Por María José Núñez Chacón

 mjnunezch@inversioninmobiliariacr.com

Descarga aquí el pdf Especial ¿Por qué invertir en Costa Rica. 

A lo largo de nuestras vidas siempre hemos escuchado que invertir en real estate es una buena opción. La razón es sencilla; preserva su valor en el tiempo, el precio de las propiedades crece junto con la inflación y nos protege de devaluaciones.

En Costa Rica desde que llegó Intel la realidad empresarial cambió, porque comenzó a ser visto como un país diferente, se colocó en el mapa de las inversiones en tecnología y a partir de ese momento, empezaron a llegar compañías del sector. A raíz de esto firmas de otros sectores como servicios, dispositivos médicos y otros vieron con buenos ojos arraigarse en el territorio costarricense.

Este boom de inversiones generó un movimiento especial en el desarrollo de infraestructuras para albergar a las compañías que, cada vez con más frecuencia, decidían invertir en Costa Rica. De allí el crecimiento de las zonas francas y parques industriales, con impulsos inmobiliarios de gran fortaleza.

Zonas francas como, Metro, Global Park iniciaron un proceso de expansión, primero con inversionistas locales que desarrollaron los parques y de a poco con inversionistas extranjeros y se creó un inventario inmobiliario de gran interés.

Antonio Pérez, gerente general de Multifondos coincide con esta afirmación y considera que muchos Family Office han invertido en el sector inmobiliario, viendo el inventario de las zonas francas, haciendo crecer al mercado, creando empleo y atrayendo dólares al país.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="comentó Antonio Pérez, gerente general de Multifondos."]El desarrollo inmobiliario de oficinas y la parte industrial son la punta de lanza, aunque la parte en el área habitacional la inversión también está creciendo bastante. Yo veo que hay espacios que están creciendo a un buen ritmo y vemos gigantescos proyectos en desarrollo de oficinas en distintos puntos del país. Evidentemente tenemos una fuerte afluencia de inversión extranjera directa y de compañías que están invirtiendo en inmuebles, como por ejemplo Citi y Amazon, que son compañías triple A, que compraron una buena porción de sus edificios.[/quote]

Las zonas francas han logrado absorber la demanda de gran cantidad de empresas y desde el año 2015, el mercado inmobiliario logístico sigue una evolución positiva, gracias al crecimiento del consumo y la optimización de los centros de distribución de las corporaciones.

Algunos proyectos de gran importancia han sido los nuevos centros de distribución de DHL con un área de 16.000 metros cuadrados, el del Grupo TLA con un área inicial de 20.000 metros cuadrados y el de Mayca-Sysco, con una superficie de 25.000 metros cuadrados, entre otros complejos.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="dijo Luis Ramírez Umaña, director de Ram Bienes Raíces."]En el sector bodegas o depósitos y un subsector de oficinas de alto metraje considero que hay un espacio para la estabilización de los proyectos, por la buena absorción que se ha venido dando, en el área industrial y oficinas, por su parte, hay faltante de espacios que se debe solventar.[/quote]

Una de las ventajas que tiene Costa Rica, con respecto a otros mercados, como los centroamericanos, para lograr esta confianza de las compañías, es su seguridad jurídica, un elemento al que le dan mucho valor los inversionistas, además de panorama político sumamente estable.

Otro elemento que nos suma a favor es que en los años ochenta, con el impulso del ecoturismo, muchos inversionistas llegaron, se enamoraron del país y decidieron quedarse. Aunado a una seguridad social importante, que difiere de otros países de la región, donde los ejecutivos deben andar en autos blindados, acá la gente de mucho dinero camina en la calle sola, hace ejercicio en sus barrios, definitivamente son factores que ayudan.

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Incluso frente al reciente anuncio que hizo el Presidente de la República, Luis Guillermo Solís, sobre la situación del déficit fiscal, señaló Pérez, el tema es de ocuparse pero sigue siendo estable, tomando en cuenta que Costa Rica es una economía que ha crecido en los últimos años hasta un 4%, lo cual es bueno.

"Desde el punto de vista inmobiliario veo gran crecimiento, sobre todo en los fondos inmobiliarios, donde hay grandes empresas invirtiendo, las cuales en su mayoría no dependen tanto de las condiciones económicas del país, pues al ser inquilinos internacionales, aunque el Producto Interno Bruto (PIB) o con el problema fiscal, no se verán afectados", dijo el experto.

El mercado de valores costarricense cuenta con diez emisores accionarios, 42 emisores de deuda, once sociedades administradoras de fondos de inversión, las cuales ofrecen fondos financieros e inmobiliarios y existen también 6 emisiones referentes a fideicomisos de titularización.

Estas cifras dan un panorama positivo para los inversionistas que buscan llevar sus recursos a los fondos de inversión, sobre todo para el mercado inmobiliario, en éste se puede obtener diferentes opciones de inversión, tanto de renta fija y variable, es posible diversificar por plazo, moneda y entre emisiones del sector público y privado.

