Por Redacción INversión INmobiliairia
info@inversioninmobiliariacr.com

Cuando el Grupo Greenland de China lanzó, en 2016, su proyecto Spire cerca de Canary Wharf en el este de Londres, prometió que el rascacielos residencial de 67 pisos sería "un nuevo hito emblemático en el horizonte de Londres".

La torre de vidrio curvo de £800 millones se fijó para incluir casi 800 apartamentos de lujo, un spa en el piso 35, un bar de cócteles, fuentes de baile y ascensores que viajaban a seis metros por segundo.

Pero después de que los trámites y las obras de cimentación se completaron, hace un año, el sitio de construcción de Spire quedó en silencio.

El proyecto se encuentra en una "revisión" después de que "el sector residencial en Londres. . . cambió significativamente desde que Spire London fue concebido en 2014 ", dijo el desarrollador.

Los cambios en las propiedades inmobiliarias de primera línea de Londres han sido crudos: desde entonces, los precios han caído más del 20%.

El desarrollador insiste en que el edificio seguirá adelante, aunque posiblemente a una velocidad distinta a la concebida originalmente. Pero el panorama estancado ha traído recuerdos de la crisis financiera, cuando de Irlanda a Dubai, los proyectos de construcción a medio terminar concebidos en la cima se detuvieron en seco debido a la caída de los mercados, la falta de fondos o los desarrolladores insolventes.

El desarrollo es una de las muchas señales de que el auge inmobiliario mundial está llegando a su fin después de una década de dinero barato que siguió a la crisis financiera.

Spire London

Las tiendas están cerrando en la Quinta Avenida de Nueva York a medida que el sector minorista sufre ante el implacable aumento del comercio electrónico. En China, un frenesí de especulaciones inmobiliarias ha llevado a millones de nuevos apartamentos vacíos y a protestas callejeras por las caídas de precios. Los valores inmobiliarios que cotizan en bolsa en todo el mundo se negocian con grandes descuentos en el valor contable de sus activos, un fenómeno que había sido anunciado con antelación.

Sin embargo, otros segmentos del mercado, como las oficinas en las principales ciudades, se han mantenido saludables. Pero algunas figuras respetadas del mercado se preparan para una caída más amplia. Sam Zell, el multimillonario de bienes raíces con sede en Chicago conocido por su venta masiva de una cartera de oficinas de $36 mil millones en la víspera de la crisis financiera, ha estado vendiendo nuevamente: ha dispuesto de casi todas las propiedades dentro de Equity Commonwealth, un fideicomiso de inversiones inmobiliarias por $3.9bn.

Sam Zell, el multimillonario de bienes raíces con sede en Chicago conocido por su venta masiva de una cartera de oficinas de $36 mil millones en la víspera de la crisis financiera

Ese proceso, dice, ha traído a casa el cambio de mercado. “Hace cuatro años y medio, cuando pusimos una propiedad en el mercado, teníamos 17 ofertas, y 15 de ellas eran reales. El año pasado, cuando pusimos uno en el mercado, teníamos tres postores, y esperábamos que uno fuera real”, dijo.

Han pasado once años desde la debacle financiera en la que los bienes raíces desempeñaron un papel protagónico. Las carteras de hipotecas residenciales tóxicas paralizaron los mercados crediticios, mientras que unos $40 mil millones en riesgo de exposición a inmuebles comerciales ayudaron a derribar a Lehman Brothers.

Los mercados de bienes raíces en todo el mundo ahora se ven muy diferentes con relación a antes de la crisis. Los niveles de deuda son más bajos, la regulación de hipotecas es más estricta y la construcción especulativa más modesta.

Una enorme afluencia de capital institucional ha entrado en el sector inmobiliario, como la flexibilización cuantitativa de los mercados y los rendimientos de los bonos, lo que obligó a los inversores a buscar ingresos en otros lugares.

Dado que las tasas de interés se mantendrán más bajas por más tiempo de lo que se pensaba probablemente hace un año (los economistas esperan que la Reserva Federal de los EE. UU. reduzca las tasas este año), la búsqueda de rendimiento continuará.

Pero ese flujo de efectivo ha dado lugar a los temores de una burbuja. Los precios inmobiliarios en las ciudades globales se han disparado a nuevos máximos: son un 45% más altos que en su pico anterior en 2007, según Real Capital Analytics.

Sin embargo, grandes sumas todavía están empujando al sector. A principios de abril, los fondos de bienes raíces cerrados habían recaudado un récord de $ 342 mil millones de capital aún no desplegado en todo el mundo, según datos de Preqin, de los cuales $ 62 mil millones se destinaron a fondos de deuda, también un récord.

“El mercado inmobiliario ha estado por delante de sí mismo. Ha sido muy afectado por el hecho de que hay demasiada liquidez. . . Hay demasiado capital persiguiendo muy pocas oportunidades", dice Zell.

