Sector inmobiliario deberá replantear oferta y adaptarse ante impactos del COVID-19

Algunas áreas han respondido en muy corto plazo con buena respuesta a las pruebas impuestas por la pandemia. A mediano y largo plazo será necesario un cambio de mentalidad. Por Carolina Acuña Durán cacuna@inversioninmobiliariacr.com Colaboró María José Núnezmjnunez@inversioninmobiliariacr.com Foto: Ilustración cortesía de Augusto Ramírez para INversión INmobiliaria. La coyuntura sanitaria actual provocada por el virus COVID-19, hace prever que el 2020 será un año atípico para todos los sectores. Pero ante lo inesperado siempre sobresalen dos factores, cada área tiene sus fortalezas, qué evidencian lo que se está haciendo bien y el camino que se debe seguir; así como las debilidades, las cuales muestran lo que es urgente cambiar. La urgencia de darle continuidad a los negocios ha puesto en jaque a los subsectores, que en su mayoría han buscado adaptarse y buscar soluciones que den un giro innovar en sus especialidades. Se ha incursionado en la renegociación de contratos y términos comerciales; en la aplicación de las herramientas tecnológicas para sostener el proceso comunicacional y de cercanía, tanto con los colaboradores como clientes actuales y potenciales. Asimismo, han buscado alternativas para generar ahorros en los procesos y para aquellos inquilinos que tienen trabajadores que deben estar físicamente en las instalaciones, aplican medidas sanitarias extremas. En INversión INmobiliaria, consultamos a los expertos y líderes del mercado inmobiliarios para hacer una evaluación sobre las medidas tomadas y presentar una pincelada de lo que está por venir; así como la ruta para salir avante y para planificar el futuro. Veamos. Sector Turismo y Hospitality Este es un nicho que ha experimentado una de las arremetidas más fuertes en este nuevo contexto, y que deberá poner las energías en buscar una recuperación en un futuro cercano. Por ejemplo, en España el turismo representa el 12% del Producto Interno Bruto (PIB) y corresponde a un 13% del empleo; en Italia es el 13,2% del PIB y es un generador de empleo esencial. Para Costa Rica, la afectación para esta área productivo es sumamente impactante. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Según estimaciones del Banco Central de Costa Rica (BCCR), para el año 2016 el turismo significó un 6,3% del PIB. Este es un sector dinámico, cuyo crecimiento entre el 2012 y 2016 fue del 3,4%, muy por encima del promedio de la economía total.[/quote] Además, un análisis del Programa Estado de la Nación plantea que el cierre de fronteras, una de las medidas que han tenido que implementar los distintos países, tendrá un impacto directo sobre los servicios de alojamiento y agencias de viaje, las cuales en conjunto representan más del 15% de la producción turística del país. José Ignacio González, Market Research & Consulting Director de Cushman & Wakefield I AB Advisory explica que las actividades relacionadas al turismo son las más afectadas por la situación actual, entre las que destacan hoteles, aerolíneas, servicios aeroportuarios, agencias de viajes, transportes, actividades recreativas y servicios conexos. Muchas empresas han iniciado con acciones enfocadas a su personal, como reducir jornadas; a sus clientes, alternativas como permitir cancelaciones sin costo o traslados con fechas abiertas; y otras dirigidas a sus proveedores. Esto ha permitido mantener una comunicación constante y una cercanía, con el propósito de determinar las prioridades y objetivos de negocio, renegociar términos comerciales y mantener la operatividad, liquidez y sostenibilidad de las empresas. Lo que viene es mantener la continuidad de los negocios dentro de la medida de lo posible, tanto en el corto como en el largo plazo. Para esto, a nivel inmobiliario, es vital entender las necesidades de cada parte y tener apertura para evaluar alternativas que en el pasado no se habían utilizado y negociar con todos los involucrados para garantizar dentro de lo posible la sostenibilidad empresarial y aprovechar las oportunidades existentes. Sector Comercial Desde antes de la crisis sanitaria el mercado ya mostraba síntomas de contracción y las personas estaban siendo más cuidadosas con sus gastos por todos los cambios económicos que se han presentado en la región, debido a las reformas fiscales y otras situaciones. Con el nuevo panorama de COVID-19 se intensificó la crisis del sector, con una contracción en ciertos nichos, pues el comercio de bienes esenciales y productos de salud, han incrementado sus transacciones. