Mercado inmobiliario panameño debe dar espacio a la absorción

Únicamente el sector de manufactura y logística proyectan una demanda mayor asociada al crecimiento de la actividad Sectores de vivienda, comercio y oficinas experimentarían una corrección en sus precios para reducir tasas de disponibilidad Por Evelyn Fernández M. evelyn@inversioninmobiliariacr.com Descarga aquí el pdf. Pese a que la expectativa general de crecimiento es conservadora, para cada sector del real estate en Panamá tiene sus retos en función de captar demanda y madurar o mejorar su oferta actual. Al analizar el detalle de cada sector de la industria inmobiliaria, los especialistas pronostican la necesidad de corregir precios para adecuar el inventario disponible a la demanda y la capacidad de ésta para absorber inventarios este año y los venideros. Iván Jiménez, Promotor de Inversiones del Ministerio de Comercio e Industrias (MICI), indicó que el sector apunta a tener un crecimiento con cautela dado el alto stock de oficinas y edificaciones comerciales, debido a la reducción de la demanda interna. “A partir del 1 de enero entra en vigor un posible incremento del salario mínimo, lo cual puede afectar positivamente las perspectivas de empleo en bienes raíces”, comentó. Logística y manufactura con viento a favor La actividad de la industria logística-manufacturera tiene una expectativa de crecimiento positiva debido, principalmente, a los nuevos y recientes proyectos de infraestructura pública, los tratados comerciales internacionales y los incentivos para el establecimiento de empresas multinacionales. Foto: Cortesía de Panamerica Corporate Center, Panamá Pacífico Álvaro Rocafort, Director de Desarrollo de la Región Andina y de Panamá de la corporación Regus, considera que en esta área se potenciará el modelo BTS (Built-to-suit); esquema en el que el desarrollador o arrendador construye de acuerdo con las especificaciones del comprador o inquilino final. Danny Quirós, Director de Investigación para Centroamérica de Newmark Group, asiente con Rocafort y añadió que el sector logístico-manufacturero es el que presenta en este momento la mayor cantidad de metros cuadrados en construcción, con un total de 197.780 m², al compararse con lo que se está construyendo en otros sectores como el comercial y el de oficinas. Lea también: Parques logísticos redefinen el arte de la eficiencia En términos absolutos, sector logístico – manufactura dispone de un inventario de 1.326.755 m² y el precio promedio de alquiler en industrial está en $8,13 por m2. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=" dijo Danny Quirós, Director de Investigación para Centroamérica de Newmark Group"]Logística presentará un crecimiento del mercado conforme a la demanda, manteniendo el modelo BTS; además del ingreso de oferta en proyectos estatales.[/quote] Temas de alturas, resistencia de pisos, cantidad de andenes y las distancias entre columnas están entre los principales detalles y exigencias por parte de la demanda. Oficinas necesitan de mayor absorción El Director de Desarrollo de la Región Andina y de Panamá de la corporación Regus estima que en 2020 se absorberá parte de la vacancia actual de oficinas, reduciendo el espacio desocupado de un 21% a un 17%, aproximadamente. Foto: Cortesía de Regus, Panamá. Precisamente por ello, Regus pronostica que la nueva oferta de proyectos corporativos estará restringida hasta tanto las estadísticas evidencien tasas de absorción robustas que justifiquen la inversión en nuevo inventario. No obstante, considera que la consolidación bancaria y la entrada de capital extranjero, principalmente chino, serán expectativas que deben concretarse para que el pronóstico de recuperación se concrete. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="manifestó Rocafort"]Dada la coyuntura económica de los últimos años se redujo la nueva oferta de edificios corporativos, lo que va a ayudar a impulsar la colocación de los edificios ya maduros en el mercado.[/quote] El sector corporativo de oficinas tendrá el mejor crecimiento de la industria, consideró el directivo de Regus, debido a sus condiciones particulares tanto a nivel macro como micro en el país canalero. En tanto, Quirós, de Newmark Group, destacó que se espera una corrección general del mercado a la baja, tanto en las iniciativas de construcción como por parte del precio a cobrar por parte de los propietarios a la hora de la negociación y adaptación de los espacios. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Los datos de esta compañía registran para oficinas el inventario más elevado (con 1.863.150 m²), a un precio promedio de alquiler de $19,55 por m2. Además, es el segundo sector con más metros cuadrados en construcción, con un total de 114.290 m².[/quote] Residencial con posibles altibajos El comportamiento del sector residencial es uno de los que más incertidumbre provoca de acuerdo con los pronósticos. Por un lado se espera una posible baja y estancamiento y por otro se vislumbran oportunidades encadenadas al trabajo estatal como inversión en obras públicas, y otros como la atracción de Inversión Extranjera Directa, por una posible demanda de nuevos empleados tanto nacionales como extranjeros. Iván Jiménez, economista del MICI, rescató que el sector residencial tendrá buenas oportunidades de crecimiento para 2020 si el inversionista inmobiliario apuesta al sector de mediano ingreso y desarrollo de proyectos urbanos en las periferias de la metrópoli, que proyecta un desarrollo impulsado por el inicio de construcción de la Línea 3 del Metro de Panamá. