Por Redacción INversión INmobiliaria
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Foto: Imagen con caracter ilustrativo (istock).

Teniendo como telón de fondo el rápido crecimiento de la población mundial, el crecimiento del PIB global, economías relativamente sólidas y mayor creación de empleos, los mercados inmobiliarios están floreciendo. Los parámetros fundamentales continúan mostrándose muy firmes en medio de una actividad constructiva restringida, alta demanda y los consecuentes aumentos en los alquileres. A pesar de vientos políticos adversos como disputas comerciales, el brexit, fluctuaciones de las divisas y subidas de las tasas de interés, los bienes raíces de calidad siguen disfrutando de sólida ocupación y demanda.

Estas son algunas de las tendencias fundamentales que se señalan en la Predicción para el sector inmobiliario comercial en América del Norte, Europa y Asia para el 2019 de Avison Young, dada a conocer en fechas anteriores.

El informe anual abarca los sectores de oficinas, comercio minorista, industrial y de inversiones en 68 mercados dentro de siete países de tres continentes: Calgary, Edmonton, Halifax, Lethbridge, Montreal, Ottawa, Regina, Toronto, Vancouver, región de Waterloo, Winnipeg, Atlanta, Austin, Boston, Charleston, Charlotte, Chicago, Cleveland, Columbus, Ohio; Dallas, Denver, Detroit, condado de Fairfield, Fort Lauderdale, Greenville, Hartford, Houston, Indianápolis, Jacksonville, Las Vegas, Long Island, Los Ángeles, Memphis, Miami, Minneapolis, Nashville, Nueva Jersey, Nueva York, Oakland, condado de Orange, Orlando, Filadelfia, Phoenix, Pittsburgh, Raleigh-Durham, Reno, Sacramento, San Antonio, San Diego, San Francisco, San José/Silicon Valley, San Mateo, St. Louis, Tampa, Washington, DC; West Palm Beach, condado de Westchester, Ciudad de México, Coventry, Londres, Reino Unido; Manchester, Berlín, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburgo, Múnich, Bucarest y Seúl.

"Aunque las últimas semanas han sido una verdadera montaña rusa para los mercados de valores del mundo, el titular es: seguimos muy positivos acerca de las oportunidades en el entorno inmobiliario para este año que recién ha comenzado", comenta Mark E. Rose, presidente y CEO de Avison Young. "En Avison Young, consideramos que nunca ha existido tanto capital disponible para su desplazamiento hacia deuda y patrimonio del mercado inmobiliario. La próxima ola de inversiones no se trata de si ocurrirá o cuándo, es solo una cuestión de precio".

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Rose continúa: "Entender la demanda es la clave para navegar por el mercado actual. Aunque los cambios en los lugares de trabajo pueden ser confusos – propulsados por la tecnología, tendencias generacionales y la nueva economía – en buena medida representan desarrollos positivos para nuestro sector. Los proveedores de cotrabajo y de oficinas flexibles retiran del mercado una considerable cantidad de espacio, y lo que estamos presenciando es un cambio en tenencia– no una desaceleración en ocupación. El arrendamiento es estable – y a más a largo plazo en su naturaleza – y la mayoría de los negocios retienen su espacio de oficinas a través de los ciclos económicos".

El informe señala que una experiencia de oficina está tomando el lugar de los centros de trabajo estáticos de generaciones anteriores. Energía, iluminación, colaboración, propósito, sostenibilidad y salud y bienestar son tan impulsores de la experiencia laboral como los negocios subyacentes.

El mercado inmobiliario industrial es la clase de propiedad preferida hoy y probablemente retrocederá a la media, pero seguirá siendo una fuerza impulsora según los métodos de producción y distribución continúan evolucionando. La distribución hasta el hogar y en el último kilómetro son prioridades entre los propietarios y ocupantes de inmuebles industriales; por consiguiente, la entrega en el mismo día es el objetivo de comerciantes minoristas y consumidores a medida que la población mundial continúa aumentando.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]Rose añade: "En el lado de las inversiones, señalan los expertos, estamos en una cumbre de los precios y hemos estado ahí durante algunos años. El aumento de las tasas de interés debe causar una subida de las tasas de capitalización y un descenso de los precios, pero la demanda por bienes raíces y perspectivas a más largo plazo sobre una posible recesión global están trabajando para mantener los precios dentro de una banda estrecha. El sector inmobiliario ha madurado: los compradores retienen más patrimonio y por lo general no andan persiguiendo gangas. Esta situación ha creado un forcejeo entre los precios de compra y venta, y sienta las bases para una modesta – pero saludable – corrección de precios incluso en momentos en que el crecimiento económico se afianza y las tasas de interés aumentan a escala mundial".[/quote]

