Por Daniel Chacón
dchacon@inversioninmobiliariacr.com

Foto: Heredia es el tercer destino de proyectos residenciales y el primero de nuevos comercios. Por citar algunos proyectos, la provincia verá pronto el proyecto Santa Verde, de Cuestamoras Urbanismo. 

La lógica y predictibilidad son elementos de la inteligencia de mercado necesarios para perfilar una idea que busca plasmarse en un inmueble.

Existe un vínculo innegable entre el desarrollo de fuentes de empleo, vivienda y comercio; si bien el orden varía, una incide en la otra y es usualmente el comercio el que persigue a las dos primeras.

De esta forma, un inversionista con interés de desarrollar un inmueble de perfil comercial tendrá claro dónde existirá la densidad necesaria para que una tienda tenga éxito, criterio que impulsará la tasa de absorción. Perder de vista el rumbo del empleo y la vivienda puede comprometer el éxito del proyecto.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explica Randall Fernández, gerente general de Colliers Costa Rica."]Es un tema teórico de ciclo inmobiliario, se trata de un encadenamiento. Si usted lleva trabajo a una zona, o le da una carretera, se va a desarrollar. Hoy las personas buscan vivir cerca de sus trabajos o viceversa, y el comercio debe hacer la lectura adecuada para elegir las locaciones que le convienen.[/quote]

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San José oeste: la mayor relación de densidad

La región Oeste de San José lidera la estadística de proyectos en construcción. Duplica la cantidad que posee San José este. Los 105 proyectos que están en camino suponen más de 6.000 nuevas unidades al mercado, que proyecta una mayor masa de consumidores que requerirán de comercio que les permita satisfacer sus necesidades.

Es además el sector que atraerá el volumen más relevante de personas de los dos grupos sociales con mayor ingreso; cualidad que se infiere por ser la zona que ofrece la mayor cantidad de inventario con un costo por encima de $300.000.

Para Adriana Acosta, gerente de Mercadeo de Portafolio Inmobiliario (PIMSA), el Oeste mantiene relevancia porque durante la última década ha sido motor del desarrollo comercial, y por el comportamiento que tiene se puede inferir que continuará siéndolo. También hizo referencia a limitaciones geográficas del norte, sur y este, que complican ubicar terrenos disponibles para este tipo de desarrollos.

Sin embargo, la alta densidad de vivienda deja de ser una oportunidad y se convierte en un riesgo para el desarrollador comercial porque hay una saturación de locales. La inversión que requiere cualquier inmueble es elevada, porque no solo presenta el mayor costo por m², sino porque el perfil del consumidor requiere refinamiento y experiencias innovadoras.

Un segundo riesgo tiene que ver con la elevada densidad no solo de viviendas, sino de comercio, que se traduce en una feroz competencia por ganar a los mejores inquilinos. Fernández afirmó que por cada persona de los dos grupos sociales con mayor ingreso, que viven en el cono San José Oeste, hay dos m² de construcción comercial; mientras que en San José Este, por esa misma persona, solo existe 0,5 m² construido, indicó Fernández.

En el este existe un desarrollo residencial interesante. En algunos casos, los residenciales equiparan e incluso superan el perfil de los desarrollados en el Oeste, en otros se ve la tendencia de construcción en vertical que cada vez es más frecuente en el paisaje urbano residencial de este sector.

Para tener una idea, en esta zona están en construcción 54 proyectos residenciales, según un estudio de Colliers a diciembre 2017, los cuales representan más de 4.500 nuevas unidades para el sector.

Si a esto se le suma la baja densidad comercial que de por sí ya tenía la zona, se puede entender la oportunidad que ofrece.

Por eso, las mismas desarrolladoras e inquilinos buscan tener un mix que les permitan evitar la concentración, como es el caso de Pimsa, que está estructurando un proyecto dirigido al sector Este.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="adelantó Adriana Acosta, gerente de Mercadeo de Portafolio Inmobiliario (PIMSA)."]Esa tendencia nosotros la hemos venido monitoreando y es por eso por lo que vamos a desarrollar un importante proyecto de uso mixto en la zona este del país. Es un desarrollo de uso mixto de más de 60 hectáreas donde se podrán encontrar componentes de todo tipo.[/quote]

Otro proyecto que le está apostando al Este es el nuevo Lifestyle Center Ciudad del Este, ubicado en un punto intermedio que facilita el acceso a los residentes de Curridabat y del sector de Calle Vieja (Tres Ríos) y Concepción, bastante desarrollada en el último quinquenio.

