Por Karen Retana kretana@inversioninmobiliariacr.com

Foto: Proyecto Iconnia, San José Costa Rica (fotografía con fines ilustrativos).

Imponentes y majestuosos por fuera, mientras que en su interior la arquitectura juega con el espacio hasta crear una oferta de vivienda de tamaño reducido. Así son los nuevos proyectos en torres que se levantan en el país.

Los desarrolladores prometen compensar el tamaño del espacio habitable por otros valores agregados como una ubicación estratégica, acceso a una infraestructura de servicios consolidada, comercio y seguridad.

Esta apuesta responde, entre otros argumentos dados por los desarrolladores, a diversos estudios de mercado, que revelan una demanda creciente de espacios con diseño eficiente y funcional.

Asimismo, existe una nueva generación de compradores que está mucho más dispuesta a sacrificar espacio para lograr cercanía a sus trabajos y fácil acceso a servicios, comentó Fuad Farach, director de RC Inmobiliaria.

Por esta razón, la oferta que se encuentra en el mercado arranca desde los 35 metros cuadrados (m2) hasta los 90 m2 en promedio, y sus costos de venta inician desde los $65 mil y hasta los $200 mil.

Aunque estos tamaños pueden ser catalogados como ínfimos, algunos desarrolladores aseguran que son igualmente cotizados.

Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, sostuvo que los apartamentos de uno y dos dormitorios experimentan alta demanda. “En el caso de Azenza, ya no tenemos disponibles los de una habitación, lo que demuestra esta tendencia”.

El promedio del mercado para producto vertical es de 99,8 m2 habitables y 128,5 m2 totales, según un estudio elaborado por Newmark Grubb Central America.

El sur de la capital es el que muestra áreas más reducidas en cuanto al tamaño de las unidades habitacionales, con 82,8 m2, seguido por San José Norte y Heredia con 90,3 m2 y 96,9 m2.

Sin embargo, en el mercado es posible encontrar áreas mucho más pequeñas, conocidos como estudios.

¿Demanda o costos de la tierra?

La demanda no es la única razón por la cual ha surgido en el mercado este tipo de oferta, también ha influido la escasez de terreno en las ciudades como resultado de la falta de ordenamiento territorial, caracterizado por una “mancha horizontal”, no sólo en Costa Rica sino también en el resto de países de la región.

Las urbes son los principales destinos donde se han concentrado este tipo de proyectos, ya que uno de sus atributos principales es la ubicación y acceso a servicios al alcance.

Esta demanda ha provocado que los precios de venta del metro cuadrado en el mercado alcancen, en algunas áreas, muy buena plusvalía, lo que no solo están aprovechando los desarrolladores nuevos, sino aquellos que quieren vender la propiedad que compraron hace años atrás.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="comentó Pedro Sánchez, consultor de Newmark Grubb Central America."]Cada tipo de desarrollo residencial viene a dar solución a una demanda en específico. Los desarrolladores de vivienda vertical están orientados de manera muy estrecha al valor de la tierra, a la cobertura y el uso de suelo permitido.[/quote]

Dicha afirmación es consecuente con los datos que se desprende de un reporte elaborado por la firma consultora inmobiliaria Newmark Grubb Central America, donde se evidencia que el centro de la capital es la que muestra una tendencia de precios mucho más elevada que el resto de ubicaciones, donde en promedio el m2 se ronda los $2.740,16.

En el caso del centro de la capital es evidente la carencia de terreno para construir, lo cual ha impulsado los precios hacia arriba, de ahí que la clave es aprovechar la infraestructura existente revalorizándola y ofreciendo servicios complementarios que hagan más atractivo vivir en el centro.

Cuestión de tamaños

En el mercado vertical, San José Oeste es el sector que ofrece el producto con mayor tamaño en comparación a los demás conurbanos y promedia 115,2 m2 habitables y 153,4 m2 totales. Le siguen San José Centro y Alajuela.

Fuente: Newmark Grubb Central America

El ingeniero Ronald Steinvorth, presidente y Socio de IECA, compañía con una amplia trayectoria en proyectos verticales, reconoció el esfuerzo que realizan diferentes actores del sector de la construcción para crear espacios atractivos en zona que por muchos años dejaron de ser habitadas y que hoy vuelven a ganar protagonismo.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="señaló el ingeniero Ronald Steinvorth, presidente y Socio de IECA."]Estamos frente a un cambio que ha sido producto de la toma de conciencia en detener la expansión horizontal. Además, entra en juego la necesidad de densificar las ciudades como única solución sostenible para el futuro.[/quote]

El Este de San José es testigo de esta tendencia que menciona el ingeniero Steinvorth, pues, aunque existe mayor disponibilidad de áreas para construir, lo cierto es que el destino se ha convertido en una ubicación en franco crecimiento para este tipo de proyectos. Muestra de ello es que hasta el momento se desarrollan en la zona de Curridabat, en un espacio de 3 km, más de 29 proyectos en altura.

