre las opciones se encuentran los “flex spaces” y edificios de coworking, siendo WeWork una de las marcas mejor posicionadas en el segmento.

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Rashid Sauma, director general de WeWork para Centroamérica y el Caribe, reportó que 2024 se cerrará con un crecimiento del 27%, lo que equivale a más de 1,800 nuevas unidades de trabajo y la incorporación de 93 empresas a la comunidad en Costa Rica.

“Este logro consolida nuestra posición como líderes en el mercado de espacios flexibles de trabajo y demuestra que nuestro modelo responde de manera efectiva a las necesidades de rentabilidad, escalabilidad y bienestar que exigen las empresas modernas”, comentó Sauma.

La compañía prepara un agresivo plan de expansión para 2025, que incluye nuevas locaciones en Costa Rica -Heredia, Escazú, Sabana, Cartago y el este de San José-, así como la exploración de oportunidades en el Pacífico Norte. Además, a nivel regional, se propone ampliar sus fronteras en El Salvador, República Dominicana, Panamá y Guatemala, con una inversión de US$50 millones durante los próximos tres años.


Inteligencia de mercado coincide en nuevo ciclo de crecimiento modesto

El interés de las firmas corporativas por espacios nuevos y de segunda generación que sean versátiles e incorporen aspectos de diseño contemporáneos, criterios de sostenibilidad y facilidades para los colaboradores impulsan transacciones tanto de nuevo metraje como de mudanzas.

Estadísticas de la firma Newmark Central America estiman que Costa Rica posee un inventario de oficinas de 2.595.076 metros cuadrados a octubre de 2024. Para impulsar la absorción, los administradores han realizado ajustes modestos en los precios de alquiler y cuotas de mantenimiento, como parte de su estrategia para atraer y retener inquilinos. En este sentido, más o menos el 60% de las transacciones corresponde a nuevos requerimientos y el 40% a mudanzas, las cuales por lo general son a espacios más pequeños.

“Este fenómeno marca un cambio sustancial en la dinámica de mercado, alejándose de las estrategias conservadoras y apuntando hacia una revalorización del espacio de trabajo tradicional, equilibrado con las demandas modernas de eficiencia y calidad”, evaluó Danny Quirós, director de Market Research para Newmark Central América.

A pesar de la actividad, Quirós visualiza que la tasa de disponibilidad se ha mantenido alta porque, a pesar del crecimiento de la demanda, la absorción neta no logra cubrir el ingreso de la nueva oferta.

En este mismo sentido, información estadística de Cushman & Wakefield proyecta que la tasa de disponibilidad se estabilice en un 16%, cifra evaluada como positiva considerando que en los últimos 30 meses fueron entregados más de 150.000 m2 de nuevo inventario de oficinas, y en fila otros 37.000 m2 adicionales en construcción.

“El mercado inmobiliario de Costa Rica se encuentra experimentando un proceso de sofisticación gracias al potencial y las tendencias de los distintos tipos de activos inmobiliarios. Consideramos que las oportunidades son vastas, pero debemos reconocer los desafíos, los cuales requieren estrategias adaptativas e innovadoras para capitalizar las ventajas de estos mercados en evolución”, indicó Daniel Álvarez, CEO de Cushman & Wakefield.


Absorción neta insuficiente

Newmark Central América expuso cifras que revelan que la tasa de absorción neta del mercado de oficinas a octubre de 2024 es de 37.216 m2 y la bruta de 131.122 m2. La expectativa para el mercado según la consultora es favorable.

Fuente: Newmark Central America


Así se comporta el mercado en la región

Los datos a continuación presentan el comportamiento del mercado de oficinas en la región, a partir de un estudio de JLL presentado en noviembre de 2024, en el cual califican el desempeño de la industria como alentador.

Estadísticas LATAM

  • 33.600.000 m2
    Inventario corporativo relevado, 18 mercados y 14 países. Crece solo un 1,3% respecto a 2023.
  • 767.000 m2
    Superficie absorbida en los últimos cuatro períodos, equivale a un 19,2%
  • US$20,3
    Renta promedio de Clase A en la región (USD/m2/mes)
  • 7,7 millones de m2
    Ciudad de México, mercado más grande de la región
  • 34,5%
    Río de Janeiro, tasa de vacancia más alta de la región

Tasa de vacancia CENAM

  • Ciudad de Guatemala: 13,5%
  • San José: 17,1%
  • Ciudad de Panamá: 18,8%

Ciudad de Guatemala

  • Stock: 627.000 m2
  • Construcción: 16.000 m2
  • Vacancia: 13,5% (20,8% en 2023)
  • Renta Clase A: US$9,5 a US$15 por m2 por mes

San José, Costa Rica

  • Stock: 1.437.500 m2
  • Construcción: 54.700 m2
  • Vacancia: 17,1% (17,5% en 2023)
  • Renta Clase A: US$17 a US$23 por m2 por mes

Ciudad de Panamá

  • Stock: 1.584.000 m2
  • Construcción: n.d.
  • Vacancia: 15% en segmento prime, 20% en non-prime
  • Renta Clase A: US$20 a US$25 por m2 por mes

Fuente: Mercado de oficinas de América Latina, JLL. Noviembre 2024


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