Rehabilitación de espacios: dé nueva vida a su inmueble

Conozca las recomendaciones más importantes para seguir en caso de querer realizar una reconversión de sus edificaciones. Inventario de oficinas requiere reajustar su propuesta de valor para mantenerse vigentes. Por María José Núñez Chacónmjnunez@inversioninmobiliariacr.com Foto: con carácter ilustrativo (Shutterstock) Cambiar el corazón de un edificio antiguo o que no corresponde a la demanda actual para volverlo más eficiente, adecuado y atractivo al nicho de oficinas es una estrategia que han venido impulsado los administradores de diversas infraestructuras en Costa Rica como una forma de regenerar los espacios que fueron altamente cotizados en el pasado, pero que han sido desplazados. La pérdida de atractivo de estos espacios se debe a múltiples condiciones; por ejemplo, la zona en la que se ubica no tiene la misma demanda que hace una o dos décadas; el diseño o distribución de los espacios ya no es atractiva ni corresponde a las nuevas tendencias. Se trata de edificaciones que ocupaban en el pasado fábricas, apartamentos, centros comerciales o cualquier otra que se hoy se encuentre desocupada; espacios que no generaban rentabilidad ni interés para los inversores. Precisamente, los administradores de estos edificios o desarrolladores no se han quedado de brazos cruzados y descubrieron que una alternativa para volver a darles vida es reconvertirlos en espacio para oficinas, con una obvia ventaja: proporcionar a las empresas un espacio para ubicarse con la libertad que necesitan para forjarse su propia identidad profesional. Un claro ejemplo de este tipo de inversiones es la que se llevó a cabo en el edificio donde se ubicaba el centro comercial Real Cariari, el cual experimentó toda una serie de remodelaciones y se convirtió en Cariari Corporate Center (C3). Foto: Cariari Corporate Center (C3). De acuerdo con Arnoldo Estrada, gerente de Proyecto C3 de Portafolio Inmobiliario, al momento de diseñar esta solución se aprovechó la infraestructura principal del edificio de cuatro pisos, la cual tenía la suficiente capacidad estructural. Además, se agregaron dos pisos adicionales. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="señaló Arnoldo Estrada, gerente de Proyecto C3 de Portafolio Inmobiliario"]Cambiamos el uso del espacio de comercial al de oficinas y se diseñó un edificio que esté acorde, para albergar a las empresas. Aprovechamos todos los espacios, pues al ser condominio es muy difícil de cambiar las áreas, pero contamos con una finca fuera del condominio en la cual logramos crecer.[/quote] De esta forma, lograron intervenir el espacio para desarrollar áreas de oficinas tipo A, con todos los beneficios de un local comercial como lo es la altura e iluminación natural. Adicionalmente, cambiaron las fachadas sólidas por vidrio, con el fin de brindar mayor iluminación al espacio interno, pensando en reducir el consumo eléctrico de las oficinas. También realizaron cambios en los sistemas electromecánicos y equipos para cumplir con la normativa vigente e instalar equipos más eficientes, algunos de ellos fueron los elevadores, equipo de aire acondicionado (chiller) y todo el sistema de tuberías y cableado. Lea también: Centros corporativos se reinventan como miniciudades“Definitivamente los cambios los dicta el mercado. Para nadie es un secreto que el mercado de oficinas en la región centroamericana ha venido creciendo, Costa Rica toma la batuta principalmente por un tema de capital humano y las clases que han logrado mayor absorción en los últimos años son A y A+, ya que son los espacios buscados por transnacionales para instalarse”, explicó el gerente del proyecto. De esta forma, el Real Cariari se reconvirtió en este edificio de oficinas, en respuesta a una tendencia mundial y enfocado en dos puntos clave, que fueron buscar la mejor ubicación para las empresas, pues el C3 tiene una ubicación privilegiada como centro entre San José, Alajuela y Heredia, ubicada en vía principal. Cambio de tendencia y normativa Esta variación que experimentan diversos edificios en el país corresponde no sólo a cambios en la tendencia del mercado, sino también a las normativas requeridas para nuevas construcciones, un elemento que ha sido un obstáculo para alcanzar un estado aceptable de ocupación. Así lo confirmó Frank Quirós, Associate Director de la empresa de servicios inmobiliarios Newmark Knight Frank, al explicar que los propietarios deben entender que sus edificios pueden convertirse en espacios competitivos y eso pasa por diversos factores que debe subsanar. Según Quirós, en otros países los propietarios de edificios antiguos invierten precisamente en acciones específicas para ser más competitivos, entre ellas, instalando servicios de alimentación para suplir al mercado cautivo del proyecto, desarrollando amenidades como gimnasios, salas de conferencia o espacios de coworking. Foto: Cortesía de Wework Entre los principales temas que son subsanables está el parqueo, acabados, amenidades como comercio y servicios, iluminación natural, cableado estructurado, sistemas de aire acondicionado y definitivamente el cumplimiento con la normativa vigente. