Por Redacción Inversión Inmobiliaria
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La industria de oficinas de Latinoamérica no parece estar en el mejor de sus momentos, varios de los países de la región están siendo impactados por la baja en los precios de sus mercancías, poco movimiento de exportaciones y una política monetaria restrictiva por parte de los Estados Unidos.

Tales factores han hecho que la mayoría de mercados de la región experimente altas tasas de disponibilidad y precios de alquileres estancados.

Estas son las principales conclusiones de un informe elaborado por la firma regional de servicios financieros, inmobiliarios y de gestión de inversiones, JLL, sobre la situación del mercado de oficinas durante el 2015.

La consultora cuenta con oficinas en 80 países y una amplia presencia en Latinoamérica. De hecho, el reporte incluye cifras de 20 naciones en todo el subcontinente, siendo Ciudad de Guatemala, su más reciente adición a la lista.

La región incorporó un total de 2,5 millones de metros cuadrados (m²) en 2015, de los cuales absorbió de forma neta, solo 1,5 millones de m². Como resultado, la tasa de disponibilidad aumentó en un 1,3% con respecto al año anterior, describe JLL.

Este panorama colocó a ciudades líderes de la industria como Bogotá (Colombia), San José (Costa Rica), Lima (Perú), Santiago (Chile) y Panamá (Panamá) en la “fase de caída o sobreoferta” del llamado reloj de mercado del ciclo inmobiliario. Además, Guatemala (Guatemala), Rio de Janeiro y Sao Paulo (Brasil), San Juan (Puerto Rico) y Buenos Aires (Argentina) ya pasaron a la categoría de mercados en recesión.

Solo Guayaquil y Quito en Ecuador, Cali en Colombia y Montevideo en Uruguay se destacan como mercados en recuperación, mientras que Monterrey y Ciudad de México en México, Medellín en Colombia y Caracas en Venezuela se colocan en la etapa de expansión.

La situación es preocupante si se toma en cuenta que en los próximos dos años, JLL proyecta 5,2 millones de m² de nuevo inventario en centros de negocios, lo cual seguirá empujando la tasa de disponibilidad hacia arriba y bajará los precios de alquiler, elementos propios de mercados en sobre oferta.

Solo para San José, Costa Rica se estima la entrada de 160.000 m² que podría estar impulsando las altas tasas de disponibilidad y la baja en los precios, en favor de los inquilinos y en detrimento de los desarrolladores.

Principales indicadores

La devaluación que sufrieron las monedas latinoamericanas durante el año pasado redujo el valor de varias de sus economías, en términos de dólares estadounidenses, principalmente de Colombia, Chile, Perú, Venezuela, Argentina y Brasil, de acuerdo con JLL. De hecho, la mayoría de naciones reportó un crecimiento económico moderado en 2015 y algunas incluso llegaron a contraerse (Brasil, Puerto Rico y Venezuela).

A pesar de esas noticias, los mercados de oficinas más grandes de Latinoamérica siguen siendo Ciudad de México, Sao Paulo, Santiago y Bogotá. Esto es consistente con el posicionamiento de estos lugares en el top de hubs de negocios en la región, ya que concentran cerca de la mitad de los 30 millones de m² que rastrea JLL en Latinoamérica.

Solo Ciudad de México supera los 5,5 millones de m², seguida por Sao Paulo con más de 4 millones, Santiago superando los 3 millones y Bogotá con poco más de 2 millones de m². Guadalajara, Cali, Montevideo y Medellín ocupan los últimos lugares con menos de 1 millón de m². En la lista, San José ocupa el puesto 12 con un inventario que supera el millón de metros cuadrados.

En cuanto a tasa de disponibilidad, Panamá es la ciudad que lidera el indicador en toda Latinoamérica, e incluso se coloca como una de las mayores del mundo, con más de 45%, cuando el equilibrio de mercado se encuentra entre el 8% y 10%. La zona es caracterizada por una alta inversión en bienes raíces con capital originado en otros países.

JLL reporta ocho ciudades por encima del equilibrio de mercado en disponibilidad, lo cual significa que se está en situación d favorable para los inquilinos, quienes pueden encontrar una feroz lucha de mercado en cuanto a precios, amenidades y ubicaciones estratégicas.

Rio de Janeiro, Sao Paulo, San Juan, Monterrey, Lima y San José forman parte de la lista en sobreoferta. De hecho, la capital costarricense ocupa el octavo entre los 20 países analizados.

En contraste, seis ciudades cuentan con una disponibilidad por debajo del equilibrio de mercado, entre ellas, Buenos Aires, Caracas y Quito, las cuales han visto una limitada nueva entrada de inventario debido a la incertidumbre de mercado. Por su parte, Montevideo, Guayaquil y Guatemala tienen bajas tasas debido a que son pequeños mercados y la mayoría de desarrolladores se encuentran reticentes a introducir nueva en puntos con un ritmo de demanda tan lento.

Sobreoferta en aumento

Las tasas de disponibilidad han aumentado con respecto al periodo anterior debido a que muchas ciudades están en el medio de un ‘boom’ de construcción, que está dejando exceso considerable de espacio. Barranquilla, en Colombia, vio pasar su indicador de 8% a 37%; San José creció en 1,1% y solo cinco ciudades (Montevideo, Monterrey, Cali, Guatemala y Caracas) vieron una pequeña reducción.

