Por José Luís Cieri
jcieri@inversioninmobiliariacr.com

Foto: Bodegas San Francisco, Chile

La región siempre ofrece oportunidades y uno de los países que bien supo aprovecharlas en los últimos tiempos es el de Chile. Dentro de este parámetro, la industria y logística crecieron bastante en tierras trasandinas, empujadas por políticas de largo plazo y un clima apropiado para generar negocios.

En lo que va de 2017 el mercado industrial está en proceso de expansión, sin embargo, algunos especialistas indicaron que el momento económico del país redujo un poco la velocidad de este crecimiento. 

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="dijo Felipe Larroulet, gerente industrial (Industrial Transaction Manager) de la consultora  Jones Lang Lasalle (JLL)."]“Este año debiera ser similar a 2016, sin embargo se espera que luego de las elecciones presidenciales de fin de año, las expectativas de los empresarios e inversionistas mejoren y se reactive el crecimiento”[/quote]

Otra visión aporta, “los mercados industriales en Chile en sus principales indicadores han tenido un leve dinamismo respecto a semestres anteriores, esto debido a un nivel de mayor confianza en el mercado producto de una demanda más constante, en particular comparado con 2015. Esto se refleja en los niveles de absorción neta de superficie, sumado a que la nueva oferta (tanto centros de bodegaje como de parques industriales) disminuyó en comparación a periodos anteriores, bajando la vacancia. Asimismo, el alto costo de urbanización incidió en un menor ingreso de metros cuadrados de suelo, generando cierta escasez en zonas industriales consolidadas y traduciéndose en un incremento en precio de suelo”, reafirmó Daniela Salazar, de la compañía CBRE.

Uno de los protagonistas

Y si de empresas vinculadas al sector se trata, una de las principales en tierras trasandinas, es la compañía Bodegas San Francisco (BSF), que se dedica al desarrollo, arriendo y operación de grandes centros logísticos en Chile, aunque  también llevó su modelo a Perú.  Cada Centro Logístico BSF funciona como un “condominio de bodegas” que cuenta con una administración, amplia infraestructura y diversidad de servicios asociados y complementarios con la actividad de bodega.  

Al respecto, Matías Peró, Sub Gerente de Desarrollo BSF Chile, dijo: “No operamos la mercadería de cada cliente, solo administramos los espacios comunes, por lo que se podría decir que somos desarrolladores inmobiliarios. Nuestro foco está en la distribución y logística. En nuestros centros no hay industrias productivas ni peligrosas. Básicamente son importaciones, materias primas y productos terminados que se distribuyen  a los puntos de consumo (tiendas, supermercados, entre otros)”.

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Esta compañía, en Chile, está presente en 12 centros logísticos desde el norte hasta el sur, pero concentrados básicamente en Santiago.  “En Santiago estamos en la zona poniente, muy cerca del Aeropuerto y con gran conectividad a las dos autopistas que unen la ciudad con los puertos de Valparaíso y San Antonio. Además es el mejor punto para distribuir a la ciudad ya que se puede conectar rápidamente a través de las autopistas urbanas.  Estamos a solo 15 km del centro de Santiago en la comuna de Pudahuel.  Además tenemos centros más pequeños hacia el sur y norte. También estamos presentes en las provincias  de Antofagasta, Chillán, Temuco y Puerto Montt”, detalló Peró.

“En la zona de Pudahuel tenemos 4 centros logísticos que son vecinos y que en total suman 250 hectáreas de terrenos y casi 1.200.000 m2 construidos. Estamos terminando el desarrollo en esta zona y ahora comenzamos la construcción de un nuevo centro logístico en 110 hectáreas un poco más al poniente. Este comenzará a operar en septiembre de este año y el desarrollo completo tomará al menos 5 años. En Pudahuel operan más de 400 empresas”, amplió.

