Nuevos esquemas de desarrollo para oficinas en la región

La jornada sobre el sector inmobiliario de oficinas en Commercial Real Estate Trends 2021 (CRET2021) concentró a los profesionales más reconocidos de la materia para entender las adaptaciones que se han generado a los diseños de edificios corporativos y las exigencias actuales de la demanda. Por Fernanda Urrutiafurrutia@inversioninmobiliariacr.com Foto: con carácter ilustrativo (cortesía de shutterstock). Conforme las sociedades han asimilado la convivencia con el virus y normalizado las medidas que deben regir ahora en las interacciones sociales, de igual forma los espacios laborales retoman convocatoria nuevamente. La jornada sobre el sector inmobiliario de oficinas en Commercial Real Estate Trends 2021 (CRET2021) concentró a los profesionales más reconocidos de la materia para entender las adaptaciones que se han generado a los diseños de edificios corporativos y las exigencias actuales de la demanda. En este sentido, Daniel Álvarez, CEO regional de Cushman & Wakefield Ab/Advisory y moderador de nuestro panel, explicó como las empresas consultoras se encuentran analizando la recuperación pos-covid en Asia y el regreso a los centros de oficinas en Occidente. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="detalló Álvarez"]Hoy por hoy nuestros clientes en Estados Unidos están acelerando el regreso a sus oficinas y, con cada semana que pasa, vamos consiguiendo más datos sobre qué está funcionando y qué no, cuales cambios significarán cambios estructurales al largo plazo y cuales fueron cambios por situaciones temporales, más específicas a la coyuntura. [/quote] Los grandes tomadores de decisiones de las compañías han entendido y coincidió que la oficina juega un rol fundamental, no solo en la productividad de la operación, sino en la creación de cultura y mantener equipos de trabajo altamente motivados e interconectados. Aquella incertidumbre sobre la desaparición del modelo de oficinas se ha levantado. Ahora bien, la gran disyuntiva para el sector gira entorno al modelo más eficiente que las compañías pueden ir desarrollando. Lea también: Orientación de las oficinas hacia la calidad de vida de los colaboradores Álvarez puntualizó sobre las indagaciones que se están realizando para dicho propósito en la coyuntura actual, “estamos en un proceso de identificación de patrones, de análisis de datos, medir todas las variables que impactan los modelos de Workplace de las compañías a nivel global, para que, desde un análisis pragmático de datos, poder definir las estrategias hacia adelante”. Por su parte, para lograr aportes en el proceso de toma de decisiones de las compañías establecidas en Centroamérica, se debe realizar una necesaria diferenciación en la composición de la demanda, las oficinas y el tipo de negocios que se encuentran en cada país, pues tienen dinámicas distintas y han realizado diferentes transformaciones ante las tendencias y objetivos de sus mercados locales. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="agregó Álvarez"]Como jugadores del mercado de real estate, tenemos la responsabilidad de estar preparados de la mejor manera para ser altamente competitivos y estar compitiendo de tú a tú con las principales economías del mundo, en términos de sofisticación y preparación para lo que viene. [/quote] Por consiguiente, la intención del panel titulado “Oficinas en Centroamérica: página en blanco para transformar” es entender elementos clave para los principales stakeholders, con el fin de preparar a la región a ser altamente competitiva y orientar el mercado emergente inmobiliario a nuevas oportunidades que perfilan las dinámicas comerciales internacionales. Para Álvarez, tendencias como lo es el nearshoring, abren puertas de crecimiento económico para las distintas economías en la región. Foto: Participaron en este panel: Daniel Álvarez, Cushman & Wakefield Ab/Advisory, Rafael Monzón, Calidad Inmobiliaria, Agustín Morales, Portafolio Inmobiliario, Carlos Figueroa, Bambu Development, Rodrigo Carazo, Carazo Arquitectos. En nuestro panel se mencionaron los siguientes elementos que perfilan la demanda actual en la región para el sector de oficinas: • Modelo híbrido Con respecto a la relación entre empleador y colaboradores, se considera que la pandemia reveló una tensión en el modelo presencial del trabajo, el empleador desea volver con su operación tal y cómo estaba antes, mientras los colaboradores no quieren deponer los esfuerzos que realizaron por adaptar sus hogares a la producción laboral. Por lo tanto se vislumbra la adopción de un modelo híbrido que establezca una jornada que contenga la presencialidad y el teletrabajo. • Mercado sobre servido Los espacios no están condicionados para usarlos de inmediato por lo que altera las ofertas en el mercado. De acuerdo con Rafael Monzón CEO y fundador de Calidad Inmobiliaria, los proyectos inmobiliarios en El Salvador se ofrecen en su mayoría en “obra gris”, lo cual significa que cuentan solamente con el cableado y la estructura básica, mientras que en Guatemala lo hacen en “obra blanca”, con acabados de interiores y cerámica en pisos. En consecuencia, los inversionistas que compran los espacios para formar un patrimonio y rentarlo nuevamente, por lo que se forma un mercado secundario de rentas y venta. