Por Mariano Capellino, CEO de INMSA
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En los últimos tiempos, las ferias de real estate de muchos países de la región contaron con gran presencia de desarrolladores y brokers promoviendo proyectos de condominios en pre-construcción en Miami en la zona de Brickell o en lugares frente a la playa. Algunos de ellos han formado parte de paneles y ser oradores.

Ya sea que desee adquirir un condominio de lujo para vivir y disfrutarlo o que lo haga para invertir, es hora de entender dónde está colocando su dinero.  Y especialmente en Miami en la zona de Brickell y en lugares frente a la playa, lo que normalmente los inversores extranjeros conocen como el mercado de condominios de lujo en pre-construcción en Miami.

Hay una controversia en el sector, si esas áreas son o no son una burbuja.  Y se entiende, porque aún cuando no se tenga intereses en ese mercado, afecta los negocios inmobiliarios en Miami.  Pero también se debe entender, para defensa de quienes invierten, que, como hemos anticipado desde hace varios años en los informes de coyuntura inmobiliaria de INMSA, los datos muestran una situación muy compleja que empeorará sensiblemente en los próximos años.

En Estados Unidos se puede acceder a datos fiables que permiten analizar cuál es la situación del mercado inmobiliario.  Y estos datos demuestran que estamos ante un punto de inflexión y se percibe el fin de la fase de expansión y el inicio de la fase de corrección de precios:

• Entre 2012 y 2016 se construyeron más de 3.000 unidades distribuidas en más de una docena de torres que ya fueron entregadas.  De las unidades puestas a la venta sólo una pequeña fracción fueron vendidas según el sistema MLS.  Al proyectar esta situación permite suponer que se tardaría 10 años en vender el stock actual a ese ritmo al mismo precio.
• El problema es que hay más de 10.000 unidades en construcción en condominios similares distribuidos en alrededor de 40 torres que se terminarán en los próximos 2 años. Si solo el 30% de esas unidades se ponen a la venta –como estiman analistas del sector- sumadas a las actuales no vendidas, se necesitarán muchos, muchos años para absorber toda la oferta.
• El inconveniente es que muchos compradores de unidades en pre-construcción pagaron precios muy superiores a los precios actuales del mercado para condominios con características similares ya terminados.

Con esta situación, ya hay compradores de pre-construcción que están dispuestos a asumir las pérdidas para salir de sus unidades. Pero, aún así, hay muy poco interés en el mercado de adquirir esos condominios y la demanda se está desacelerando por las unidades adicionales que llegarán al mercado.

Como es imposible pensar que se demore 50 años en liquidar el sobrestock de inmuebles en venta, es lógico pensar que en el corto plazo se seguirá produciendo una baja en el precio de este tipo de  inmuebles.  Según nuestro análisis la fuerte baja se producirá a fines de 2018 cuando el nivel de inventario llegue a los máximos  por el ingreso de la masa de inmuebles que están en construcción.

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Luego de la fuerte baja de precios, como siempre sucede, comenzará a absorberse el stock de propiedades  y se acelerán las ventas.  Pero el precio a vender deberá ser mucho menor al pagado por los inversores durante estos últimos 3 años, tal  como sucedió en el período 2009 – 2012. 

De esta forma, aquellos compradores que pagaron más de US$ 5000 el metro cuadrado en el período que va de 2013 a 2016 en el área de Brickell - Downtown y quieran vender sus unidades cuando la reciban en 2018 o 2019, lamentablemente sufrirán una perdida que podría superar el 50%.

Muchos inversores pensarán que es mejor no vender y esperar para hacerlo a un mejor valor. Pero, ¿eso puede suceder? Analicemos la historia. Durante 2004 y 2005 a muchos inversores le vendieron la idea que el mejor negocio era comprar en la mejor locación, Brickell, y pagaron en pre-construcción cerca de U$D 5000 el metro cuadrado.

En 2008, al recibir sus inmuebles terminados y ver el desplome en los precios de ese momento, U$D 2500 el metro, muchos decidieron mantenerlo pensando que al tener una muy buena locación se recuperaría pronto y obtendrían una sólida rentabilidad.

Pero en 2014, luego de 10 años de la compra y cuando el mercado estaba en su mejor momento al no haber inventario nuevo, con presión al alza en precio, los valores promedios sólo habían alcanzado los U$D 4500 el metro cuadrado,  es decir  menos de lo que lo compraron.

Esto generó una disyuntiva. De venderse en ese momento, hubiese perdido mucho dinero.
Por eso, una buena cantidad de inversores prefirieron mantener sus activos dado que en ese momento en pre-construcción se estaba vendiendo cerca de U$D 6000 el metro.

Pero la decisión fue errada. Ahora deberán esperar hasta el 2024 para ver los máximos nuevamente, con lo cual, si Dios los ayuda, habrán pasado 20 años para salir empatados. Y si consideramos la inflación de los Estados Unidos del 3% anual promedio, aún logrando vender al mismo precio que lo compraron, habrán perdido cerca del 50% de su capital por la incidencia inflacionaria.

El negocio ha funcionado para los grandes desarrolladores, logrando estar en la lista de los billonarios de Estados Unidos y multiplicar su patrimonio en los últimos años pero realmente hizo perder mucho dinero a miles de compradores de Latinoamérica y del mundo.

Por eso, piense bien antes de invertir.  Si está dispuesto a pagar cualquier precio a costa de perder dinero, lo puede hacer y tendrá seguramente una de las mejores propiedades del planeta con una vista fantástica.  Pero si es un inversor, no se deje tentar.  El glamour, los discursos, los buenos stands, el arte, los showrooms, los brochures y videos son muy tentadores, pero pueden costarle muy muy caro.