Por Fernanda Urrutia Chaverri para INversión INmobiliaria
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Las cosas ya no son las mismas, y en ninguna parte eso es más cierto que en el sector inmobiliario. Las restricciones sociales se han sabido sobrellevar, pero las preocupaciones sobre el mercado inmobiliario y las secuelas que el COVID ha dejado sobre éste se encuentran en la mente de muchos.

Ciertamente los sorprendentes eventos del 2020 dan para mucho que discutir en el Commercial Real Estate Trends 2021. En este sentido, las cuatro jornadas propuestas buscan abarcar y convocar a las mentes más finas de la industria, los líderes empresariales de alto nivel y los responsables de la toma de decisiones de la región, para trazar una guía a través de los problemas más urgentes, y aportar ideas oportunas para dinamizar el mercado inmobiliario centroamericano.

De este modo, el banderazo de inicio lo realizó la jornada acerca de la infraestructura logística, con el fin de analizar las posibilidades que tiene la región para posicionarse, ante las nuevas pretensiones de las empresas, en un destino cotizado en la cadena de distribución mundial.
En nuestro primer panel examinamos el estado del inventario actual de la infraestructura dirigida a logística en la región. Así pues, Danny Quirós, Marker Research Director de la consultora

inmobiliaria Newmark, realizó un breve recuento de las características de cada país como lo son los precios, la oferta y sus principales puntos de exportación, y resaltó las oportunidades que tienen los últimos desarrollos inmobiliarios para incorporarse en la nueva tendencia de crecimiento mundial conocida como nearshoring.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Por su parte, Mike Fangman, fundador y CEO de LatAm Logistic Properties, explicó que en términos generales, Latinoamérica es ahora, más que antes, suelo fértil para el desarrollo de las cadenas de distribución mundial, pues precisamente los mercados emergentes a nivel logístico se nutren de empresarios que ponen especial atención en las redes de suministro y a una mayor cercanía con su principal socio comercial, Estados Unidos. [/quote]

En teoría, la cercanía que encuentra el istmo con Norteamérica debería favorecer a los países centroamericanos al permitirle un mayor acceso con mejores condiciones al principal mercado de sus exportaciones, en un marco comercial más ágil y transparente. Sin embargo, la condición geográfica por sí sola no es el único determinante que se debe tomar en cuenta.

Asimismo, la evolución de la inmobiliaria logística moderna encuentra mayores determinantes que entran en la ecuación en el espectro global. Con el fin de profundizar sobre estos, Sergio Pérez, director ejecutivo de Newmark, y moderador de nuestro panel, planteó a nuestros expertos una pregunta que, como región, nos hace tragar fuerte.

Foto: Expertos durante el Commercial Real Estate Summit, Trends 2021, Día 1 – Logística.
Sergio Pérez Castilleja, managing director, Newmark México, Katherine Shahani de Martínez, directora de marketing, Grupo Shahani Oficial, Mike Fangman, CEO, LatAm Logistic Properties
Mauricio Arce, CEO, Piasa Consultores y Oliver Leonowens, director comercial, Calidad Inmobiliaria

¿Estamos preparados para recibir el e-commerce?

Claro está que pasar de los sistemas de administración de inventario tradicionales a los sistemas automatizados y a métodos de pago en línea no sucede de la noche a la mañana. La falta de articulación con el sector financiero y de fiscalización gubernamental a dicho comercio son algunos de los factores que han imposibilitado equiparar a la región con las prácticas de otras latitudes.

Ahora bien, la situación de los países centroamericanos varía en el tanto las operaciones logísticas de cada país han leído el crecimiento orgánico del consumo masivo. De igual forma no hay que olvidar que la pandemia mundial significó el necesario empuje hacia el cambio para muchos sectores, y por ende, a repensar si los cambios tecnológicos deberían acelerar su ritmo en la región ante un cambio de consumo propulsado por la coyuntura.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="Katherine Shahani, directora de marketing y ventas del Grupo Shahani"]En el caso de Panamá la mayoría de los intercambios por e-commerce trataban de importaciones de productos extranjeros y no había mayores plataformas para las transacciones financieras en línea. Es a raíz de la pandemia que esto se ha fortalecido y ya tenemos muchísimas herramientas y plataformas que te cubren este aspecto. Ahora si podemos contactar con una plataforma lo suficientemente robusta para que el e-commerce se vuelva comercial y local.[/quote]

De manera conjunta, el sector inmobiliario logístico de Guatemala se encuentra en un proceso de renovación de sus centros de distribución y almacenaje hacia estructuras más modernas, sin embargo, se reporta una transición lenta a lo que se refiere a e-commerce. Según Oliver Leonowens, director comercial y de nuevos negocios de la empresa chapina Calidad Inmobiliaria, “Guatemala tuvo una proyección de un billón de dólares en ventas de e-commmerce, y cincuenta millones de esto era local, el resto eran a través de tiendas de afuera. Es muy poco el almacenaje que necesitan, sin ocupar una bodega logística”.