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]La Cámara de Comercio de Costa Rica (CCCR) y la Cámara Costarricense de Restaurantes y Afines (CACORE) solicitaron al gobierno de Costa Rica tomar acciones inmediatas para implementar medidas que mitiguen la afectación del coronavirus, dado que han experimentado bajas en sus ventas de hasta un 80% en los últimos días.[/quote] De acuerdo con el equipo de investigación de Colliers International nos explica que las renegociaciones de contratos es algo que se ha visto, en toda la región, debido a que muchas tiendas van a tener que cerrar por no poder obtener el volumen de ventas deseado. Ha tomado todavía más fuerza el e-commerce, donde se busca que el cliente logre comprar sus productos sin salir de casa, ya que los productos los van a dejar hasta la puerta de su casa o incluso se utiliza también el “click and collect” donde el cliente solicita el producto y solo pasa a recogerlo con el mínimo contacto posible. En Colliers detallan que hay que ser precavidos y conservadores, ya que no se puede predecir cómo será el comportamiento o la gravedad de las repercusiones después del COVID-19. “La grave afectación de la situación en el sector comercial se espera genere un considerable cierre de empresas y restaurantes incapaces de afrontar la crisis, lo cual repercutirá en un aumento en el desempleo, así como una importante desocupación de locales comerciales”, añadió González de en Cushman & Wakefield | AB Advisory. Sector industrial En general el mercado industrial presentó crecimiento durante la última medición de Colliers principalmente en ofibodegas y naves, sin embargo, las bodegas más antiguas mostraron incrementos en las disponibilidades. Esto se puede agravar debido a la incertidumbre en el tiempo que pueda durar esta situación. Además, distintos corredores independientes y representantes de parques reportan que muchas de las negociaciones se congelaron de manera indefinida y que se va a extender hasta que la salud financiera en general sea menos riesgosa. Los formatos más pequeños como ofibodegas y bodegas son los que más se han afectado debido al tamaño de la operación de las empresas que alojan (pequeñas y medianas empresas) y al mercado que están enfocadas (principalmente el nacional). Por otro lado, los inquilinos de espacios industriales más grandes han mostrado comportamientos distintos. Algunos de los productores de la rama médica han incrementado su operación como consecuencia de la pandemia, pero, también existen empresas productoras que han solicitado a los administradores de los parques industriales ajustes en sus cuotas de renta y mantenimiento. Sin embargo, en muchos de los casos no se ha llegado a un acuerdo, pues la reducción o mora de esas cuotas afectarían la operación de los parques en distintas áreas, donde algunas no pueden dejar de funcionar como la seguridad y la limpieza. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Desde la perspectiva de Colliers la disminución en la liquidez de los arrendantes ha impulsado a los administradores de parques de ofibodegas y bodegas a ofrecer incentivos como descuentos en los precios de renta por un plazo definido o negociaciones para el pago de los alquileres.[/quote] Por otro lado, parques que cuentan con mano de obra que no pueden realizar labores desde la casa han reforzado medidas de salud en las instalaciones, ya sea instalando lavamanos con jabón y dispensadores de alcohol en gel u organizando brigadas de salud que velen por el cumplimiento de las medidas sanitarias. Es esperable que el futuro esté marcado por las situaciones inesperadas, que exponen los puntos a mejorar de todas las actividades, algo que debe aprovecharse para fortalecer los procesos que realiza cada organización. Además, en este momento las partes que se encuentra involucradas en los procesos inmobiliarios deben abrirse al diálogo para acordar medidas y condiciones en las que todos se vean beneficiados para evitar así cierres de empresas o cese de operaciones en las mismas. Sector de oficinas Durante los períodos previos a todo el contexto del COVID-19, el mercado de oficinas corporativas mostró un comportamiento dinámico, guiado por inversiones y reinversiones de empresas de servicios relacionadas a Inversión Extranjera Directa (IED), bajo regímenes especiales. Gran parte de dicho dinamismo se debió a reubicaciones, consolidaciones y expansiones de empresas hacia proyectos más modernos, atractivos y eficientes, desocupando proyectos más antiguos, ineficientes y poco atractivos que no se alinean con los requerimientos de dichas empresas, detalló González, de Cushman & Wakefield | AB Advisory. Frente a esta crisis, una de las áreas más afectadas sin duda alguna son los