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="dijo"]La gama residencial de casas para familias de ingresos medio a las afueras de la ciudad (Este y Oeste), representa una alternativa para el empresario que desarrolla proyectos residenciales en Panamá, aún más que ya está operando la línea 2 del Metro de Panamá y se espera el inicio de la línea 3 para 2020, que conectaría Panamá Oeste con la metrópoli.[/quote] Entre las zonas más demandadas a nivel residencial en Panamá se encuentran San Francisco, Bella vista (Avenida Balboa). Entre las exigencias más comunes se enlistan los apartamentos o residencias con buena vista, áreas sociales amplias, gimnasios, buena seguridad, que se ubiquen en sitios estratégicos y céntricos respecto a los lugares de trabajo, escuelas, parques, entre otras zonas de recreación. Lea también: Costa Rica: Inventario de vivienda comienza a acumularse En términos de diseño, las decoraciones Green, los edificios inteligentes y las construcciones urbanas, pero manteniendo un diseño ecológico.En contraparte a los subsegmentos que vaticinan dinamismo, Liesi Ramírez, corredora de bienes raíces, explicó que en 2019 bajaron los precios de alquiler considerablemente en sectores maduros y con inventario desactualizado, obligando a los propietarios a vender dichas propiedades que dejan de ser rentables. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="comentó Ramírez"]En vista de eso, el precio de las unidades en venta se ha depreciado mucho, por lo que se puede determinar que hay sobre oferta; en este caso, la mayoría de las unidades fueron puestas a la venta en 2019. Este tipo de inversión se transformó en un pasivo para los dueños, porque la renta no alcanza para cubrir ni siquiera el pago de la hipoteca, así que necesitan con urgencia vender sus propiedades.[/quote] Para el vocero de Regus, el sector residencial está en este momento estancado, por lo que proyecta que se reducirán los precios considerablemente. Respecto a la inversión residencial, de enero a abril de 2019 se registró un decrecimiento del 42% en comparación al mismo periodo del 2018 en la construcción de nuevos edificios de apartamentos y casas unifamiliares. Comparativamente, durante el primer cuatrimestre de 2019, la inversión residencial fue de $114,3 millones, mientras que en el mismo periodo de 2018 esa inversión fue de $195,9 millones. Ramírez confía en que, pese a que el mercado puede seguir bajando en 2020, existen aspectos que a corto plazo ayudarán a que esta condición se revierta; por ejemplo, con el hecho que se esté trabajando en aumentar la presencia de empresas extranjeras en Panamá. “Considero que a medida que este objetivo sea efectivo, tendremos una mayor demanda de inmuebles en alquiler, lo que activará al mercado y estimulará al inversionista”, comentó la experta. Adicionalmente, espera que se incrementen considerablemente los estímulos fiscales, así como la ampliación del margen de monto de financiamiento para otorgar tasas preferenciales lo suficiente para que las constructoras deseen aumentar sus proyectos. Según datos de la Asociación Bancaria de Panamá, un 37% de la cartera del sistema financiero está asociado a una garantía hipotecaria. De este total, un 88% de la cartera corresponde a vivienda propia. Comercio demanda reajuste Para 2020 no se registran proyectos de gran tamaño en el sector comercial, y los que ya existen enfrentan el reto de convertirse en un socio que lleve compradores potenciales, para que los inquilinos puedan generar una utilidad que les permita subsistir y mantenerse en el inmueble. El Director de Regus manifestó que su perspectiva para este sector es el estancamiento; por ello prevé que en los próximos meses se presentará una reducción considerable de precios. El vocero de Newmark también destacó que se mantendrá el ajuste en los precios de arrendamiento y que se espera que bajen los niveles de la disponibilidad. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]De acuerdo con esta compañía, el inventario comercial en Panamá es de 1.477.400 m² y el precio promedio del metro cuadrado para los inquilinos de locales de venta al detalle o retail alcanza los $26,5.[/quote] Justamente, al cierre de año las estructuras que están en proceso de construcción retail alcanzan los 86.040 m², lo que denota la cantidad más baja que registra Newmark en metros cuadrados en construcción comparada con los sectores corporativo e industrial. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Los resultados de la inversión en permisos de construcción en el primer trimestre del 2019 de la Cámara Panameña de la Construcción registraron en el área comercial una inversión de $62,1 millones de enero a abril; es decir, una disminución de 28% al compararla con el mismo periodo de 2018, cuando fue $85,8 millones distribuidos entre construcción de edificios de oficina, galeras, centros comerciales, locales, hoteles y comercios en general.[/quote] Lea también: Oferta de centros comerciales en Costa Rica migra rápidamente a experiencia de compras Ante tal panorama, llevará ventaja quien ofrezca la mayor y mejor cantidad de espacios para estacionamientos de diferentes vehículos y con una adecuada mezcla de inquilinos. Asimismo, llevarán ventaja los diseños y decoraciones modernas en los centros comerciales, en donde se combine la tecnología con elementos que estimulen los sentidos y creen experiencias de atracción de visita e, inclusive, quienes logren combinar las compras físicas con el ecommerce. © 2020. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.