Por Redacción INversión INmobiliaria
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Foto: Vista edificio Domani, Ciudad Guatemala.

Uno de los sectores más afectados por la pandemia del COVID-19 ha sido el real estate, especialmente los inmuebles destinados para oficinas. Las empresas han tenido que replantear sus ambientes y su forma de trabajar, mientras que para los desarrolladores inmobiliarios la adaptación y reconversión de espacios ha sido clave para seguir subsistiendo.

No cabe duda que la pandemia vino a cambiar la forma de compartir espacios, relacionarnos y comunicarnos. Una gran mayoría implementó la modalidad de home office o trabajo desde casa para poder continuar con sus operaciones y reducir el impacto en sus propios negocios.

Aunque la economía guatemalteca ha vuelto a abrirse, los expertos pronostican que el esquema de trabajo flexible y remoto continuará vigente en el mediano plazo, ya que las organizaciones necesitan más tiempo para recuperarse del fuerte efecto económico que ha generado la crisis desencadenada por la pandemia.

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“Durante los últimos meses algunas organizaciones han decidido regresar a las oficinas bajo un esquema de división de grupos por células y presentarse de forma física a la oficina cada 15 días. Por otro lado, existen organizaciones que están evaluando mantener un esquema de trabajo remoto de forma permanente o un esquema híbrido. Todo depende de las capacidades de la organización y de la estructura familiar de los colaboradores, a manera de garantizar un espacio de trabajo eficiente”, opina Luiselena Montoya, gerente de Consultoría en Capital Humano de Deloitte.

De acuerdo con la última encuesta de expectativa de empleo para el tercer trimestre de 2021 realizada por la firma ManpowerGroup, en Guatemala cerca del 78% de las empresas esperan volver a un formato de trabajo completamente en la oficina, debido a que al menos la mitad de las funciones y empleos actuales necesitan estar presentes en los lugares de trabajo. En contraparte, las personas prefieren mantener un formato híbrido, que les permita mayor flexibilidad y un mejor balance de vida/trabajo.

“Los espacios de oficina de pronto han quedado más grandes para lo que las operaciones necesitan, siendo una gran oportunidad para desarrollar modelos de negocios más flexibles, adaptables y sostenibles”, agrega Andrés Jesús Soto, gerente de país Guatemala de ManpowerGroup.

Impacto en el sector oficinas

Esta situación ha desencadenado un efecto negativo para los complejos empresariales, especialmente las oficinas A+, con estimaciones de desocupación de alrededor del 10 a 11%, dependiendo el proyecto; así como la reducción del tamaño de los espacios arrendados, puesto que algunas empresas consideran que pueden operar en áreas más pequeñas ante la posibilidad de continuar operando de manera hibrida.

“También hemos visto rotación de oficinas. Sin embargo, los espacios que se habían desocupado se han absorbido y ocupado otra vez, relativamente rápido, por otros arrendatarios. Además, hemos notado con más incidencia una mayor desocupación de edificios completos que se habían hecho a la medida o que se habían tratado de vender o arrendar por completo. Sin embargo, en edificios tradicionales, a pesar de que sí ha aumentado la desocupación, no ha sido realmente crítica como se ha visto en otros países, en donde han llegado a niveles de desocupación del 16%”, afirma Lucía Rivers, gerente general de Prime IQ.

Previo a la pandemia, a principios de 2020, ya existía una disponibilidad estimada de 100,000 mts2, entre espacio disponible y espacio en construcción o en proyecto, destaca Pedro Ramírez, presidente de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala (CBR), quien considera que los cambios generados por la pandemia han impactado en al menos un 25% más.

“Obviamente la absorción del espacio llevará varios meses, posiblemente años y la pandemia ha representado un duro golpe para muchos proyectos. A esta disponibilidad se le suman los espacios que muchas empresas empiezan a dejar, en el nuevo orden empresarial, lo que viene a complicar aún más el mercado de oficinas. Estamos en un proceso de transformación que llevará fácilmente un par de años de adaptación. Los espacios de oficinas se acomodarán a la demanda”, añade Ramírez.