En Perú, cuentan con 3 centros logísticos en Lima, en la zona sur de la ciudad. También tienen una licencia de marca en Colombia, específicamente en Bogotá, por lo que su expansión hacia el Pacífico es amplia.

En la zona de Pudahuel, poniente de Santiago, BSF lleva invertido más de 200 millones de dólares en los últimos 15 años.  En Perú, más de 120 millones de dólares desde que ingresaron a este mercado en 2009. En Lima, esta compañía, se asoció en partes iguales con el grupo Algeciras.

El precio promedio mensual de alquiler es alrededor de 4,5 dólares el m2 + impuestos en Chile, en Perú está en torno a 5,2 dólares.  A esto se debe sumarle el gasto común de mantenimiento que es alrededor de un 10% del valor del m2.

Los rubros y el futuro

En Chile, según Larroulet, los rubros que motorizan al segmento son los más fuertes asociados el mercado industrial como Retail, Alimentos y Bebidas, Construcción, Minería y sus proveedores.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Felipe Larroulet, gerente industrial (Industrial Transaction Manager) de la consultora  Jones Lang Lasalle (JLL)."]“Este último sin embargo, se ha visto bastante afectado los últimos 3 años, lo que se espera se revierta de aquí al próximo año”, dijo. Sobre cuáles son los rubros que pueden expandirse en el mediano plazo, añadió: “En general, todo lo vinculado con la tecnología se desenvuelve bien y en crecimiento. Los Data Centers y los Centros de Distribución asociados a la venta on line de productos aparecen como sectores que se han comenzado a progresar y se espera que sigan creciendo en la demanda”[/quote]

Para Salazar, los puntos más buscados por la industria, en cuanto a inmuebles de logística e industria, son los que están ubicados en la zona norte de Santiago, específicamente en comunas como Lampa y Quilicura, las cuales si bien se encuentran alejadas de las principales zonas comerciales y residenciales, se encuentran enlazadas por nodos y las principales vías vinculantes de la ciudad. “La zona norte de Santiago también se caracteriza por permitir la instalación de industrias molesta, contaminante y peligrosa, debido a su calidad espacial que tiene, siendo un efectivo corredor de ventilación natural que mitiga efectos atmosféricos contaminantes. En esta zona se encuentran importantes industrias y centros de distribución de usuarios finales tales como Bimbo, CCU, Cencosud, Walmart y empresas logísticas como Agunsa o Geodis, entre otras. Gran parte de los suelos de la zona norte son compras muy antiguas que quedaron como banco de tierra de los grandes retailers”, amplió Salazar.

“Allí los valores para venta y alquiler van en relación directa con el tipo de uso de suelo de la zona, por ejemplo, donde se puede desarrollar industria inofensiva el valor m2 es menor al de la industria molesta. Esta misma condición genera un rango de US$ 60,07 por m2 - US$ 280,3 por m2, estando estos últimos concentrados en el parque industrial ENEA, el más caro de Santiago. Respecto a los centros de bodegaje la renta promedio del periodo es US$ 4,76 m2, la ubicación a vías estructurantes y la clasificación de la edificación catalogan los precios, así como la longitud de los contratos de arriendo”, precisó Salazar.

Finalmente, Peró, se refirió sobre el escenario económico en Chile  y que empresas orientan su búsqueda hacia este país.  “Chile lleva ya 4 años con decrecimiento en la inversión, algo pocas veces vistos en los últimos 30 años. Sin embargo el empleo y el consumo se han mantenido, por lo que este rubro no se ha visto muy perjudicado. De todas formas el país a pesar de las reformas mal implementadas, sigue siendo muy estable y serio, lo que hace que muchas empresas extrajeras sigan haciendo inversiones importantes en Chile y que además muchas empresas locales como BSF sigan con sus planes de inversión y expansión para los próximos años. El próximo gobierno esperamos sea más pro crecimiento y desarrollo y volver a alcanzar tasas de crecimiento por sobre el 4-5%”, concluyó.