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Monzón agregó que en los casos de Guatemala y El Salvador, hay un mercado distinto, siendo más las áreas en esquema patrimonialista. Hay niveles de desocupación de alrededor del 10% al 15%, que se traduce a unos 100 mil m2 disponibles para desarrolladores, y unos 50 mil m2 en secundario. Lo que indica que el mercado de renta está sobre servido. [/quote] En ese sentido, tomará tiempo para que el mercado absorba todo el producto que ha recibido, ante el boom de los espacios de oficina tanto en los países mencionados. • Reconversión de espacios Aquellos proyectos que están en etapa de planificación aún son los proyectos que mejor han podido adaptarse, pues no son espacios construidos aún y los desarrolladores reconvirtieron los diseños originales, agregándoles el esquema residencial. Los proyectos que están en construcción encuentran un mayor reto, si bien han tratado de ajustar el espacio, no siempre les es posible porque dependen de los permisos estatales que se obtuvieron y la funcionalidad de los proyectos que se habían destinado anteriormente. No obstante, hay una importante diferenciación en términos de diseñado en los proyectos inmobiliarios que estaban encontrando la conclusión de su construcción durante la pandemia o ya se encontraban vacantes. De acuerdo con Monzón, los edificios de clase A presentaron desocupaciones considerables, teniendo que ajustar precios de renta. Los edificios antiguos fueron los más golpeados, por lo que modificaron sus rentas, dicha oferta encuentra un mayor reto para capturar inquilinos. En suma depende de la fase en que éste el proyecto las reconversiones son más o menos costosas. La demanda busca diseños de interiores más modernos, funcionales y, en general, la tendencia va hacia la disminución espacial de los mismos. • Demanda de las PYMES A diferencia de las grandes empresas y las transnacionales, las pequeñas y medianas empresas están volviendo más lento a los inmuebles, dándose altas desocupaciones de espacios. Esto responde a algunos impases que tienen los negocios de este tipo en sus operaciones. La modalidad híbrida se prevé por nuestros speakers va a ser más utilizado por éste grupo empresarial. "Correr y tomar decisiones precipitadas" Para Carlos Figueroa, socio gerente de Bambu Development, la mayor amenaza para los inversionistas en el sector inmobiliario es tomar decisiones precipitadas, pues la coyuntura más bien amerita ser más pacientes con las decisiones y esperar que el mercado termine de acomodarse. El teletrabajo tenía un indicio al principio que estaba funcionando muy bien, sin embargo ahora, se están dando cuenta las empresas que no se puede mantener una operación con la mitad de personal. Esa productividad que se pensaba se iba a poder mantener en el tiempo, no se ha podido sostener. La necesidad del contacto humano y la colaboración es importante para la fuerza laboral. Otra amenaza que destaca Figueroa es la reducción de área y menor plazo en contratos, tiene ambos un efecto en la depreciación de mejoras. Para los desarrolladores, menor área implica mayores espacios comunes. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="detalló"]Si bien es cierto se puede dar el tema de costo también, lo cual me lleva como una amenaza para el desarrollador, y al no tener contratos que respalden esas áreas comunes, los bancos que financian los proyectos también se sienten menos protegidos, conllevando a una presión de equity, lo cual se refiere a un mayor costo para el cliente final. [/quote] "Oportunidades en logística" Por su parte, en los últimos años el e-commerce ha mostrado gran potencial. Se está dando oportunidades de oficina corporativa como espacio para logística o bodegas. El incremento del e-commerce en países desarrollados se dio durante la coyuntura, por lo que Figueroa resalta una oportunidad que puede tener la región para reconvertir espacios ante un eventual aumento de dicho mercado. Nuevos esquemas de desarrollo Nunca en la historia habían estado los altos ejecutivos de las compañías internacionales, tan metidos en entender el rol que juegan las oficinas en sus operaciones, y en medir el impacto que tienen estas en la cultura de las organizaciones y cumplir los objetivos organizacionales. En este sentido, la arquitectura tiene el gran reto de plantear esquemas de desarrollo y ayudar a las compañías a lograr los objetivos del negocio, a través de un adecuado diseño de sus espacios corporativos. Para el arquitecto costarricense Rodrigo Carazo, las decisiones tomadas por las empresas durante el comienzo de la pandemia busco mantener de alguna forma las operaciones, sin embargo no contaban con un análisis de profundidad y los efectos secundarios que podrían derivar en el largo plazo en la cultura organizacional. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="agregó Carazo"]Esta situación nos hace avanzar más rápido hacia cosas que no son nuevas, sino que no tenían el suficiente impulso. [/quote] La transformación de los espacios debe enfocarse ahora en formar motivación y aumento de la productividad, así como una distribución del espacio que genere una sensación de seguridad. En esta línea, el diseño actual debe incorporar espacios naturales a espacios ya construidos y generar esa posibilidad al colaborador de libertad en el espacio. De acuerdo con Carazo, la caja de vidrio que caracteriza los espacios corporativos se ha visto enfrentado ante los nuevos retos modernos. “Adaptarse al futuro de una manera más abierta y menos estructurada”, mencionó Carazo. El desarrollador que no se adapta y proponga el mismo diseño de espacio y solamente haga arreglos cosméticos, no va a tener un futuro a largo plazo, pues mantiene una acción inmediata sin un análisis de los sentimientos y preocupaciones que ahora son presentes en los colaborares. Vea la transmisión en: https://youtu.be/X82RnC78vYA © 2021. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.