Pocos observadores creen que el mercado enfrenta un desplome inmediato. Chad Tredway, co-director de banca de bienes raíces en el banco comercial de JPMorgan Chase, dice: "Todos han estado pidiendo una corrección desde 2014 o 2015, pero nada ha sucedido realmente. . . Desde un punto de vista de precios, no siento que hayan luces rojas parpadeantes. Te diría que definitivamente hay luces amarillas ".

Pero la exposición de las instituciones a los bienes raíces está en el radar de los reguladores. En su primer informe de estabilidad financiera, en noviembre del año pasado, la Reserva Federal de EE. UU. elevó los altos precios de los inmuebles comerciales como una vulnerabilidad clave.

"Estamos en la parte más madura de este ciclo, particularmente en los Estados Unidos, y los precios son altos en muchos lugares", dice Lauren Hochfelder Silverman, directora general de la división de inversiones en bienes raíces de Morgan Stanley. “Estamos encontrando cosas interesantes que hacer, pero somos muy disciplinados y selectivos. Estamos muy centrados en la protección de la baja ".

Zell es uno de una clase de inversionistas de bienes raíces que manejó gran parte de la industria en la segunda mitad del siglo XX y principios del siglo XXI. Pero se están convirtiendo en una raza rara. Los mercados inmobiliarios, una vez dominados por individuos inconformistas, ahora albergan trillones de capital de pensiones y seguros, a menudo gestionados por grupos de inversión como Blackstone y Brookfield. En 2007, Blackstone tenía activos de bienes raíces bajo administración de $19,5 mil millones; ahora tiene más de siete veces eso.

Mientras tanto, el inexorable aumento de las economías en Asia ha significado que los fondos de riqueza soberana, los fondos de pensiones y las aseguradoras de China, Singapur y otros lugares han estado igualmente hambrientos de activos inmobiliarios globales, adquiriendo enormes carteras como el grupo de almacenes Logicor de Blackstone, comprado en 2017 por el orden de los 12,25 mil millones de euros por parte de China Investment Corporation.

El proyecto Spire fue parte de un aumento de la inversión china en las ciudades occidentales. Según la agencia de propiedad Knight Frank, la inversión inmobiliaria internacional transfronteriza de Asia superó la que se originó en América del Norte o Europa por primera vez en 2017, según la agencia inmobiliaria Knight Frank.

“El mundo se ha vuelto más pequeño. Solía ​​ser mucho más parroquial en términos de donde la gente invertiría capital y desplegaría deuda", dice Jim McCaffrey, director gerente de Eastdil, un banco de inversión en bienes raíces con sede en Estados Unidos.

Doug Harmon, presidente de mercados de capital de la agencia inmobiliaria del Reino Unido Cushman & Wakefield, dice que la "institucionalización" de los bienes raíces significa que "el juego ha cambiado". Y agrega que "se ha convertido en un sector mucho más aburrido y disciplinado, pero los cimientos son más sólidos".

Pero la afluencia de capital también ha llevado a una desesperación para desplegarlo. Esto ha hecho subir los precios en rincones improbables del mercado, desde casas alquiladas en Wilmington, Delaware, hasta almacenes en la República Checa. El efectivo se ha inundado en formas “alternativas” de bienes raíces, como viviendas para estudiantes, alojamiento para ancianos y edificios de atención médica.

Algunos en el mercado sugieren que los inversores han utilizado proyecciones demasiado optimistas del crecimiento futuro de los alquileres para justificar el pago de precios cada vez más altos. Es posible que no tengan en cuenta un uso más eficiente del espacio de oficinas y comercios, lo que significa que incluso cuando el crecimiento económico es fuerte, algunas empresas están reduciendo sus huellas.

Mike Prew, analista de Jefferies en Londres, dice que "los activos inmobiliarios han sido los precios en una tasa de crecimiento de alquiler muy alta y por encima de la tendencia en muchos sectores, especialmente en las oficinas".

Un banquero estadounidense dice que están impactados por los precios de activos como los edificios de oficinas de Shanghai, donde los rendimientos de los alquileres, que se comprimen a medida que aumentan los precios, se están reduciendo a niveles similares a los de Londres o Nueva York, a pesar del mercado mucho más joven y volátil de la ciudad.

"Lo digo por primera vez, tal vez desde antes de la crisis, creo que el mercado está enviando una señal. . . "Es la primera vez en mucho tiempo que he retrocedido unos pasos y dije 'me está costando entenderlo'", dice el banquero.

Cuando la tienda insignia de Lord & Taylor, que tiene un siglo de antigüedad en la Quinta Avenida, fue designada, en 2007, como un punto de referencia en Nueva York la comisión de conservación de la ciudad lo llamó "un innovador reconocido en la historia de los grandes almacenes".