En el frente de América del Norte, aunque se discutió sobre comercio hasta la saciedad, los mercados inmobiliarios en Estados Unidos, México y Canadá se comportaron bien en el 2018. La economía mexicana ha continuado mostrando resiliencia en un entorno complejo a pesar de la volatilidad e incertidumbre que rodean al proceso de transición del gobierno federal en México y de otros factores internacionales.

En el otro lado del Atlántico, a pesar de un saludable sector de la propiedad, el mercado del Reino Unido permanece susceptible a riesgo político – concretamente al brexit. Los mercados alemanes muestran una demanda saludable por arrendamiento e inversiones, al tiempo que una carencia de producto obstaculiza un crecimiento más sólido. Se pronostica que una considerable actividad constructiva, la expansión industrial y precios sostenidos tendrán impactos positivos en Bucarest, Rumanía.

Por otra parte, los proveedores de oficinas para cotrabajo se han convertido en arrendatarios esenciales en Seúl, Corea del Sur – donde se encuentra la primera oficina de Avison Young en Asia.

Canadá

El mercado alcista de 10 años en el sector inmobiliario comercial canadiense continuó en el 2018, apoyado por las tasas de desempleo más bajas en al menos cuatro décadas. Durante varios meses, la ausencia de un acuerdo comercial amistoso con Estados Unidos fue un factor desestabilizante en muchos frentes, pero el prospectivo acuerdo Estados Unidos-México-Canadá (T-MEC) elimina parte de la duda. Mientras tanto, nuevas medidas federales y provinciales parecen haber estabilizado el mercado de la vivienda.

"Los sólidos desempeños en 2017 y 2018 han conducido a restricciones en la oferta en medio de un ciclo de maduración del sector inmobiliario comercial en Canadá", dice Bill Argeropoulos, socio, y responsable de Prácticas, Investigaciones (Canadá) para Avison Young. "Se espera que la actividad permanezca estable en 2019 siendo una restricción general de la oferta el freno principal al crecimiento del mercado inmobiliario. Por otra parte, arrendatarios y propietarios tendrán que adaptarse a rápidos avances tecnológicos durante un período de crecimiento económico moderado".

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]Según el informe, el sector de oficinas de Canadá se mantuvo firme en 2018, a pesar de que en Alberta persistió la debilidad. La competencia por espacio de oficinas, especialmente en los mercados en los centros de las ciudades, continúa apuntalando los parámetros fundamentales del sector a nivel nacional. La vacancia en oficinas declinó en casi todos los mercados, con lo cual el promedio canadiense descendió a 11% hacia el cierre del año 2018. En el 2019 se espera una historia similar, aunque se observará un ligero aumento de la vacancia hasta 11,3% hacia finales del año luego de que la construcción prácticamente se duplicara en 2018.[/quote]

Argeropoulos señala: "Toronto y Vancouver reafirmaron su presencia entre los mercados de oficinas con los mejores desempeños en América del Norte y los mercados canadienses capturaron cinco de las 10 tasas de vacancia más bajas del continente".

El informe destaca que los mercados industriales de Canadá se caracterizaron por una vacancia de un solo dígito bajo. De forma general, la vacancia industrial continuó declinando, y disminuyó hasta un nuevo récord bajo de 2,9% hacia finales del año 2018, esperándose que descienda aún más en 2019. Toronto (1,3%) y Vancouver (1,5%) registraron las tasas de vacancia más bajas en América del Norte en 2018 y se pronostica que se clasificarán entre los tres mercados con la situación más ceñida en 2019.

