La crisis de Evergrande ¿Cuál será su futuro?

Bancarrota en Estados Unidos, detención de su director y un plan de reestructuración fallido, crean turbulencias en los mercados A finales de junio, Evergrande tenía una deuda estimada de 328 mil millones de dólares Por Mónica Del Castillomdelcastillo@inversioninmobiliariacr.com Foto: Imagen del sitio web de Evergrande. El mundo inmobiliario entró en shock después de conocer que el líder de la compañía china Evergrande, Xu Jiayin fue detenido por la policía por actividades “ilegales”. De acuerdo con la agencias AFP y EFE, la cotización de las acciones de la empresa se suspendió tras conocerse la medida contra su jefe, mientras crece la preocupación por el futuro de la promotora ante el creciente riesgo de liquidación y las últimas semanas han sido especialmente turbulentas para Evergrande, que divulgó pérdidas superiores a 80 mil millones de euros desde el 2021 y reactivó la cotización de sus acciones en Hong Kong tras año y medio suspendidas, cayendo un 8.6% en el último mes y casi un 99% desde su pico máximo, en octubre del 2017. Más allá del supuesto arresto domiciliario a su fundador, Evergrande presentó una solicitud de bancarrota en Estados Unidos, además alertó de la imposibilidad de emitir nuevos títulos de deuda por la investigación de los reguladores a su principal subsidiaria en China. La empresa se ha convertido en el ejemplo perfecto de la creciente crisis del sector inmobiliario en China, que ha visto cómo varias empresas de renombre se veían inmersas en un mar de deudas, alimentando los temores sobre la economía del país en general y sus posibles repercusiones a escala mundial. A finales de junio, Evergrande tenía una deuda estimada de 328 mil millones de dólares. El sector inmobiliario chino ha sido durante mucho tiempo un pilar fundamental del crecimiento -junto con la construcción, representa alrededor de una cuarta parte del PIB- y experimentó un auge fulgurante en las últimas décadas. Pero en los últimos años, Pekín ha considerado que la enorme deuda acumulada por sus principales actores supone un riesgo inaceptable para el sistema financiero y la salud económica general de China. RIESGO DE CONTAGIO Heron Lim, economista y director adjunto de Moody’s Analytics, declaró a la AFP: “Si Evergrande es la punta del iceberg y se materializan los riesgos de contagio, podría estallar una crisis de confianza en los mercados de deuda terrestres, que hasta ahora han evitado muchos de los impagos, y provocar una grave recesión”. Las autoridades han restringido gradualmente el acceso al crédito de los promotores inmobiliarios desde 2020, y se ha producido una oleada de impagos, en particular el de Evergrande. La prolongada crisis inmobiliaria ha sembrado la miseria en las vidas de los compradores de viviendas en China, que a menudo han apostado los ahorros de toda una vida en propiedades que nunca llegaron a materializarse. Una oleada de boicots hipotecarios se extendió por todo el país asíatico el verano pasado, cuando los promotores inmobiliarios, faltos de liquidez, se esforzaron por conseguir lo suficiente para terminar las viviendas que ya habían vendido por adelantado, una práctica habitual en China. A principios de este mes, las autoridades de la ciudad meridional de Shenzhen declararon que habían detenido a varios empleados de Evergrande y pidieron a la población que denunciara cualquier caso de sospecha de fraude. Otro gigante inmobiliario chino, Country Garden, evitó la suspensión de pagos en los últimos meses, tras registrar unas pérdidas récord y unas deudas de más de 150 mil millones de dólares. “Los mercados están valorando cada vez más la posibilidad de que el resultado final sea un sector inmobiliario mucho más pequeño”, declaró a la AFP Louise Loo, economista jefe para China de Oxford Economics. “Eso significa probablemente que ningún promotor del sector privado es demasiado grande o sistémico para quebrar”. De acuerdo con AFP, Evergrande afirmó que era “necesario reevaluar los términos” del plan para adaptarlo a la “situación objetiva y a la demanda de los acreedores”. La rama inmobiliaria de la empresa incumplió esta semana un pago clave de bonos, y el sitio web financiero chino Caixin, informó de que antiguos ejecutivos habían sido detenidos. FOCOS AMARILLOS Información de EFE señala que las alarmas saltaron a mediados del 2021, cuando Evergrande incurrió en el impago de su deuda extraterritorial (offshore) en un momento en el que arrastraba un pasivo superior a los 300 mil millones de dólares, dando pie a cientos de litigios y a una coyuntura de gran incertidumbre en el sector por las implicaciones de una posible quiebra. Como muchas otras promotoras chinas, desde el bum inmobiliario de finales de los 90, Evergrande dependía en buena medida de altos niveles de apalancamiento (usar deuda para financiar operaciones) y de ventas sobre plano para seguir sacando adelante sus promociones: algunos analistas estimaron que la firma tenía 1.4 millones de viviendas vendidas antes de su construcción cuando estalló la crisis, equivalente a más de 200 mil millones de dólares. Entre las causas de la crisis inmobiliaria china destacan las llamadas tres líneas rojas, unas regulaciones impulsadas por Pekín en el 2020 que buscaban limitar el acceso a financiación a aquellas promotoras que acumulasen un pasivo excesivo, superasen ciertos niveles de apalancamiento o no dispusieran de liquidez suficiente para hacer frente a las deudas a corto plazo. Esto hizo que múltiples firmas del sector se enfrentasen a una crisis de liquidez que se sumó a las restricciones aplicadas en aquellos años para enfriar el alto precio de las viviendas -inasequibles para muchas familias chinas- en línea con el principio establecido por el presidente del país, Xi Jinping, que aseguró que “las viviendas son para vivir en ellas, no para especular”. EL MERCADO INMOBILIARIO SIN RESPUESTA El frenazo del crecimiento después del Covid-19, el propio peso del sector inmobiliario sobre del PIB -según algunos analistas, en torno a un 30%, sumando factores indirectos- y la desconfianza de los compradores se tradujo en un frenazo del mercado que preocupa no solo a las promotoras sino también a las familias, las cuales ven la vivienda como un importante vehículo de inversión. Ante la coyuntura, los reguladores respondieron en los últimos meses con numerosas medidas de apoyo al sector, garantías a la entrega de viviendas vendidas sobre plano y la retirada de múltiples de las citadas restricciones, pero el mercado no está respondiendo: según cifras oficiales, las ventas comerciales medidas por área de suelo descendieron un 5.3% en el primer semestre tras desplomarse un 24.3% en el 2022. EVERGRANDE: PLAN DE REESTRUCTURACIÓN La inmobiliaria presentó en marzo una propuesta para reestructurar casi 20 mil millones de dólares de deuda offshore impagada, pero aplazó en varias ocasiones las votaciones en las que sus acreedores decidirían al respecto, la última de ellas la semana pasada, aduciendo una evolución de las ventas peor de lo esperado y la consiguiente necesidad de una “reevaluación” del plan. La compañía esperaba tener el apoyo de sus acreedores antes del 1 de octubre y finalizar con el proceso hacia mediados de diciembre, pero por el momento solo ha logrado algo más del 30% de los votos para un importante segmento de deuda (clase C) valorado en unos 13,000 millones de dólares, aunque sí tiene ya la luz verde para otros dos tipos. Con información de AFP y EFE © 2023. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.