En el Este los precios rondan los $2.492,84 el m2 y en el Oeste, un mercado muy consolidado sigue manteniendo su atractivo, con un promedio de $2.457,5 el m2.

Analizando las cifras antes expuestas es posible determinar que la vivienda vertical muestra un valor en su metro cuadrado mucho más elevado que la oferta horizontal.

Ante este panorama, uno de los principales desafíos que enfrentan los desarrolladores es lograr abaratar los costos en el proceso de construcción.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó el arquitecto Abel Castro Laurito, presidente del Colegio de Arquitectos de Costa Rica."]Los desarrolladores buscan el mayor rédito con respecto alto costo de la tierra principalmente en las urbes, lo cual obliga a diseñar opciones de vivienda de pequeño tamaño para que sean accesibles al usuario final y que también combine usos mixtos, lo cual es parte de una tendencia cultural.[/quote]

A ello se suma que Costa Rica es el segundo país más caro de Centroamérica para construir. La mano de obra, el concreto y otros materiales son mucho más baratos en el resto de países de la región, según un estudio elaborado por la Cámara Costarricense de la Construcción.

El ingeniero Javier Chacón, del Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos, comentó que las ventajas para el desarrollador en cuanto a tiempo y materiales en las construcciones en altura es similar a la edificación de vivienda unifamiliar, una de las diferencias es que en la última se puede acelerar o desacelerar la construcción conforme a la demanda.

Por su parte, el arquitecto José Luis Salinas, presidente de Grupo Inmobiliario del Parque, señaló que no sólo el costo del m2 encarece la obra, sino también una serie de elementos esenciales que forman parte de la edificación como lo son los sistemas de emergencia, rociadores, escaleras, el cumplimiento de las normativas nacionales a nivel de códigos.

“El metro cuadrado de construcción se encarece hasta en $100 debido al exceso de regulaciones, que en algunos casos no se ajustan a la realidad del país” aseguró Salinas.

A ello se suman las cargas sociales, que incrementan el costo laboral, ya que en el país es de un 53%, mientras que en el resto de la región es de 44%.

Estos factores influyen a la hora de determinar los espacios de cada unidad, los cuales son compensados con una gama de servicios para hacerlos atractivos.

Comodidad fuera del apartamento

En este tipo de proyectos, las áreas comunes ganan protagonismo. Su diseño busca atender tanto actividades sociales como laborales, por lo cual no es de extrañarse que además de piscinas, gimnasio, bar y zona de barbacoa; los inquilinos encuentren la opción de centros de negocios de uso gratuito, con oficinas completamente equipadas para trabajar a distancia.

La empresa Civitar busca promover el estilo urbano, de ahí que todos sus proyectos son verticales, un estilo que hace que las personas ganen calidad de vida, ya que pueden aprovechar todos los servicios que están alrededor del proyecto sin la necesidad de trasladarse a largas distancias.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó Denia Rosich, gerente comercial de Civitar Desarrollos."]Muchos de estos proyectos se han concebido para maximizar los espacios por medio de muebles modulares; o bien, tienen movilidad funcional donde, por ejemplo, es posible que la cama se almacene en un mueble, brindando mayor espacio en la habitación.[/quote]

También entra en juego la domótica para el manejo de la electricidad, todo ello para crear espacios más prácticos y confortables.

Cabe destacar que algunas obras no restringen el acceso a áreas más grandes dentro de su oferta residencial. En ese sentido, el diseño ha sido vital para lograr este objetivo, y las unidades hoy más que áreas estáticas, se convierten en un “lego” donde el comprador puede sumar espacio.

Este es el caso del proyecto TRÍ-O, cuya característica es la flexibilidad con apartamentos modulares.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="aseguró Ivannia Jaikel, gerente de ventas de Kirebe."]Desde luego, se pueden comprar varios de estos apartamentos con la idea de agrandar el espacio de vivienda y construir así uno de hasta tres cuartos. Es como un lego gigante.[/quote]

Javier del Campo, gerente comercial de Cuestamoras Urbanismo, considera que de la mano de la gama de servicios que se ofrece en este tipo de proyectos, el mercado tiene que ir evolucionando para crear propuestas de valor e innovación a nivel financiero.

“En nuestro caso tenemos un producto que brinda financiamiento del 100% de la propiedad más los gastos de formalización y está dirigido para quienes no tienen posibilidad de ahorrar y pagar un alquiler”, afirmó del Campo.

Los compradores jóvenes, las familias de pocos miembros y profesionales asalariados forman parte de un grupo generacional que para el 2018 representará el 75% de la fuerza laboral en Costa Rica. Ellos son el target que buscan seducir los nuevos proyectos en altura.