Lecciones de WeWork para sector inmobiliario global en un mundo posterior a COVID-19

Los problemas de la compañía auguran el porvenir: un largo período de caída de los precios inmobiliarios en las ciudades de todo el mundo. Por Redacción INversión INmobiliariainfo@inversioninmobiliariacr.com Foto: Imagen con carácter ilustrativo (Cortesía Shutterstock) Cuando se trata de señales de advertencia acerca de los negocios globales, todos los caminos parecen llevar a WeWork. He estado pensando en la compañía de espacios de oficina a corto plazo, y no sólo debido a la demanda presentada por algunos de los miembros de su junta contra el inversionista SoftBank la semana pasada por su decisión de retirarse de una compra de acciones. Lo impactante son las lecciones más generales que se desprenden de las dificultades de WeWork, especialmente para un mundo posterior a COVID-19. Entre ellas: la deuda importa; las valoraciones corporativas eran insostenibles incluso antes de la crisis; nadie se apresurará a arrendar oficinas en el corto plazo; y los bienes raíces en muchas partes tanto del sector residencial como del comercial pueden caer muchísimo más. Lea también: COVID-19 y las implicaciones en un mundo globalizado La pandemia de coronavirus ha desencadenado una crisis de deuda corporativa que se había tardado mucho en llegar. WeWork personifica el exceso que condujo a esta crisis. Sus problemas también nos muestran el porvenir, es decir, un largo período de caída de los precios inmobiliarios en las principales ciudades de América del Norte y partes de Europa, conforme se desinfla la segunda gran burbuja inmobiliaria mundial de este milenio. Mucho se ha escrito sobre cómo COVID-19 transformará los viajes, el turismo y el comercio minorista. Se ha dicho menos sobre lo que significará para el sector inmobiliario. Pero este sector desempeña un papel mucho más importante en la economía mundial que los dos anteriores. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]El valor de los bienes raíces mundiales es mayor que todas las acciones y bonos del mundo combinados. También es un factor clave de crecimiento. Por ejemplo, la construcción en todas las áreas de los bienes raíces en EEUU representó el 18.1 por ciento del producto interno bruto en 2019. Desafortunadamente, lo que estamos viendo en muchas partes del mercado inmobiliario mundial en este momento es una combinación explosiva de exceso de oferta, baja demanda y los peores aspectos de la financiarización.[/quote] Comencemos con la oferta, enfocándonos en particular en EEUU, donde los mercados hipotecarios estaban sobredimensionados y comenzaron una tendencia a la baja incluso antes de que se desatara la pandemia. Las bajas tasas de interés alimentaron una burbuja en el sector inmobiliario comercial en particular. Desde las secuelas de la crisis financiera de 2008, los precios se habían más que duplicado y la Reserva Federal estadounidense había advertido sobre señales de una burbuja. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]En EEUU, la burbuja fue más pronunciada en los polos digitales, donde se ha concentrado una creciente cantidad de riqueza y crecimiento del empleo. Éste es exactamente el mercado que alimenta WeWork, compañía que el presidente de la Reserva Federal de Boston, Eric Rosengren, señaló el año pasado por su papel en el agravamiento de la burbuja inmobiliaria. El modelo de negocio de WeWork, que se basaba en mucho financiamiento a corto plazo, pero también en compromisos de préstamo a largo plazo, fue un inquietante retroceso a los problemas dentro del sector bancario durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo.[/quote] La demanda en los bienes raíces también se estaba volviendo problemática, incluso antes de la pandemia de COVID-19. La guerra comercial entre EEUU y China había ahuyentado a muchos participantes en el extranjero tanto en el mercado residencial de alta gama como en el mercado comercial. Esto se produjo cuando ya los propietarios de todo el mundo estaban en dificultades como consecuencia del aumento del comercio electrónico, el cual ha perjudicado a los inquilinos minoristas. Ese cambio a un mundo virtual ahora se acelerará a causa de las cuarentenas nacionales en respuesta a la pandemia de COVID-19. Para los propietarios, el crecimiento de la renta se correlaciona con el crecimiento del empleo. No veremos ninguna de estas dos cosas durante algún tiempo. Incluso cuando comience la recuperación, las compañías que puedan, sustituirán la mayor cantidad posible de trabajadores despedidos por sistemas informáticos. Algunos se darán cuenta de que los arreglos para trabajar desde casa durante la pandemia fueron más productivos y respetuosos con el clima. Ésta será una razón más para no arrendar espacios en ciudades caras, aunque podría fomentar la compra de viviendas entre el pequeño grupo de trabajadores de alta gama que tienen estabilidad laboral. El resultado de la pandemia de COVID-19 será el agravamiento tanto de la brecha en el reparto de la riqueza como de la política que la rodea. Eso podría redefinir el panorama regulatorio en el sector inmobiliario. Las personas más afectadas por el virus son pobres y, en términos de impacto económico, jóvenes. En EEUU Bernie Sanders ya ha quedado oficialmente fuera de la contienda presidencial demócrata. Aun así, sus partidarios seguramente se inclinarán a elegir a gobiernos locales y estatales que aumenten los impuestos a los propietarios grandes y ricos y reformen las leyes de zonificación para crear viviendas más asequibles. Eso podría ser bueno para la sociedad, pero también afectará los márgenes de beneficio y las valoraciones, al menos a corto plazo. La deflación que probablemente veremos en los próximos años como resultado de esta recesión será otro desafío para los bienes raíces, de forma generalizada. La deflación y las bajas tasas de interés les permitirán a algunos compradores obtener propiedades a bajo precio. Pero la deflación implica precios más bajos, menores ingresos y menos poder adquisitivo. Esto bien podría traducirse en mayores costos de endeudamiento para muchas compañías conforme los mercados se dan cuenta de la profundidad del problema en el que se encuentran. Consideremos cómo la pandemia ya ha llevado a las compañías de primer orden, como Ford y Kraft Heinz, al territorio de los bonos basura. Infinidad de empresas zombis endeudadas se declararán en bancarrota, lo cual disminuirá aún más la cantidad de inquilinos que ocupen los edificios de oficinas vacíos. Los constructores de hoteles altamente apalancados y los prestatarios de hipotecas individuales implorarán la ayuda del gobierno. Los activos financieros respaldados por la deuda hipotecaria comenzarán a deteriorarse, lo cual agravará el ciclo de incumplimiento. Será difícil conseguir crédito. La liquidez será lo más importante. Es la lección de WeWork, a escala ampliada y generalizada. By: Rana Foroohar, FT © 2020. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.