Argeropoulos añade: "El desempeño del mercado industrial de Canadá superó en el 2018 las expectativas de muchos observadores – y está destinado a hacer lo mismo en 2019. La competencia de la emergente industria del cannabis recreacional se sumará este año a la ya sólida demanda de comercio electrónico en la medida en que propietarios e inquilinos continúan lidiando con los crecientes costos de la tierra y la erosión en la oferta de tierra urbanizable – algo que es más evidente en Vancouver y Toronto".

Las propiedades para comercio minorista se mantienen como los bienes inmobiliarios comerciales más impredecibles en Canadá. La tasa de vacancia minorista permanece en estado cambiante como resultado persistente de los fracasos de varias cadenas prominentes, al tiempo que las cadenas de grandes tiendas cierran localidades de bajo desempeño en medio de la revolución de comercio electrónico en curso.

"El enfoque en la creación de experiencias memorables para el consumidor perdurará en todo el paisaje del comercio minorista canadiense en el 2019. Los comerciantes minoristas llevan a cabo considerables inversiones en tecnología que les permitan rastrear el comportamiento de los mileniales y mejorar sus locales físicos y sus cuotas de mercado en línea, a la vez que buscan el equilibrio correcto en la relación simbiótica entre ladrillos y clics", dice Argeropoulos.

Aunque aún no se conoce la cifra final, el 2018 fue otro año récord en inversiones, y superó la marca anterior de $36.000 millones establecida en 2017. Abunda el capital y, en la búsqueda de rendimientos más altos, los inversores esperan aprovechar mercados que favorecen a los propietarios y sectores que ofrecen considerable crecimiento en la tasa de arrendamiento.

Argeropoulos concluye señalando que: "Apoyados por la relativa solidez de los parámetros fundamentales del arrendamiento en casi todos los mercados, en el 2019 continuarán los procesos de reducción de la deuda y de diversificación geográfica y de bienes, a la vez que se espera que los valores de los bienes se mantengan elevados y las tasas de capitalización bajas para los bienes de más alta calidad".

Estados Unidos

"El mercado de Estados Unidos continuó proporcionando retornos bastante predecibles a los inversores en el 2018 a pesar de cierta turbulencia, tanto económica como geopolítica. La estrecha correlación entre el crecimiento del empleo y el valor inmobiliario quedó demostrada una vez más en el 2018 cuando Estados Unidos añadió más de 2 millones de empleos lo cual, a su vez, fortaleció los niveles de ocupación y la confianza del consumidor", comenta Earl Webb, presidente, Operaciones en Estados Unidos para Avison Young. "Las tasas de vacancia para todos los tipos de propiedad permanecieron bajas en comparación con ciclos históricamente similares del mercado. Los flujos de capital hacia propiedades comerciales en el 2018 se mantuvieron aproximadamente equivalentes a los del año anterior, y los inversores extranjeros conservaron su puesto como inversores de importancia en todos los tipos de propiedades en Estados Unidos, especialmente espacios para oficinas e industriales".

Webb añade: "Los mercados de la propiedad continuaron comportándose bien en el 2018 y mostraron su resiliencia a pesar de la considerable urbanización, con ventas totales que marchaban a buen ritmo para sobrepasar el volumen total del 2017 luego de dos años de descenso desde un pico en el 2015.

Según el informe, Avison Young está dando seguimiento a 46 mercados de oficinas en Estados Unidos que totalizan 464 millones de m2. Cerca del cierre del año 2018, la vacancia nacional general era de 12,1%, un descenso de 20 puntos base en comparación con el cierre de 2017. San Francisco (3,5%), Charleston (7,1%), Nashville (7,1%) y Columbus (7,7%) registraron las tasas de vacancia más bajas.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]"Los operadores de espacio para cotrabajo están dominando los mercados de oficinas en Estados Unidos ya que los inquilinos pagan más por la flexibilidad en los términos, las comodidades y la capacidad de sacar de sus libros obligaciones de arrendamiento a largo plazo", señala Margaret Donkerbrook, socia, responsable de Práctica, Investigaciones (Estados Unidos) para Avison Young. "Para poder competir, los propietarios se sienten presionados a ejecutar remodelaciones; como resultado, están surgiendo por doquier las llamadas oficinas especulativas para enchufar y usar, acompañadas por comodidades para los inquilinos, como centros de conferencias y salas de estar. A la larga, la categoría pasará por cierta restructuración; sin embargo, el cotrabajo seguirá formando parte del léxico inmobiliario".[/quote]

El informe también señala que el espacio para comercio minorista sigue siendo el tipo de activo más afectado por cambios, incluso con el aumento de los gastos del consumidor en el año 2018 – y se observa un auge de los puntos de venta experienciales y de servicio. Las ventas de comercio electrónico crecieron en 14,5% sobre una base interanual. Con vistas al futuro, las ventas de comestibles en línea y los servicios de entrega a domicilio relacionados representan una oportunidad en ciernes tanto para el comercio electrónico como para la logística industrial.

