Por Karen Retana,
kretana@inversioninmobiliariacr.com

Comodidad, seguridad y cercanía con lugares de trabajo y estudio son algunas de los principales atributos que busca con mayor frecuencia los centroamericanos a la hora de comprar vivienda.

Esta demanda ha provocado que los precios de venta del metro cuadrado en el mercado alcancen, en algunas áreas, muy buena plusvalía, lo que no solo están aprovechando los desarrolladores nuevos sino aquellos que quieren vender la propiedad que compraron hace años atrás.


En Centroamérica el común denominador es la búsqueda de vivienda en sitios de fácil acceso a centros laborales, comercio, escuelas y universidades, principalmente en ciudades que ofrecen una infraestructura de servicios consolidada.

Sin embargo, la falta de ordenamiento urbano ha hecho que estas ciudades tengan limitantes de espacio lo cual ha favorecido la construcción en altura, principalmente en zonas cercanas a las urbes.

En Guatemala existe un déficit habitacional de más de 1,6 millones de viviendas, cifra que crece de forma vertiginosa, principalmente en poblaciones con estratos económicos bajos. No obstante, en los últimos cinco años los desarrolladores han puesto su mirada en los estratos medios y altos, los cuales han crecido un 30%, de acuerdo con estimaciones de la Cámara Guatemalteca de la Construcción.

La oferta para este segmento representa un 25% del total del mercado inmobiliario guatemalteco. Satisfacer la demanda de este estrato representaría un aumento continuo del 10% en las ventas inmobiliarias anuales.

El avance de proyectos habitacionales para los segmentos A y B en los municipios del área periurbana de la ciudad de Guatemala y el aumento de vivienda vertical se ha hecho evidente. De los 5600 proyectos existentes, unos 2 mil son premium aseguran en la Cámara Guatemalteca de la Construcción. 


Este segmento se caracteriza por viviendas que van desde los 200 metros cuadrados hasta los 1000 metros cuadrados.  El crecimiento de este tipo de obra está empezando a tomar forma en zonas como la 3,6,7,8,9 y 12.

A estas se suma la 18 que ha logrado atraer proyecto vertical y el área de la Avenida Bolívar emerge como una nueva posibilidad, explicó Pelayo Llanera, presidente de la Cámara Guatemalteca de la Construcción.

Actualmente, el sector residencial tiene un inventario de 38 mil metros cuadrados.

Juan Carlos Salazar, director de la firma Inspecciones Globales señaló que existen muchas zonas con potencial y oportunidad de negocios para los desarrolladores, razón por la cual es difícil referirse a zonas específicamente atractivas. Calzada Roosevelt es un ejemplo de una zona activa que no ha sido atendida.

Para Santiago Tizón, director de desarrollo e innovación de la empresa Calidad Immobiliaria, existe una adecuada distribución de la oferta, pero aún es necesario desarrollar zonas que poseen accesos y servicios como son la 3,6,7,8,9 y 12.

En contraste,  Naranjo es un área donde suman cerca de 10 proyectos nuevos de condominio, de los cuales dos son en vivienda vertical dirigido a un segmento premium.

Por su parte, la zona 14 concentra 14 proyectos nuevos habitaciones con precios más bajos que en otras ubicaciones pero atribuido a que dichas viviendas son más pequeñas.

Seguridad factor clave

La seguridad se ha convertido en una variable clave para la decisión de compra, en especial en países como Honduras y El Salvador, agobiadas por altas tasas de criminalidad, como consecuencia de ello, se han creado en estos países residenciales  tipo fortaleza que ha provocado un aumento acelerado en los precios del metro cuadrado.

Esta situación la experimentan zonas como La Libertad, Soyapango, Ilopango y Apopa afectadas por la violencia e inseguridad. Mientras que en Santa Tecla o Santa Elena los inmuebles muestran una mayor demanda y el valor aumenta por su ubicación.

En la Cámara Salvadoreña de Bienes Raíces explican que hace una década en algunas áreas del país, el metro cuadrado se cotizaba en $30 mientras que ahora se pueden cotizar hasta en $400, provocando una sobre especulación y restringiendo las posibilidades de muchas familias a vivir en este tipo de alternativa de vivienda.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="sostuvo Antonio Velásquez, director ejecutivo de la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO)."]“La ejecución de obra residencial en El Salvador se ve limitada por el tema de inseguridad ante la exigencia de los clientes de construcciones cerradas, lo cual encarece el proyecto que en algunos casos no se ejecuta”[/quote]

Según Colliers, en el sector residencial de El Salvador se espera que en los próximos años se construyan unos 29 mil metros cuadrados con el desarrollo de proyectos como Puerta La Castellana y Puerta Los Faros.

Pese a que El Salvador ha sufrido una contracción en el sector de la construcción, el capital local sigue apuntando por su país. Grupo Bolivar invierte en un nuevo proyecto de apartamentos en la zona de San Benito dirigido al mercado de ingresos medio y altos.

En el caso de Honduras, el Índice Mensual de Actividad Económica (IMAE), elaborado por el Banco Central de Honduras (BCH), detalla que a abril de este año el sector de la construcción privada continuó recuperándose y que su incremento fue 2,1%.

Silvio Larios, director ejecutivo de la Cámara Hondureña de la Construcción explicó que luego de siete años de desaceleración, en el primer trimestre de 2016 se empezó por primera vez a modificar el panorama.

La construcción registró en la última década un desempeño bastante bajo. De acuerdo con la Encuesta Trimestral de Construcción privada, durante el 2015 el área total construida experimentó una caída de 11,1% debido a la reducción de 9,4% en la edificación residencial (representa el 57,2% del total del sector).

Los precios de vivienda para clase media en Tegucigalpa y San Pedro Sula se mueven entre $53 mil a $132 500 y para clase alta $177 mil a $221 mil.