espacios de oficinas destinadas para CoWorking. Esto dadas las restricciones sanitarias impuestas por el Gobierno en general, sin duda alguna el hecho de que el mundo en general esté bajo el acoso de una pandemia implica una reinvención de espacios. Esto ya no sólo para espacios de CoWorking sino para todos los espacios de oficinas, pues implica que deberíamos distanciar a más a los colaboradores y/o a trabajar en mayor medida bajo la modalidad de teletrabajo, que puede implicar a futuro menos metros cuadrados destinados sólo para uso de oficina. La expectativa es que la construcción de los inmuebles, prevista para iniciar en el tercer trimestre del 2020, se retrasará en muchos de los casos y probablemente iniciarán para finales del cuarto trimestre de este año o hasta inicios de 2021. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Los oficentros en construcción que se había previsto fueran entregados en los próximos meses van a retrasarse dos o tres meses, y la ocupación de los mismos podría verse afectada mientras pase el pico más alto de la pandemia, sin embargo el sector seguirá en crecimiento con una oferta mejorada en condiciones y amenidades atractivas.[/quote] Muchas transacciones se han visto pausadas, debido a la incertidumbre económica que ha generado esta crisis. Los arrendatarios que tenían pensado trasladar sus operaciones a inmuebles de oficinas nuevos han decidido esperar unos meses antes de tomar decisiones hasta tener datos seguros del impacto que esta pandemia va a tener sobre la economía de sus operaciones, o hasta de alguna forma sacar provecho de esta crisis y esperar a la baja en los precios del mercado. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Esteban Pérez, analista financiero del fondo inmobiliario Vista de Acobo, considera que el nuevo normal es entender que, “no volveremos a las mismas necesidades que tenían nuestros inquilinos anteriormente, sino como industria estaríamos obligados a adaptarnos a nuevas necesidades, tales como: teletrabajo de nuestros inquilinos y readecuar sus espacios de trabajo para una mejor optimización, los canales de distribución tendrán una mayor demanda y preponderancia en nuestro diario vivir y medidas o comportamiento sanitarios que cambiaran la dinámica de nuestros edificios”.[/quote] Colliers destaca que la innovación tecnológica podría llegar a ser una de las mayores herramientas de trabajo en el sector inmobiliario y marcar un antes y un después. Realizar videoconferencias, recorridos virtuales 3D de los inmuebles, entre otros, pronostican un cambio hacia una fuerza laboral más empoderada tecnológicamente y con mejor resiliencia ante las adversidades. Por su parte González, de Cushman & Wakefield aseguró que la repentina crisis ha permitido acelerar cambios. “En términos generales, la situación ha permitido a las empresas entender los beneficios del teletrabajo, desarrollar herramientas para medición de desempeño, aprovechar los recursos tecnológicos y de comunicación, así como identificar los retos que trae este modelo. Posterior a la crisis, se espera una mayor implementación del teletrabajo a nivel general, sin que esto suponga un cambio a un modelo exclusivamente virtual.” Sector Residencial Dada la naturaleza de este sector, que se desempeña en gran medida al aire libre, y aprovechando que el país se encuentra en época seca ha tenido que tomar medidas para dotar a los trabajadores de equipo de protección; por lo cual, la construcción de nuevos proyectos sigue en pie para muchas de las desarrolladoras residenciales, pero considerando todas las medidas emitidas por las autoridades de los Gobierno. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier detalló que en los condominios comerciales y residenciales, colocan letreros informativos en puntos de alto tránsito, envían comunicados digitales para que los residentes recuerden las medidas establecidas para prevenir un eventual contagio de COVID-19, además se restringió el uso de amenidades, según las órdenes sanitarias señaladas por las autoridades gubernamentales.