Otro gran problema que enfrentan actualmente los espacios clase A+ es la reducción de precio por metro cuadrado debido a la alta disponibilidad en el mercado, analiza Flor de María Chapas, Guatemala Associate de Cushman Wakefield. “Están siendo comparados con otros espacios que posiblemente no cumplen con las mismas características de un inmueble clase A+. Se les relaciona por la alta oferta”, agrega.

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Estrategias para mantenerse a flote

Ante esta situación, desarrolladores y propietarios han emprendido una serie de maniobras que les permitan seguir vigentes en el mercado, donde la adaptación y reconversión de espacios han sido clave.

De acuerdo con Rafael Monzón, CEO de Calidad Inmobiliaria, en el caso de los proyectos que se encuentran en etapa de planificación ha sido un poco más fácil de llevarse a cabo, no así para los complejos ya construidos. “Algunos desarrolladores han agregado el elemento residencial en sus proyectos o los han reconvertido totalmente. Por otra parte, los proyectos que ya están en construcción también han tratado de ajustarse y reconvertir algunos de sus espacios. Sin embargo, esto no siempre es posible porque depende de los permisos y licencias que ya se habían obtenido, así como de la funcionalidad del proyecto. Por último, los edificios que ya están construidos son los que han enfrentado más retos, especialmente los complejos de oficinas A+, quienes han tenido que ajustar sus precios de venta y renta. No obstante, la clave también ha sido su capacidad de adaptación”, afirma.

En el caso de Sur Desarrollos, ha intentado hacer alianzas con otras empresas que tenían la idea de hacer proyectos de oficinas, pero su estrategia se ha enfocado más en la comercialización digital. “Los espacios ya estaban pensados en un diseño muy amigable con el ambiente, enfocados en los beneficios tipo Leed, entonces creemos que eso se sostiene a mediano y largo plazo”, asegura Christian Ochaita, director comercial de la desarrolladora.

De igual manera, Antonio Aycinena Abascal, director general de AVIA, menciona que el complejo ya contaba con varias fortalezas que van de la mano con las nuevas modalidades de trabajo, como plazas al aire libre, oficinas con ventilación natural, sótanos ventilados, un índice de ocupación de personas máximo por área de oficinas, entre otros. “Las nuevas tendencias del mercado con las modalidades actuales de espacios y horarios de trabajo, es un reto a considerar”, agrega.

De acuerdo con el presidente de la CBR, el mercado de oficinas está en un proceso de transformación y debe convertir sus espacios en áreas más amigables, abiertas, con buena ventilación y distintas amenidades. Además, la tendencia es tener espacios de trabajo compartido, pero con áreas cómodas y apropiadas para tomar un café, consumir alimentos o simplemente descansar. “Es muy probable que los nuevos edificios ofrezcan estos servicios e idealmente se ubiquen en comunidades donde queden a la mano desarrollos residenciales, servicios, entretenimiento, gimnasios, etc.”, añade Ramírez.

Definitivamente las oficinas y los espacios de trabajo no volverán a ser los mismos. Según Félix Cardona, arquitecto de Studio Domus, adaptarse a la situación actual ha llevado a las personas a ser más conscientes de ciertas comodidades que brinda tener más flexibilidad en el trabajo, y muchas empresas se han dado cuenta que esto puede fortalecer el engagement de sus colaboradores. “Independientemente si se trata de oficinas Prime o Estándar, la demanda de amenidades puede llegar a incrementarse para brindar más opciones en las áreas de trabajo, tomando un diseño de oficinas estratégicamente funcionales y convenientes al giro de negocio y modalidad de trabajo. Algunas pueden optar por puestos de trabajo Hot-Desking o no asignados y otras empresas pueden considerar más áreas para reuniones para atender a sus clientes o para realizar eventos puntuales entre sus colaboradores”, concluye.

Lea el articulo completo en la próxima edición de INversión INmobiliaria, Fecha de publicación Agosto.

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