Un reciente informe de la consultora Cushman & Wakefield sobre el mercado inmobiliario costarricense reveló que, aunque en 2016 el crecimiento general de la industria experimentó una contracción, hubo sectores como la construcción privada que tuvo un repunte, además de que se redujo la tasa de vacancia de los mercados del segmento industrial y de oficinas.

En definitiva, la disponibilidad de inmuebles muestra indicadores menores del 10%, lo cual es saludable para el sector y se espera que se mantenga una dinámica positiva en construcción, tanto del Gran Área Metropolitana, como de zonas periféricas.

En este sentido, los inversores mantienen un interés por la compra de inmuebles rentados e incluso hay algunos que han incursionado en modelos de desarrollo de proyectos para contar con nuevas alternativas de inversión.

La constante llegada de inversionistas internacionales, tanto en el área de servicios como industriales de gran auge, así como la expansión de operaciones de las ya existentes muestran que la demanda de inmobiliarios va en crecimiento.

También hay una fuerte oferta en logística, orientada a una demanda que busca ampliar el consumo, pero bajando los costos logísticos y aumentando la eficiencia, de allí el impulso de espacios para minibodegas, ofibodegas, bodegas y naves logísticas.

Las áreas con mayor tendencia a crecer en la GAM de Costa Rica en el ámbito inmobiliario son: la zona de Coyol en Alajuela en temas de logística; el sector Oeste de San José y Heredia, para oficinas; igualmente el sector Oeste de San José, para desarrollos de tipo uso mixto, cerca del Parque Metropolitano La Sabana, para el desarrollo de edificios de vivienda vertical; al Este de San José en Barrio Escalante para la gastronomía (locales comerciales) y viviendas.

Fondos inmobiliarios

De acuerdo con Víctor Chacón, director Ejecutivo de la Cámara de Fondos de Inversión, los fondos inmobiliarios reúnen el aporte de muchos inversionistas para conformar un volumen de mayor dimensión, que se destina a la compra de inmuebles generadores de alquileres, los cuales se distribuyen entre los aportantes del fondo.

Para entender cómo funciona, el fondo inmobiliario recibe aportes de muchos inversionistas -cuántos más, mejor-, que pueden ser de us$1.000 como mínimo, y con la suma de todos esos aportes, se integra un monto mayor, con el cual, la Sociedad Administradora del Fondo, acude al mercado inmobiliario para adquirir inmuebles con vocación generadora de alquileres.

Estas rentas ingresan a las cuentas bancarias del Fondo, y de ahí luego la Administradora las distribuye entre todos los aportantes. Es decir, todos los inversionistas hacen una inversión en bienes raíces, que les depara una renta inmobiliaria.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="destacó Víctor Chacón, director Ejecutivo de la Cámara de Fondos de Inversión."]En la actualidad a través de este sistema hay 8.411 inversionistas de muy diversos tamaños y características, una cartera inmobiliaria que asciende a US$1.575,3 millones. La distribución por tipo de uso de los inmuebles adquiridos por los 14 fondos que se encuentran en operación, es muestra de las estrategias de quienes gestionan estas carteras.[/quote]

Las oficinas representan el inmueble de mayor preferencia de los inversionistas, con un 48,1% de la cartera de los fondos, seguido por un 29,6% de los locales comerciales (tiendas de diversa naturaleza) y los parques industriales representan el 12,1% de los inmuebles de los fondos.

El sector que está presentando una mayor ocupación son los restaurantes, con un 100%, además de que la renta promedio por alquiler se ubica en el estrato alto de US$14,1 por metro cuadrado, solo superado por los locales comerciales.

Chacón enfatizó que no obstante estos datos, los restaurantes solo pesan el 0,4% del valor de la cartera inmobiliaria, los locales comerciales, promedian la renta por metro cuadrado de US$14,6, pero su ocupación promedio es del 87% y las oficinas, pese a ser el inmueble de mayor peso en las carteras, poseen una ocupación que también ronda el 85%, con una renta promedio por metro cuadrado de US$13,6.
 
"Una variable de suma importancia en cuanto a la generación de rendimiento contable y valor patrimonial, es el cálculo de las plusvalías promedios generadas sobre el valor de compra de los inmuebles. Los inmuebles con la mayor contribución han sido las oficinas con un 10,7% de plusvalía sobre costo, aunque su ocupación promedio es ligeramente menor comparada con restaurantes o supermercados", indicó el director de la Cámara de Fondos de Inversión.

El sector de oficinas, ha sido sin duda, el tipo de inmueble que más estabilidad le ha dado a los rendimientos de los fondos inmobiliarios -que en promedio total posee un Cap Rates de entre 9% y 10%-.

Para Víctor Chacón, subir el promedio de ocupación de Oficinas, así como elevar la participación de Supermercados y Comerciales, podrían ser parte de los retos interesantes de los fondos inmobiliarios para los próximos meses.