Cálculo de costo-beneficio

El gran punto en común entre los participantes fue que la región se ha centrado en modernización de la infraestructura, con la instalación de las “naves logísticas”, término con el que se conoce a los innovadores centros de almacenaje, con mayores proporciones y estructuras ordenadas para mantener el inventario, los cuales han demostrado optimizar el espacio y mayor eficiencia en la operación del retail.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]En cambio, la gran disyuntiva formulada en el panel se dio en cuanto al costo-beneficio de migrar al procesamiento de transacciones en línea y a los sistemas automatizados de recolección de datos, pues para muchas empresas de la región la inversión hacia el e-commerce es más cara que la mano de obra, e inclusive que el ingreso que podrían generar en el corto plazo sobre ésta.[/quote]

Los antecedentes de cada país en esta materia significan una gran disparidad entre la oferta y los mercados. Ciertamente como lo resumió nuestro moderador, la transición se dará en la medida que la eficiencia del modelo tecnológico se compruebe y estimule la evolución gradual de la logística.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="señaló Mauricio Arce, presidente de PIASA Consultores"]Tenemos una gran oportunidad de crecimiento para los que estamos en real estate logístico. Encarado en el reto de la transformación cultural, y demostrarles a los operadores que la operación en una nave diseñada para tener tiempos y movimientos, puertas, etc va a ser una ventaja que se traduce en dinero, tiempo y eficiencia.[/quote]

Por el contrario, la logística inversa, como se conoce a la devolución de mercadería a la estructura de distribución hasta volver al proveedor de original, es una demanda del mercado en la que el cliente precisa el producto deseado y devuelve aquel que no cumple sus expectativas. Esto significa un sistema aún más complejo con los centros de distribución que no se logrado unificar en el Triángulo Norte.

Rol de “third party” logístico

De manera disruptiva las nuevas empresas que incursionaron en la terciarización logística lograron dotar de estructuras para que empresas medianas y pequeñas expandieran su marco de venta o, del todo, darles un canal de distribución a quienes antes no podían costearlo, precisamente porque el modelo de terciarización tiene mayores capacidades de adaptación tecnológica y de especialización en el tema de distribución.

Un ejemplo de esto es la explosión de las plataformas digitales que se ha dado con la distribución de alimentos y productos minoritas por conductores que tienen sus propias motocicletas y bicicletas. Las pequeñas empresas que quieren entrar al e-commerce lo han hecho a través de los terciadizadores.

En este sentido, Mike Fangman recalca que los grandes jugadores del retail hacen las inversiones necesarias para competir con las empresas establecidas como lo son Walmart, Farabella, entre otros. En manera de recomendación señala que la mejor forma de hacerlo, aunque no se cuente con este músculo económico, es a través de la tercerización de la logística.

Lo ecosostenible no es opcional, es necesario

Aunque al principio se pensó como una retórica para el mercadeo, la tendencia de la construcción eco sostenible de los desarrollos inmobiliarios ha llegado para quedarse. Tal y como lo hemos mencionado antes en Inversión Inmobiliaria, el bienestar y la convivencia con el medio ambiente se encuentran presentes en los diseños modernos tanto a nivel residencial como en los espacios laborales.

La demanda de las construcciones eco sostenibles viene en aumento, precisamente ante las exigencias de los clientes de reducir su huella de carbono y un manejo de los desechos más eficientes.

La tecnología en la conducción de la distribución.

“La realidad supera a la ficción”, dicha frase hace hincapié en los avances robóticos y tecnológicos que en algún momento solo se pensaron existentes en la literatura de ciencia ficción, ahora se enfocan en las cadenas de distribución.

Drones con la capacidad de transportar paquetes en largas distancias, y los vehículos autónomos son entre algunas de las innovaciones en las que los sectores encargados de la distribución han puesto mayor atención, e inclusive, se conoce que Amazon ha incursionado en la investigación de artefactos como estos.

Regímenes especiales para la IED

Sin duda, uno de los apoyos más importantes para el empresario en el sector logístico que trabaja en movilizar su mercadería es precisamente materializar en un régimen especial, su actividad.

Arce, explicó que las zonas francas logísticas conocidas como SEL, han sido un gran aporte para el sector pues complementan la cadena de suministros en Costa Rica, y dotan mayor competitividad.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="detalló Shahani"]En el caso de Panamá, los regímenes especiales se han extendido aún más ante la coyuntura del COVID. Entre las leyes de incentivo lanzadas el año pasado, se encuentra una que se llama EMMA, da incentivos para empresas que tengan sedes de multinacionales en Panamá, para inviertan en tecnología, en las zonas francas o zonas especiales, con incentivos laborales, fiscales y migratorios, con el objetivo de ayudar a la manufactura.[/quote]

De manera conjunta el régimen de las zonas francas y el régimen especial del Pacífico, han logrado una atracción importante de Inversión Extranjera Directa (IED). Shahani resaltó la ley de fomento industrial, con lo cual se puede reducir cargas fiscales al demostrar el desarrollo de alta tecnología en las plantas que se encuentren en dicho régimen.

La complementariedad entre los regímenes especiales y las ventajas competitivas entre los países de la región centroamericana vislumbra una unidad con posibilidad de empoderar el mercado emergente del istmo.

En general INversión INmobiliaria desea agradecer a los panelistas por sus valiosos aportes para determinar las tendencias en el aspecto económico, con miras a una mayor eficiencia y a un menor costo posible de la logística inmobiliaria.

Vea la transmisión en: https://www.youtube.com/watch?v=f0SMBFJEIjQ

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