Sector corporativo se rodea de aires de esperanza para 2023

El paulatino regreso a las oficinas vivido durante 2022 ha marcado una nueva etapa para los bienes raíces corporativos, aun cuando continúe prevaleciendo el modelo híbrido. Mercado continúa su camino a la estabilización en medio de transformaciones. Por Alejandra Soto asoto@inversioninmobiliariacr.com Calificar el desempeño del sector corporativo durante 2022 implica focalizarse en el retorno a los espacios físicos de oficina y en la fortaleza que ha tomado el modelo de trabajo híbrido. Muchas empresas aún hoy continúan buscando entender cuál es la relación entre trabajo presencial y remoto que mejor le funciona a su corporación, tomando en cuenta una serie de factores como cultura, giro de negocio y demás. De acuerdo con José Ignacio González, director de Market Research & Consulting en Cushman & Wakefield | AB Advisory, durante 2022 destacan dos palabras clave que permiten definir el rumbo de lo que sucederá en el nuevo año: recuperación y estabilización. Aunque todavía no es posible hablar de una recuperación prepandemia y ni siquiera se está en los niveles cercanos, el sector vive un proceso donde el mercado busca entender cuál es esa nueva realidad y los nuevos porcentajes de utilización de la oficina. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="asegura González"]No creemos que en el corto o mediano plazo vayamos a acercarnos a ese 100% de lo registrado previo a la pandemia. La realidad es que en 2022 el trabajo híbrido llegó para quedarse y el desempeño del sector se resume en eso, un paulatino regreso de las empresas a la oficina física. [/quote] El análisis varía por país y se ve influenciado por el tipo de empresa y su operación. En Guatemala, por ejemplo, existe una mayor presencia de compañías locales versus multinacionales, y el regreso a la oficina ha sido mucho mayor. “Las empresas locales todavía tienen ese mind set de físico, de presencial y demás, entonces si uno va a estos países que tienen una mayor proporción de compañías locales se ve una mayor utilización de la oficina física”, explica el representante de Cushman & Wakefield. Una situación muy distinta vive Costa Rica, donde alrededor de 70 a 75% de las empresas que ocupan oficinas son multinacionales. Según el análisis de González, estas organizaciones se guían más por parámetros globales y tienen una mayor relación al trabajo desde la casa. “Además, se amparan en los lineamientos de la corporación a la que pertenecen y no a decisiones locales”, añade. Para la firma, ambos países presentan buenos fundamentos para toda la parte de oficinas corporativas y pronostican un desempeño positivo para 2023. A ellos se suma República Dominicana y Panamá, que manifiestan una serie de factores “interesantes para el desarrollo corporativo”, como personal capacitado, con buenos niveles de educación y también conocimiento del idioma inglés, sumado a incentivos fiscales y otros aspectos que generan un imán de atracción como destino de servicios corporativos. La transformación de la oficina Para Cushman & Wakefield, si 2022 fue un año que marcó el retorno a las oficinas y el análisis de las empresas para descubrir qué modelo de trabajo se ajusta mejor a cada organización, 2023 se visualiza como el año en el que se afianzará el modelo híbrido, hasta ahora el más aceptado por las corporaciones. Con ello, otro de los mayores desafíos para los desarrolladores y las empresas ha sido la transformación del diseño interno de las oficinas. Hoy, hace énfasis en espacios de colaboración y socialización, donde el trabajador se sienta a gusto y posea todo lo que necesita para ser más productivo. También se pronostica que para 2023 se afianzarán algunas tendencias como los espacios coworking, la inclinación hacia el “real estate as a service”, flexibilidad en los términos contractuales con el propietario del inmueble, entre otros. Lea también: Firmas tecnológicas redefinen diseño de los espacios de trabajo en el mundo “Cada vez las