Con respecto a la producción de nuevo inventario, Ciudad de México lideró la lista con cerca de 675.000 m² en 2015. Le siguieron Sao Paulo (400.000+), Lima (250.000+) y Bogotá (200.000+). Solo Cali, Quito, Guayaquil, Monterrey, Guadalajara y Montevideo reportaron una absorción neta mayor a la producción, pues se trató de un año donde la mayoría de mercados vivió un récord en nuevo inventario.

Por otro lado, Ciudad de México fue, nuevamente, responsable por la absorción de 470.000 m², es decir un tercio de la absorción neta total de la región. San José ocupó el octavo lugar en este rubro con menos de 100.000 m² y registró por cuarto año consecutivo una demanda neta negativa.

Ahora bien, al hablar de precios promedio de alquiler de oficinas clase A por metro cuadrado, Caracas ocupa el primer lugar al solicitar alrededor de $40, seguido de Montevideo con más de $30, río de Janeiro, Buenos Aires y México, todos superando los $25.Guatemala es el lugar más barato para rentar oficinas con un precio que apenas supera los $10 y San José se posiciona en la lista de número 14 con rentas cercanas a los $19.

Este indicador es uno de los que más ha caído en toda la región como consecuencia de incrementos en la producción y un estancamiento en la demanda. La situación ha sido intensificada por devaluaciones de monedas latinoamericana, que ha afectado más a unos países que a otros. Brasil registró la caída más pronunciada, con un 40% de reducción.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9"]Los mercados de oficinas más grandes de Latinoamérica siguen siendo Ciudad de México, Sao Paulo, Santiago y Bogotá. Esto es consistente con el posicionamiento de estos lugares en el top de hubs de negocios en la región, ya que concentran cerca de la mitad de los 30 millones de m² que rastrea JLL en Latinoamérica.[/quote]

Oportunidades para San José

Las proyecciones de JLL indican que México representará alrededor de 1.000.000 m² del nuevo inventario estimado para los próximos dos años; es decir, un crecimiento del 18% de su actual oferta.

Los mercados que más crecerán en proporción a su tamaño actual serán Guadalajara, con más del doble, Lima, Bogotá, Medellín y el caribe colombiano. San José ocupa el lugar 12 en este ranking, pues se estima un nuevo inventario cercano al 16%, por encima de lugares como Caracas, Medellín y Guatemala.

“San José ha sido históricamente uno de los mercados más estables de América Latina, los desarrolladores en San José tienden a ser más reacios al riesgo. En tanto, otras ciudades, como Ciudad de Panamá, están viendo la nueva oferta excesiva como resultado de la euforia de los inversores”, comentan los expertos de JLL.

Lo anterior se refleja en la producción anual de nuevo inventario que nunca ha superado 100.000 m², ni ha caído por debajo de 30.000 m². Los desarrolladores, por lo general, optan por añadir nuevos espacios dentro de un complejo de oficinas existente una vez que tienen un compromiso con un gran inquilino.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="señala Franklin Apuy, vicepresidente de la sede tica de la transnacional NTT Data."]“Los centros corporativos del país ofrecen una serie de ventajas tales como sistemas de seguridad, tecnología e infraestructura de punta (fibra óptica redundante, sistemas de administración de energía, nodos para telefonía, etc.), edificios modernos y de alta calidad (acabados de primera calidad, plantas eléctricas de emergencia, aire acondicionados centralizados, etc.). La mayoría están ubicados en zonas estratégicamente convenientes según el tipo de industria”.[/quote]

Esa es una de las razones por las que JLL estima que en los próximos dos años se añadirán cerca de 160.000 m², lo cual mantendrá la tendencia de sobreoferta y tasa de disponibilidad al alza. Empero, se espera que la demanda incremente progresivamente a medida que sus principales mercados de exportación, EE.UU. y Europa, ganen presencia y requieran nuevos espacios.

Una de las tendencias que se mantendrá con la entrada de nueva oferta es la descentralización de zonas fuertes como Escazú y Santa Ana, con la llegada y/o expansión de complejos como El Cafetal, Lindora Park, Belén Business Center y La Lima Corporate Center.

“La demanda no es la misma de años atrás y la competencia es muy fuerte. Mucha investigación previa y una apuesta con menos riesgos es la que vamos a ver en el futuro. Menos desarrollos por especulación y más con inquilinos firmados de previo. Esperemos que el mercado no se vea afectado por nuevos desarrollos especulativos que puedan afectar al mercado general”, aporta Francisco Navarro, gerente de mercadeo de Colliers Costa Rica.

Por otro lado, JLL advierte enfáticamente sobre el efecto de la situación fiscal del país sobre la industria de las oficinas. “Si el tema no se resuelve pronto y el Gobierno necesita aumentar sus ingresos para cubrir los gastos, podría impactar los incentivos de impuestos del Régimen de Zona Franca, una idea que fue explorada en la anterior administración. Esta decisión haría que algunas importantes compañías presentes en San José miren hacia otros lugares”, explican los expertos.

Otro de los retos tiene que ver con infraestructura vial, pues la cantidad de vehículos circulantes sobrepasa la capacidad instalada de las calles, carreteras y puentes, especialmente en el Valle Central. Según Apuy, los tiempos de transporte incrementan año con año y esto supone un deterioro en la calidad de vida del empleado, así como un impacto al empleador.

En la misma línea, Octavio Matus, gerente general de la empresa alemana Zollner Electronics, el mercado también debería revisar el costo de la tarifa adicional de parqueos, pues competidores como México son más atractivos en ese punto y es un factor que está incidiendo en la determinación de negocios.