[/quote] En términos corporativos, a todas las desarrolladoras les ha afectado la cancelación de eventos, tanto tipo Open House, como visitas privadas y fiestas proyectadas para el verano. En Garnier reconocen que los clientes se encuentran muy cautelosos y de momento los contactan para conocer información de los proyectos, otros mantienen sus intenciones de comprar y hacer crecer sus negocios, aunque prefieren esperar que la situación mejore antes de realizar cualquier transacción. “Ante este panorama, decidimos reinventarnos y lanzar promociones que permitan al usuario pagar la primera cuota de la prima a partir de julio de este año, implementamos video llamadas y tours virtuales con los clientes para que de esta manera conozcan todos los detalles de nuestros proyectos”, indicó Quevedo. En perspectiva, antes de tomar cualquier decisión en cuanto a inversiones, es vital valorar el escenario previamente y contemplar factores como el tipo de activo, la ubicación de la propiedad, el mercado e incluso el retorno de inversión que se pueda tener de ésta. “A nuestros clientes les hemos comunicado que comprendemos la situación que atraviesa el país y que en caso de necesitar ayuda evaluaremos cada caso de forma particular”, añadió Quevedo además añade”. Sector de Logística y Zona Franca A criterio de Cushman & Wakefield en el caso del sector logístico, el impacto más importante ha sido la restricción sanitaria al transporte de mercancías entre países. Esto ha generado un reto en las cadenas de abastecimiento a nivel mundial, a fin de lograr cumplir con las demandas de cada país, principalmente en productos alimenticios, de higiene, dispositivos médicos, materias primas, entre otros. En Costa Rica, por ejemplo, después de más de ocho semanas, recién se reestableció el intercambio comercial de productos con China, suplidor de numerosos productos terminados y diversas materias primas. Para el sector de Zona Franca, antes de la pandemia las empresas ubicadas en este Régimen presentaban un crecimiento en la demanda, la cual ha tenido una ligera ralentización. En el año 2018, este sector brindó un aporte en números absolutos de $4.721,1 millones que representan el 7,9% de nuestro Producto Interno Bruto (PIB). [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="manifestó Carlos Wong, Gerente General de la Zona Franca el Coyol"]En el caso de empresas bajo Zona Franca hemos logrado que el Gobierno reconozca a este como un sector prioritario, por lo que a pesar de las restricciones hemos seguido operando. La mayor preocupación es que de seguir creciendo las curvas de afectados, esta condición podría incrementar las restricciones y afectar la continuidad de Negocios.[/quote] Además, aseguró que como toda empresa frente a esta situación han tomado medidas para proteger las posiciones de efectivo y consecuentemente gastos y nuevos proyectos se ven con doble lupa. “En un mediano plazo, veremos la repercusión económica, en especial en los mercados de Estados Unidos, Europa y Asia por lo que esperamos impactos para el 2021. Es un momento de cautela, de mucho procesamiento y análisis de la información, pero de las crisis se sale, pero como se sale y que tan preparados para aprovechar oportunidades vamos a estar, dependerá del buen manejo hoy” concluyó Wong. Inmuebles de uso mixto Por último, planteamos un breve análisis del sector de inmuebles de uso mixto, que antes de la crisis ya había una baja de visitación de centros comerciales y tenían necesidades fluctuantes de ciertos inquilinos de oficinas; pero ante la situación de emergencia nacional que enfrenta el país por la enfermedad COVID-19, se encrudecieron las cosas. Alfredo Atmetlla, Director Comercial de Portafolio Inmobiliario explicó que las empresas del sector se han alineado a los requerimientos del Ministerio de Salud, razón por la cual se han solidarizado ante la necesidad de adaptar sus centros comerciales y proyectos a una capacidad máxima del 50% de aforo. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]De igual manera, los proyectos de Portafolio Inmobiliario se mantienen abiertos y nos adaptaremos ante los requerimientos y directrices de Gobierno, y en caso de ser necesario realizaremos el cierre de nuestros espacios comerciales según las restricciones que se aplican. (Por ejemplo, el cierre temporal para Semana Santa, con algunas excepciones).[/quote] Adicional a esto, en Portafolio Inmobiliario, han realizado ajustes para apoyar a sus inquilinos con la continuidad de su negocio por lo que pusimos en marcha ciertas iniciativas el objetivo de brindarles una opción para sobrellevar esta difícil situación que enfrenta el país. De igual manera, en alianza con Banco Promerica, se concretaron algunas medidas para mitigar el impacto en la economía costarricense y brindar opciones súper competitivas en cuanto a período de gracia, tasa preferencial, plazo y condiciones en general. En Portafolio Inmobiliario han mantenido una comunicación constante con cada uno de los inquilinos brindando apoyo con campañas de Mercadeo y Comercial con el fin de sobrellevar esta situación de la mejor forma. De la misma forma, lo están haciendo otros administradores de este tipo de comercios. © 2020. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.