empresas ven más a los propietarios de sus inmuebles como solucionadores de servicios. Ya no lo ven nada más como el que llega y cobra la renta, sino como una persona o empresa aliada que trabaja con ellos para resolver sus problemas y circunstancias, además que ayudar a que la gente vuelva a la oficina. Además, cada vez es más común que las empresas quieran gastar lo menos en Capex o en gastos de capital, lo cual también es un reto importante para los desarrolladores quienes tienen que asumir la remodelación de los espacios”, destaca José Ignacio González. Apetito por seguir invirtiendo A los ojos del director de Market & Research de Cushman & Wakefield, los desarrolladores de la región han mostrado interés por seguir invirtiendo en el sector corporativo durante 2023, no solo en la expansión de proyectos corporativos ya existentes sino también en nuevos inmuebles. No obstante, se trata de decisiones que hoy llevan con mayor cautela, a un ritmo un poco más lento, minucioso y evaluado. “Sí hay interés de continuar desarrollando y de explorar nuevos polos, de ir hacia esas zonas de los distintos países que están teniendo mayor auge, que tienen mejores fundamentos para atraer a las empresas. Están evadiendo un poco más aquellas zonas que se perciben como más saturadas, ya sea por el inventario o por temas de tránsito, por ejemplo”, puntualiza. Los proyectos de uso mixto son la principal tendencia, mientras que los inmuebles “stand alone” pierden cada vez más interés. Los desarrolladores están migrando hacia proyectos de uso mixto que incluyan más comercio, experiencias, espacios residenciales, hoteleros, académicos, es decir que se encuentren más soluciones en un mismo lugar. Con este tipo de complejos el riesgo se diluye, apunta González. “No es lo mismo tener el riesgo concentrado en un mismo tipo de producto que varios tipos de producto en un mismo desarrollo. Esto ha despertado o ha aumentado el interés de muchos desarrolladores en entrar en este segmento y también porque vuelve más una experiencia ir a ese lugar de trabajo”. Aunque se avizora mejores tiempos para el sector corporativo, aún el proceso de recuperación es lento. Comparado con otros segmentos, González posiciona al mercado industrial/logístico como el mejor posicionado en esta ruta postpandemia, seguido del comercial en segundo lugar, y la parte corporativa en una tercera posición, no solo por el establecimiento del trabajo híbrido sino también porque el retorno a las oficinas ha sido bastante paulatino. Desafíos para el sector corporativo en 2023 Elevar la construcción de nuevos desarrollos corporativos que vayan acorde a las tendencias en el sector. Transformar los inmuebles ya existentes. Entender qué hacer con los edificios antiguos que hoy en vez de atraer a las empresas las aleja por tener complejos antiguos y sin remodelación. Poner atención al tema demográfico y educativo. Si bien es cierto, la región ha trabajado en múltiples esfuerzos para impulsar la educación universitaria y técnica, así como el refuerzo en idiomas, aún hay mucho margen de acción y la pandemia generó un impacto negativo. Sofisticar y modificar los beneficios fiscales y no fiscales que dan las empresas, además de mejorar constantemente del clima de negocios. De esta cuenta, las compañías se sentirán atraídas de venir a la región, no solo por la cercanía que se tiene con Estados Unidos sino porque les ofrece una serie de ventajas y facilidades para establecer negocios. Fuente: Cushman & Wakefield | AB Advisory Panorama favorable en Latinoamérica De acuerdo con Newmark, el mercado de oficinas en América Latina presentó al cierre de 2022 un panorama favorable con crecimientos en las ocupaciones, así como el fortalecimiento del flight to quality. El inventario en los nueve mercados que monitorea la firma presenta un incremento moderado en la segunda mitad del 2022 – solo 180.500 m² – y sumó un total de 25.17 millones de m2. Además, el volumen en construcción se redujo en 16,8% en comparación con el periodo