Pero la tienda no pudo innovar lo suficientemente rápido para el siglo XXI. En 2017, Hudson's Bay, el propietario de Lord & Taylor, anunció que había acordado un acuerdo para vender el edificio de estilo renacentista italiano al proveedor de oficinas con servicios WeWork y su socio de inversión Rhone Capital por $ 850 millones, para ayudar a pagar la deuda de Lord & Taylor. En lugar de vender trajes y joyas, el edificio pronto estará lleno de millennials vestidos de manera informal que trabajan en sofás, beben cerveza y comen comida vegetariana.

La adquisición, en gran parte financiada con deuda, se cerró a principios de este año y se convirtió en un excelente ejemplo de cómo está cambiando el uso de los edificios. Jeff DiModica, presidente de Starwood Property Trust, uno de los prestamistas, lo calificó como "un comercio realmente inteligente en un edificio realmente hermoso".

Pero hay escépticos, incluido Zell, que cree que WeWork y sus rivales se encuentran entre algunas secciones del mercado que han atraído más dinero que un escrutinio obstinado. "Con la excepción del comercio minorista, hay una demanda bastante importante [del inquilino], pero hay una pregunta sobre si esa demanda es tan buena como parece", dice. "WeWork sería un ejemplo. . . y ha generado una gran cantidad de competidores. Están ocupando un espacio que anteriormente estaba ocupado por un inquilino con crédito ".

WE WORK

WeWork, que está trabajando para obtener una lista pública y ha sido fuertemente respaldado por el SoftBank de Japón, ha transformado el mercado de espacios para oficinas mediante el arrendamiento de espacios más pequeños y departamentos de grandes espacios compartidos decorados a la moda con contratos con todo incluido. Pero estos acuerdos, y los ofrecidos por competidores como Knotel, son a corto plazo, lo que genera dudas sobre la estabilidad de sus sitios.

En un informe de abril sobre el impacto de las oficinas flexibles en los valores respaldados por hipotecas comerciales, la agencia de calificación Standard & Poor´s dijo: "Nuestra visión crediticia general de los inquilinos que trabajan en equipo es negativa en relación con los tradicionales".

WeWork y sus rivales no están de acuerdo. La compañía argumenta que más relaciones con grandes corporaciones están fortaleciendo su base de inquilinos y una desaceleración en realidad podría hacer que más empresas recurran a sus acuerdos a corto plazo. Los defensores del modelo WeWork apuntan a los cambios que se están produciendo en los bienes raíces: los contratos de arrendamiento se están acortando y los inquilinos se vuelven más exigentes con sus propietarios.

Sin embargo, una inversión a la ligera para el sector podría agriar la confianza en los principales mercados de oficinas como Londres y Manhattan. En Manhattan, los grupos de oficinas flexibles representaron el 18% de los nuevos arrendamientos en 2018, según CBRE.

Zell no es el único jugador del mercado que estima que la entrada de capital ha creado burbujas con el potencial de estallar. Otros ven riesgos en la acumulación de deuda privada, donde los fondos de deuda ligeramente regulados y opacos han llenado parcialmente el vacío dejado por la retirada de los bancos de préstamos inmobiliarios después de la crisis.

Los fondos de deuda a menudo están respaldados por inversionistas institucionales o por líneas de crédito de bancos, que no tienen que dar cuenta de tales préstamos como los préstamos de bienes raíces. Los préstamos con estos fondos ayudaron a impulsar un auge en la construcción residencial de alto nivel, creando lo que muchos analistas ahora describen como un exceso de oferta.

Josh Zegen, cofundador de la firma estadounidense de capital privado Madison Realty Capital, dice que “puede haber una burbuja en el crédito, y no es con los bancos, sino con los fondos de deuda". . . "Ya estamos viendo grietas en el sistema, con préstamos que no llegan a sus planes de negocios".

Matt Borstein, jefe global de bienes raíces comerciales de Deutsche Bank, dice que los mercados de deuda se sienten "espumosos". "Los ratios de préstamo a valor han sido realmente disciplinados, pero ha habido una agresividad en los precios de los préstamos que parece no tener límites en este momento", agrega.

Algunos analistas argumentan que, a pesar de los riesgos del mercado, los edificios como el buque insignia de Lord & Taylor mantendrán su valor durante algún tiempo. Los últimos tres años han recompensado a los inversionistas inmobiliarios más valientes: aquellos que se prepararon para una fuerte recesión en 2016, cuando el mercado se debilitó, ahora se están quedando atrás de sus rivales más atrevidos, ya que no se materializó el desplome.

Yolande Barnes, presidenta del Instituto de Bienes Raíces Bartlett en el University College de Londres, dice que los mercados inmobiliarios están en una "meseta alta" pero que las tasas de interés bajas pueden llevar a ciclos más suaves y una menor inflación de precios en el futuro.

Aún así, Zell continúa reduciendo su exposición a bienes raíces. Equity Commonwealth, por ejemplo, tenía más de $3 mil millones en efectivo a fines de marzo, según S&P Capital IQ.

"Cualquier día que no vendas, estás comprando", dice Zell. "Y tengo que enfrentarme a cualquier posición que tome.

© 2019. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.