Beneficios de invertir en Real State

Jorge Martínez, encargado de Análisis e Investigación de la Bolsa Nacional de Valores señaló que Costa Rica cuenta con una aceptación importante de parte de los inversionistas, dada la estabilidad política histórica, la cual brinda confianza a inversionistas tanto del mercado financiero como del sector de Real State.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="comentó orge Martínez, encargado de Análisis e Investigación de la Bolsa Nacional de Valores."]La institucionalidad, el marco regulatorio, la madurez y conocimiento de los participantes del mercado, especialmente la asesoría brindada por los puestos de bolsa son una referencia positiva de nuestro mercado.[/quote]

Costa Rica es ampliamente reconocido por el nivel de educación que presenta su fuerza laboral, aunado a la fuerte presencia del bilingüismo y el tratamiento fiscal que se le da a la Inversión Extrajera Directa (IED), asentada especialmente en Zonas Francas.

Otros factores juegan a favor de Costa Rica, como punto de inversión en Real State, como el amplio desarrollo de tratados de libre comercio y los índices de globalización que ha alcanzado, entre los que destacan el acuerdo con Chile, México, Estados Unidos, República Dominicana, la Unión Europea y Centroamérica.

En Costa Rica los inversores también cuentan con una amplia gama de atracciones naturales, que incluyen volcanes, hermosas y exuberantes playas, deportes como el kayak, bungee jumping, surf, y una fuerte presencia del ecoturismo, elementos de gran atractivo.

Desde el punto de vista de Martínez, la aceptación internacional de las emisiones costarricenses se ha mostrado constante durante los últimos años. Por ejemplo, en la última colocación de bonos de deuda externa, las ofertas de compra representaron casi cuatro veces el monto captado.

Existe un gran potencial con el desarrollo de las emisiones tendientes a financiar obra pública y privada, hay una gran necesidad de desarrollar proyectos de infraestructura pública, como carreteras, puertos y aeropuertos, y en el sector privado se cuenta con iniciativas de desarrollo urbanístico, hotelero y hospitales.

"El financiamiento del sector infraestructura se perfila como un mecanismo importante para impulsar el desarrollo económico del país, y a la vez una opción de inversión para muchos participantes institucionales e individuales", señaló Martínez.

Uno de los grupos que ha decidido invertir en Costa Rica es el centroamericano Agrisal (de origen salvadoreño), el cual ha incursionado en el país con una serie de proyectos inmobiliarios como Plaza Tempo, el Hotel Holiday Inn Escazú y oficinas corporativas.

Según Ricardo Auspurg, gerente de Agrisal Inmobiliario, su enfoque inmobiliario es de hoteles, oficinas corporativas y centros comerciales y piensan seguir creciendo, en la parte de hotelería y comercial, tanto en Costa Rica como otras naciones de la región.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Ricardo Auspurg, gerente de Agrisal Inmobiliario."]Costa Rica es un país que llena las características que se buscan para hacer negocios sostenibles, tiene regulaciones importantes, que si bien en un principio parecen excesivas, brindan seguridad para hacer inversiones. De hecho, el país viene marcando tendencia en la región centroamericana, en cuanto a desarrollos inmobiliarios.[/quote]

El gerente de Agrisal señaló que como Grupo están interesados en seguir aportando a la economía de Costa Rica, y actualmente cuentan con algunas ideas de inversiones y posibles socios con quienes estamos conversando para seguir impulsando sus proyectos en el país.

Rendimientos positivos

Por su parte Jorge Villalobos, Investment Sales Associate de la consultora Cushman and Wakefield indicó que Costa Rica es el líder regional en la industria de los fondos inmobiliarios.

De acuerdo con los reportes de la Superintendencia General de Valores (Sugeval), la industria actualmente administra en exceso de $1.500 millones y ha alcanzado un buen nivel de profesionalismo y la mayor actividad en los fondos inmobiliarios se está dando en los fondos de renta.

Los fondos de desarrollo han estado poco activos desde 2009, pero en general los fondos presentan un bajo nivel de apalancamiento, lo que hace que tengan aún mucho poder de adquisición y expansión de sus carteras.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="declaró Jorge Villalobos, Investment Sales Associate de la consultora Cushman and Wakefield."]Los rendimientos en Real State varían considerablemente de acuerdo con el tipo de inmueble, si es residencial, comercial, industrial o de oficinas, así como la clase de inmueble (A,B,C), su por ubicación, el plazo de los contratos de arrendamiento, la calidad crediticia del inquilino y la moneda de los contratos de arrendamiento.[/quote]

En general una combinación de todos estos parámetros resulta en un amplio rango entre el 8% y el 14% y como es común en toda inversión, a mayor riesgo, mayor rendimiento.

Esto implica que los rendimientos menores estarían asociados a los mejores edificios, con los mejores inquilinos y los contratos de mayor plazo en dólares mientras que los rendimientos mayores se darían con las condiciones inversas.