En su primera etapa, inaugurada en 2017, fueron invertidos unos $30 millones en un espacio de 17 hectáreas. El inmueble, con características de uso mixto, ofrece comercios, una zona gastronómica, nueve salas de cine y 500 espacios de parqueo, entre varias facilidades.

En su segunda etapa se daría paso al desarrollo del concepto de los elementos propios de ciudad, con la incorporación de los apartamentos, área para universidades, centro médico y oficinas. Esta segunda fase ya está en construcción y se proyecta sea inaugurada en el transcurso del tercer trimestre de 2019.

Sergio Soto, director comercial de Retail de Grupo Z, asevera que el Este se encuentra en una etapa de expansión inmobiliaria, sobre todo en el desarrollo residencial, y Grupo Z aprovecha esa oportunidad con Ciudad del Este. Además, no existía un Lifestyle Center en la zona que aportara esta experiencia a un consumidor que ya conoce la oferta del Oeste.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó Sergio Soto, director comercial de Retail de Grupo Z."]Es un sector que estuvo desatendido por varios años, que está empezando a desarrollarse. Por eso vimos la oportunidad de desarrollar un proyecto de uso mixto que se compone de varias etapas, la primera de índole comercial. De acuerdo al comportamiento del mercado, se van a ir definiendo el resto de las etapas. Entendemos que el cliente de Ciudad del Este busca experiencias de consumos y eso es lo que nosotros les ofrecemos.[/quote]

En el corto plazo, este será el desarrollo más ambicioso para esta zona. El otro que se encuentra en construcción es Vistana Sabanilla, Stripcenter de 2.800 m².

En el horizonte, pero a más largo plazo, se puede hablar del uso mixto Nodo Escalante, que llegará de la mano de AUNA Consorcio Inmobiliario y su desarrollo está planificado para unos 14.000 m².

Heredia es el tercer destino de proyectos residenciales y el primero de nuevos comercios. Por citar algunos proyectos, la provincia verá pronto al innovador proyecto autodenominado Oxigeno Human Playground, de Cuestamoras; el Community Center Santa Verde, del mismo desarrollador; y centros comerciales de menor tamaño.

La provincia ha sido, por tradición, la preferida para proyectos residenciales; sin embargo, hoy en día no es la que más vivienda incorpora a su inventario. A diciembre de 2017, Colliers Costa Rica tenía identificados 48 proyectos, seis menos que en San José Este, pero de mayor densidad porque suma más de 5.000 unidades al inventario.

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Hasta el momento, Paseo de las Flores, edificado por Desarrollos Mega, ha sido el centro comercial de la provincia por excelencia. Este Regional Center, inaugurado en 2004 y con tres etapas, la última concluida en 2010, totaliza más de 90.000 m² de construcción.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]Juan Carlos Zúñiga, gerente de Paseo de las Flores, ratifica que la provincia ofrece oportunidades importantes por la cercanía, con una alta densidad de desarrollos de vivienda que les permite atraer un tráfico importante que requiere servicios de fácil acceso y entretenimiento.[/quote]

En este momento, asegura están listos para renovar la propuesta y competir con la nueva oferta comercial; sin embargo, en este sector parece haber mercado para todos.

Donde todavía no se vislumbra un desarrollo importante es en el Norte ni Sur de San José. Desde que Plaza Lincoln llegó a atender a un volumen importante de personas que llegaron gracias a proyectos vecinos desarrollados en Tibás, Santo Tomás y San Luis (Santo Domingo), parece que existe un estado de equilibrio.

Y en el caso del sur, el comercio todavía crece de la mano de desarrollos menos complejos, a excepción del uso mixto Bambú Eco Urbano, inaugurado en 2016, que contempló una plaza comercial para atender las unidades residenciales de sus torres de apartamentos, ubicadas en San Sebastián.