Los 994 millones de m2 de inventario del mercado industrial aumentaron en 2% luego de la entrega de casi 19 millones de m2 en el 2018, pero la sólida demanda por arrendamiento mantuvo la vacancia invariable en 5%. La demanda de sectores como logística de distribución y comercio electrónico condujeron a aumentos en la construcción y el desarrollo de carácter especulativo en muchos mercados clave de Estados Unidos, entre ellos Atlanta, Chicago y Dallas – que en cada caso tienen más de 1,6 millones de m2 en marcha. De forma general, la cartera de proyectos de construcción en Estados Unidos hacia fines del año 2018 era 19% mayor que al cierre del 2017, y el nivel de prearrendamiento de los proyectos en marcha alcanzaba el 32%.

Más allá de la distribución, los mercados fundamentales para centros de datos se están expandiendo en preparación para el arribo de las redes 5G; mayor uso de la nube por parte de consumidores y suministradores de datos masivos; y niveles más altos de adopción de cadenas de bloques e inteligencia artificial en mercados como la región norte de Virginia Phoenix, Chicago, Reno y Dallas. La actividad de nuevas construcciones está enfriándose en algunas regiones metropolitanas con restricciones críticas de terrenos como San José y West Palm Beach, pero la mayoría de los mercados exhiben pujantes carteras de proyectos de desarrollo de propiedad industrial. Se espera que las vacantes industriales aumenten ligeramente hacia finales del año 2019.

En el año 2018 los inversores permanecieron firmes en su apoyo al mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos. Las ventas estuvieron lideradas por los sectores multifamiliares y de oficinas y el capital extranjero continúo fluyendo a Estados Unidos. Canadá fue nuevamente la fuente principal de capital extranjero y representó más de $40 mil millones en transacciones, duplicando su inversión en comparación con el año 2017. Francia ($8.700 millones), Singapur ($6.300 millones), China ($5.600 millones) y Alemania ($4.900 millones) completaron las cinco principales fuentes de inversión extranjera en el año 2018. El capital extranjero y privado continuará sosteniendo el mercado de inversiones en Estados Unidos en el 2019.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]"A pesar de que los volúmenes interanuales fueron bastante consistentes en Estados Unidos, la actividad inusualmente tuvo mayor peso hacia la primera parte de 2018", señala John Kevill, socio y director general de Mercados de Capital en Estados Unidos para Avison Young. "Esta situación se debió en buena medida a una volatilidad económica más extendida, y prevemos que a principios del 2019 veremos un aumento en la actividad transaccional, especialmente con nuevas asignaciones de prestamistas y la disponibilidad de deuda transicional. Esperamos ver a los inversores institucionales comprar propiedades más pequeñas que aquellas en las que típicamente han estado invirtiendo, algo que pondrá presión sobre los inversores privados quienes han estado dominando el segmento del mercado de menos de $30 millones".[/quote]

Webb concluye: "Nuestra perspectiva para 2019 permanece consistente con la del año anterior. Se esperan modestos aumentos de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal, pero a un ritmo mucho más lento. En general, la economía de Estados Unidos es sólida; y con niveles saludables continuos de ocupación relacionada con el crecimiento del empleo, esa solidez se debe mantener. Sin embargo, la oferta de mano de obra, especialmente mano de obra calificada, tendrá un impacto sobre los costos operativos y también sobre los costos de nuevas construcciones. La innovación tecnológica – en abastecimientos, optimización de la ocupación, estrategia de lugar de trabajo, gestión de la cadena de suministros y en otras muchas áreas – continuará manteniendo a nuestra industria en un modo evolutivo".

Fuente: Comunicado de prensa

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