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Frank Quirós, Associate Director de la empresa de servicios inmobiliarios Newmark Knight Frank"]Otros no son tan sencillos de resolver, como la altura de los cielos, entrepisos, la inclusión de elevadores o rampas de acceso, la ubicación, tamaño de la edificación y el tamaño de la planta. Por su parte, las amenidades y la edad del inmueble son subsanables, mediante la renovación.[/quote] Referentes de rehabilitación Algunos ejemplos de proyectos de edificios que fueron modificados y tuvieron éxito con su rehabilitación son el antiguo Yaohan, que tuvo una inversión de $4,8 millones para remodelar alrededor de 14.000 metros cuadrados, los cuales fueron ocupados por la empresa Encore Capital Group; también -el ya mencionado- proyecto C3, en el cual se remodelaron unos 15.000 metros cuadrados de espacio comercial para convertirlo en oficinas y el Centro Corporativo Internacional. “Precisamente, muchos de los ajustes que han tenido que llevar a cabo los propietarios de edificios antiguos son la adecuación a la normativa vigente, sobre todo lo relacionado con la Ley 7600 y el Código Eléctrico. Además, hay una fuerte inversión en acabados, como iluminación natural, diseño, altura de los cielos, áreas abiertas y colaborativas, pasando por la incorporación de tecnología, pues las empresas modernas requieren un mínimo de disponibilidad de internet de buen ancho de banda”, detalló Quirós. Por su parte, la Torre B del Centro Corporativo Internacional (CCI) fue renovado bajo un diseño funcional, con unos 6.000 metros cuadrados de oficinas, distribuidos en ocho pisos y con unos 123 parqueos ubicados en tres sótanos. Foto: Centro Corporativo Internacional (CCI) En total el edificio cuenta con una planta eléctrica de emergencia, una red contra incendio e infraestructura para garantizar la continuidad en los servicios públicos y la seguridad de sus inquilinos. En el caso del antiguo Yaohan, en diciembre de 2018 la edificación reabrió sus puertas como Desarrollo Comercial La Sabana, luciendo una nueva imagen y espacios para oficinas y comercios. Resultó una iniciativa muy llamativa, pues se convirtió en el hogar de la empresa Encore Capital Group, la primera multinacional cerca de lo que será la Ciudad Tecnológica de San José. Dicha renovación estuvo a cargo de Fondo de Inversión Los Crestones y tenía como objetivo colaborar con la renovación urbana y reactivar la zona para generar mayor tránsito. Se remodelaron todas las fachadas, el ducto de escaleras y áreas comunes; se estableció una plataforma de parqueos, adicional al acondicionamiento de un edificio aleñado para crear más espacios de estacionamiento. Además, se rediseñó el edificio acorde con la Ley 7.600. Como muestran estos dos proyectos, un elemento de mucho peso, en el cual han incurrido los inversionistas de proyectos ya existentes, ha sido la habilitación de estacionamientos, ya sea sacrificando espacio de oficinas o retail para convertirlo en parqueo, o adquiriendo propiedades cercanas. Es normal ver que se adquieren las propiedades aledañas para aumentar el número de parqueos, se remodelan las fachadas y se intervienen los espacios internos, generando una nueva imagen, además hay una fuerte inversión en equipos electromecánicos. Foto: Encore Capital Group “Actualmente las oficinas requieren de una buena ubicación, cerca de transporte público, amenidades, servicios y comercios que suplan la demanda de los colaboradores. Además, las nuevas compañías buscan espacios de oficina que cumplan con sus estándares básicos de conectividad, redundancia, eficiencia energética, que cuenten con protocolos de seguridad, limpieza y mantenimiento del más alto nivel y si es posible que cuenten con certificaciones internacionales y que enfoquen sus esfuerzos a estrategias de Workplace”, concluyó Quirós. Tips para reconversión de espacios Cualquier proyecto de reconversión o acondicionamiento de edificios para oficinas requiere de una serie de pasos a seguir, de manera que el inversionista pueda identificar la ventaja competitiva de llevar a cabo la iniciativa. Entre ellos: Inspección del edificio: para conocer el tipo de edificación con la que se cuenta y lo que se puede aprovechar. Planificar el espacio: lo primero es desarrollar una visión clara de que se quiere, en términos de espacios para oficinas; tener en cuenta las necesidades, no sólo actuales, sino también futuras. Incorporar luz: todo cambia con la luz adecuada y los antiguos espacios, por lo general cuentan con pocas ventanas. Con amplios ventanales que se abra el espacio y sea más placentero. Planificar los suministros: es indispensable incorporar desde la electricidad hasta la fontanería adecuada, aire acondicionado y la ventilación natural, pues la eficiencia energética es esencial en la demanda actual. Separaciones plegables: esta es una buena forma -y económica- de separar los espacios, además le permite al inquilino acomodar sus espacios de la manera que más le convenga. Fuente: Blog-CADOR, especialistas en diseño de oficinas de España. © 2019. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.