previo, con lo que se reportó una cifra por debajo de los 2.0 millones de m2, y la absorción semestral presentó un nuevo salto positivo registrando 300.000 m² al cierre del año. El análisis de algunas de las principales ciudades es el siguiente: - BUENOS AIRES, ARGENTINA A lo largo del año, la demanda fue por operaciones puntuales que marcaron el ritmo del mercado. Es así como, impulsado por la estabilidad de precios, el fly to quality se fortaleció a lo largo del 2022, permitiendo a las empresas migrar hacia edificios de mayor categoría. - SAO PAULO, BRASIL Las desocupaciones continuaron reduciéndose y resultó en una absorción neta de 27.000 m2, mientras que los indicadores de demanda se ralentizaron en comparación con el cierre del 2021. Sin embargo, los resultados acumulados del año se presentan como los mejores desde el 2019, con una absorción neta de 119.000 m2 y una absorción bruta de 330.500 m2. - SAN JOSÉ, COSTA RICA Gran parte de la nueva oferta y propiedades actualmente en construcción corresponden a desarrollos de uso mixto. Destaca una leve tendencia hacia la recuperación en la demanda y la absorción neta acumulada al segundo semestre del 2022 fue de 77.072 m². Sin embargo, los altos niveles de desocupación y migración hacia inmuebles más eficientes muestran una tasa de disponibilidad del 21,5%. - BOGOTÁ, COLOMBIA En el segundo semestre de 2022, el mercado de oficinas siguió un comportamiento favorable: registró absorciones positivas y ocupaciones de los espacios disponibles. Además, se evidenció un aumento en los precios de lista, principalmente ocasionado por la escasa oferta de espacios A+ y A. Sorprende la ausencia de grandes proyectos de oficinas próximos a terminarse, con lo cual se espera que el comportamiento registrado en el último semestre de 2022 continúe para el 2023. - CIUDAD DE PANAMÁ, PANAMÁ A pesar de una leve recuperación en la demanda, el mercado inmobiliario de oficinas en la ciudad de Panamá mostró un aumento en la tasa de disponibilidad al cierre del segundo semestre del 2022. Dicho índice se estableció en un 30,6%, siendo el Área Bancaria el submercado que presentó los mayores niveles de vacancia. Por otro lado, el precio de lista se ubicó en $14.63 /m²/mes, lo cual ha desincentivado la construcción de nuevos inmuebles y alarga a su vez los periodos en la negociación de contratos. - CIUDAD DE MÉXICO, MÉXICO Durante el segundo semestre de 2022, el mercado presentó cifras positivas en comparación con el cierre del primer semestre del mismo año. La absorción neta se mantuvo positiva con 63.063 m2 y se registró un aumento de la actividad de casi el 50%. Con relación a la tasa de disponibilidad, mostró una disminución del 1,2% en comparación con el semestre previo, mientras el precio promedio de renta se mantuvo constante y no superó los $22.00/m2. Mercado de oficinas en Costa Rica Según Cushman & Wakefield, el mercado inmobiliario corporativo de Costa Rica mantuvo un proceso de estabilización en 2022, producto del dinamismo económico y del progresivo regreso presencial de las empresas a sus oficinas. Además, destaca que el modelo híbrido, mayormente con dos o tres días de presencialidad, se ha posicionado como la tendencia laboral de la mayoría de las empresas. No obstante, la tasa de disponibilidad del mercado continúa manteniendo niveles superiores a 19, a pesar de la absorción neta positiva de más de 50.000 m2 reportada en el mercado. Fuente: Cushman & Wakefield | AB Advisory (4T 2022) Mercado de oficinas en Ciudad de México El mercado de oficinas de la capital mexicana nuevamente cuenta con demanda neta positiva, después de dos años consecutivos de contracción. Sin embargo, el análisis de Cushman & Wakefield concluye en que se encuentra aún muy lejos de los niveles que presentaba antes de 2019 y siguen existiendo numerosas oportunidades para las empresas que busquen realinear su estrategia inmobiliaria. Fuente: Cushman & Wakefield | AB Advisory (4to T2022) © 2023. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.