Las claves detrás del éxito de los parques logísticos

Reconversión de la actividad económica impulsa crecimiento de inventario por mayor necesidad de almacenamiento y de centros de distribución. En el último año el desarrollo de infraestructuras creció cerca de 100 mil m2 Por Redacción INversión INmobiliariainfo@inversioninmobiliariacr.com La recomposición de la actividad económica de Costa Rica abrió una oportunidad de oro para el desarrollo del mercado de logística y parques logísticos desde hace una década. Basta con analizar el dato de evolución del inventario. En la última década, el inventario de parques logísticos pasó de un aproximado de 140.000 metros cuadrados (m2); a casi 500.000 m2 de espacio dedicado parques logísticos. Además, es el segmento con mejor desempeño gracias a las elevadas tasas de absorción. En los últimos 24 meses, ingresaron poco más de 50.000 m2 y el ritmo de absorción es tal que la tasa de disponibilidad a diciembre de 2018 fue de apenas 3,29%, según la consultora Colliers Costa Rica. Por eso, hoy los Parques Logísticos pasaron de ser una opción a una realidad e, incluso, una necesidad para aquellas empresas que demandan servicios de avanzada, partiendo del hecho de que el 60% de los inmuebles colocados en los últimos años fueron categoría A. Pero ¿cuáles son los factores que han influido para el auge de los Parques Logísticos en Costa Rica? Lea también: Costa Rica potencia el valor logístico Reconversión productiva El perfil de la industria costarricense ha sufrido cambios abruptos desde 1997, cuando el hito de la apertura de Intel marcó un viraje absoluto en el perfil de industrias a atraer. La migración a industrias avanzadas, ligeras, limpias y basadas en el conocimiento tuvo consecuencias en el perfil de los bienes que se producían localmente; por ejemplo, las maquilas dejaron de ser prioridad y su permanencia fue desincentivada. Lo anterior no quiso decir que el consumo de dichos insumos fuera menor; por el contrario, el crecimiento poblacional obligó a incrementar el volumen de importaciones. Este fenómeno de empresas que, por diversas razones cerraron o trasladaron operaciones o partes de sus procesos al extranjero, que se acentúo durante los últimos cinco años y dejó un vacío en el almacenamiento de productos que antes consumían el inventario de inmuebles de manufactura. “Aunque estas empresas ya no están instaladas en el país, el consumo se ha mantenido o incluso incrementado por el crecimiento de la población”, afirmó Randall Fernández, gerente de Colliers Costa Rica. Este fenómeno concuerda con el comportamiento de las importaciones. Por ejemplo, los cinco principales sectores corresponden a industria manufacturera, aspecto que se explica por las necesidades de abastecimiento de insumos o materias primas que ya no hay en el país, y que las fábricas requieren para sus procesos productivos, afirmó Pedro Beirute, gerente general de Procomer. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="agregó Fernández"]Al darse esta situación, se comenzaron a necesitar bodegas; empero, los Parques Logísticos llegaron a ser una mejor solución por ser eficientes y modernos. La logística está tomando un papel más importante como un factor clave en los procesos de distribución, de almacenamiento, de suministros, en fin, en todo. [/quote] Foto: Randall Fernández, gerente de Colliers Costa Rica. Del lado de las exportaciones, destaca el peso del sector agrícola y alimentario, así como la necesidad de este sector de una logística para el almacenamiento y transporte posterior para la exportación, puntualizó Beirute. Apertura comercial: una ventana al mundo, que requiere capacidad de almacenaje Costa Rica es una de las economías más abiertas del mundo. Esta decisión quedó plasmada en 2010, cuando bajo el proceso de referéndum ciudadano, el país avaló el Tratado de Libre Comercio entre Estados Unidos, Centroamérica y República Dominicana. A la fecha, el país posee 14 acuerdos de libre comercio y cuatro adicionales en proceso de negociación, según se indica en información aportada por Procomer. En este último grupo, destacan los esfuerzos por estrechar el comercio con los países pertenecientes a la Alianza del Pacífico. Las capacidades de almacenamiento que requieren empresas dedicadas al comercio internacional son cada vez mayores, por los volúmenes que transan con sus contrapartes en mercados desarrollados, de mayor tamaño al nuestro. Otra razón del auge del sector logístico y siempre vinculado al comercio internacional se relaciona con la diversificación de las importaciones. El incremento en el volumen de importación de bienes manifiesta un comportamiento de crecimiento acelerado desde 2015, alcanzando una variación de 9,3% a 2017, según datos aportados por Colliers Costa Rica. (ver recuadro). Los sectores con mayor impacto en esta teoría son el eléctrico, electrónico, químico, de productos minerales, de metalmecánica y plástico, destaca en el informe de importaciones de Procomer a diciembre de 2018. Lo anterior, obedece mayoritariamente a las necesidades de abastecimiento de insumos o materias primas que estos sectores requieren en sus procesos productivos, de los cuales no hay yacimientos para su extracción o producción local. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]Beirute, gerente general de Procomer, detalló que en el rango de 2013 a 2018, el intercambio comercial en general ha mostrado un crecimiento relevante, con un mayor dinamismo en las exportaciones. [/quote] Foto: Pedro Beirute, gerente general de Procomer. El valor de justo a tiempo Uno de los aspectos más relevantes del desarrollo de los Parques Logísticos en Costa Rica responde a la necesidad de las empresas de economizar todo el tiempo a la hora de realizar su logística de distribución. Cada minuto en logística, más allá de una estadística, se convierte en una inversión cuanto más rápido se colocan los productos en los puntos de venta, porque mayor será la probabilidad de monetizar la ganancia. Esta competencia de distribución ha empujado a las empresas a buscar soluciones logísticas. Lea también: América Latina apuesta por inmuebles logísticos Gracias a esta tendencia, las actividades de transporte y almacenamiento se han favorecido por el mayor dinamismo en la movilización de mercancías en los puertos y por los servicios complementarios de almacenamiento. En paralelo, los grandes retailers han apostado por los Centros de Distribución (CEDI) para concentrar y luego movilizar la mercadería necesaria para abastecer los locales de la cadena. Empresas como Walmart, Automercado y Pricesmart enfrentan el reto de abastecer sus puntos de venta a diario, en el menor tiempo posible y de la forma más eficiente. También otras del perfil de Ekono, o dedicadas a electrónicos o línea blanca, han incorporado el CEDI en su estructura logística para hacer una gestión más eficiente de los inventarios. En el corto plazo, se espera que más empresas migren a este tipo de inmuebles para conservar una posición competitiva, ya que el justo a tiempo, la distribución eficiente y reducción de costos son hoy día temas vertebrales en todo plan de negocio. © 2019. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.