Nueva generación se vuelca a conveniencia y mini ciudades

Desarrollos que requieren menor inversión y basados en esquemas financieros mucho más estrictos dominan el horizonte Por Daniel Chacón;dchacon@inversioninmobiliariacr.com Plaza Koros, Santa Ana La industria inmobiliaria se encuentra en una fase de expansión prudente, los indicadores demuestran crecimiento, pero al analizar el detalle de la composición de ese crecimiento se puede identificar una tendencia a minimizar riesgos. La variación interanual a mayo demostró que la la construcción de inmuebles fue de un 19,94%, según la Cámara Costarricense de la Construcción. Sin embargo, el segmento comercial tuvo un cambio del 43,49%, aunado a un contexto en el que la disponibilidad promedio es inferior al 10%. El nuevo inventario se subdivide en dos tendencias con mucha fuerza: los usos mixtos y todos aquellos formatos menores, pero que ofrecen conveniencia. También se ajusta a la demanda, pues estos formatos son los más necesarios en el país, sugiere Randall Fernández, gerente de Colliers Costa Rica. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="complementa Randall Fernández, gerente general de Colliers Costa Rica."]"Los usos mixtos; por ejemplo, brindan diferentes servicios dentro de un mismo inmueble, lo que evita el traslado de un lugar a otro. Por otro lado, los Community Center presentan la facilidad de ser centros comerciales abiertos, que son utilizados para compras o adquisiciones de productos rápidos, y los Strip vienen de la mano con el auge residencial que hay en este momento en el país",[/quote] A la hora de considerar un proyecto comercial es importante evaluar no solo el tipo de desarrollo, si no la ubicación del mismo. Los desarrollos más pequeños, llamados centros de comunidad y centros de barrio, poseen disponibilidades saludables, entre un 7,5% a 8,5%. "Dependiendo de su ubicación, exposición y área del terreno, estos desarrollos pueden incluir desde supermercados y farmacias, hasta inquilinos de conveniencia, orientada principalmente para servir a los vecindarios locales", Frank Quirós, consultor y analista de mercado de Newmark Grubb Central América. Actualmente, añade Quirós, se encuentran en construcción 63.192m2 de área arrendable para el mercado comercial en la GAM. Además, existe actualmente un inventario de 1.812.153m2 y una disponibilidad de 8,62%. “Si tomamos en cuenta que el nuevo inventario representa menos del 3,5% del inventario actual, podríamos decir que los nuevos proyectos no van a causar un efecto excesivo en el mercado”, prevé el analista de Newmak Grubb. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="analiza Sofía Blanco, Market Research Analyst de Cushman and Wakefield/AB Advisory."]"Esta inyección de área arrendable no afectaría la salud del mercado, que conserva una tasa de ocupación que ronda o es mayor al 90%. Para junio de 2016 se contabilizó un ingreso de 18.000 m2 de nuevo inventario para cada subtipo de locales comerciales, lo que representa un total de 36.000 m2 nuevos en centros comerciales para el primer semestre del 2016. En promedio, se da un ingreso de 56.600 m2 de centros comerciales anualmente, los cuales son absorbidos en su mayoría al salir al mercado",[/quote] La gran mayoría de desarrollos aprovechan el desarrollo de los principales focos laborales y de residencia: Heredia, Alajuela, San José Oeste y Este. Existen algunos proyectos en las cercanías de La Sabana, pero el volumen tiene poco peso en el metraje total. Esta distribución geográfica parece ser reincidente, pero en el detalle de los números, principalmente a futuro, se visualizan algunas variaciones respecto a las tendencias habituales. La más relevante es que al sumar la cantidad de proyectos comerciales en construcción y a futuro en el Este, ésta será mayor incluso que en el Oeste, mientras que en este último sector son pocos los proyectos en planos, aunque sí existe un volumen importante en construcción. En tanto, en Heredia parece que experimentará una reactivación en función de los proyectos que se prevén a futuro. El fenómeno es contrario en Alajuela, donde el crecimiento se da en este momento y responde a la carencia de una infraestructura comercial previa al boom residencial que se experimentó en lugares como San Rafael y La Guácima, así como la industrial de El Coyol. (Ver recuadro) Estas estrategias orientadas a espacios comerciales pequeños mantienen vigencia debido a los incentivos que presentan los centros urbanos, los cuales aceleran el crecimiento de los centros de compras y tiendas pequeñas independientes en los vecindarios, puntualiza Blanco. El verdadero reto: un consumidor diferente El mayor dilema de los desarrolladores consiste en trasladar una serie de cambios de los consumidores a un inmueble. El problema es que la evolución en el comportamiento de la persona es dinámico y el reto es identificar las respuestas en el menor plazo. A nivel emocional, sicológico y hasta en el formato de compra, el punto en común es la menor fidelidad hacia una marca, un comercio e, incluso, visitar el mismo lugar. La competencia con el comercio digital obliga a superar la experiencia de consumir en un punto físico. Blanco, de Cushman and Wakefield/AB Advisory, identifica a los consumidores de frugales y con bajo arraigo, lo que dificulta al comercio crear fidelidad. Empero, también está demostrado que el mejor camino para competir es modificar el área comercial por uno que ofrezca esparcimiento, aporta Gabriel Calvo, gerente comercial de Integra Kapitales, quien considera que es el principal diferenciador respecto al pujante comercio electrónico. Create column charts Create bar charts