El sector noroeste es donde más proyectos habitacionales se están desarrollando dirigidos en su totalidad a la clase media alta con valores que superan los $108 mil. En esta área se están llevando a cabo los tres proyectos más importantes de la ciudad.

En Tegucigalpa, la colonia Lomas de Mayab es una de las zonas de mayor plusvalía a ella se une los proyectos que se desarrollan sobre el anillo periférico.

En dicha ciudad, la construcción vertical se ha convertido en una opción atractiva de vivienda impulsada por los costos de la tierra y la seguridad. En Tegucigalpa las torres de apartamento ya representan un 25% del mercado, mientras que en San Pedro Sula es de un 5%.

En la primera, un apartamento con tres habitaciones, sala comedor, cocina, tres baños se puede cotizar en $152 mil.

Los financiamientos para vivienda en el país están disponibles en el sistema financiero, que maneja líneas de redescuento de préstamos para vivienda del Banco para la Producción y la Vivienda, el Fondo Social para la Vivienda y el Régimen de Aportaciones privadas, que financian tasas que mueven entre 9% y 11%.

Mientras que en El Salvador y Honduras el precio de la tierra se cotiza alto por razones de seguridad, en Panamá el dinamismo económico, la estabilidad y seguridad han puesto el precio de la tierra por las nubes.

Estos factores han atraido la llegada de inversionistas extranjeros de alto poder adquisitivo a comprar bienes inmobiliarios en el país canalero.

Punta Pacífica, Avenida Balboa, Punta Paitilla, Ancón y San Francisco se han convertido en los epicentros de los rascacielos de lujo en la ciudad, cuyas propiedades llegan a costar más de $3 millones, explicó Pedro Desdreno, director de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]“De acuerdo con datos de CBRE Panamá, los proyectos residenciales clase A muestran un aumento en el precio promedio por metro cuadrado. Los mismos pasaron de $2850 a $3100 al comparar el primer semestre de 2015 con respecto al mismo periodo de este año.”[/quote]

En los primeros seis meses de este año se adicionaron 1237 unidades al inventario, lo cual representa un total de 13877 unidades de apartamentos, sostuvo Eileen Chévez, de CBRE Panamá.

En el último año, Panamá cuantificó unas 8362 viviendas entre casas y apartamentos, lo cual representó una inversión de $900,1 millones y para este 2016 se esperan ventas de $1,1 millones como resultado de la construcción de 10500 soluciones, según el Consejo Nacional de Promotores de Viviendas (Covivienda).

Cabe destacar que el 76% de las casas comercializadas en el 2015 se cotizaron a precios menores a los $120 mil, el 18% entre $120 mil y $350 mil y un 6% por arriba de los $350 mil.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title=""]“En Nicaragua, el precio de la tierra también ha ganado valor, con incrementos desde los $75 hasta los $500 por metro cuadrado en algunas zonas al sur de Managua y hasta $580 por metro cuadrado en el departamento costero de Rivas, atribuido al desarrollo turístico que experimenta la zona.”[/quote]

En Managua, las áreas donde se reportan los mayores incrementos en la plusvalía de las propiedades están ubicadas al sur, donde en la última década se ha experimentado un alza de hasta 1000%.

El aumento en el precio depende del estado del suelo, su dimensión y ubicación, razón por la cual no se puede generalizar. Tal es el caso de la Rotonda Jean Paul Genie y la carretera a Masaya donde el metro cuadrado se puede cotizar hasta en $500, explicó Raúl Calvet, fundador de la Asociación Nicaragüense de Inversionistas y Desarrolladores.

Sin embargo, Calvet asegura que Nicaragua se mantiene como el destino con los costos de propiedades más bajos de Centroamérica.

“En Nicaragua, la tierra es más barata que en Tegucigalpa donde en áreas internas el metro cuadrado puede costar más de $300, por encima de los $80 que cuestan acá. En Costa Rica esa misma ubicación puede rondar los $450, mientras que en Guatemala y Panamá hasta $1300”, sostuvo Raúl Calvet.

A diferencia de Nicaragua donde la construcción vertical apenas está dando sus primeros pasos, en Costa Rica el desarrollo de condominio en altura sedujo durante el 2015 y para este año la tendencia parece mantenerse luego de varios proyectos aprobados en el Gran Área Metropolitana.

En el último año, se contabilizaron más de 750 mil metros cuadrados para la construcción de condominios obteniendo un crecimiento de 4,7% con respecto al 2014.

Por el momento, los metros cuadrados solicitados en permisos de construcción giran la balanza a favor de residencias. Sin embargo, también se percibe un cambio en los patrones de compra del costarricense en busca de cercanía y seguridad, variables que ofrecen los proyectos en condominio.

Asimismo, los desarrolladores buscan persuadir la intensión de compra del consumidor a través de espacios con lujo en sus acabados y un abanico de opciones de servicios en sus áreas comunes, todo por una menor cantidad de metros cuadrados habitables.

Según Newmark Grubb Centroamérica, en el año pasado se contabilizaron 22.147 unidades habitacionales, con una tasa de disponibilidad que se ubicó en el rango del 34%.

El estudio dirigido por esta firma también concluyó que el valor promedio de una vivienda en el Gran Área Metropolitana ronda los $174 mil y que el área habitable en el último año fue de 110,54 metros cuadrados.

Analizando las cifras antes expuestas es posible determinar que la vivienda vertical muestra un valor en su metro cuadrado mucho más elevado que la oferta horizontal.

Prueba de ello es que la actual oferta habitacional en altura con áreas de 90 metros cuadrados puede superar los $175 mil, principalmente en el casco metropolitano, sitio donde se están gestando proyectos de lujo verticales.

En contraste el promedio de área habitable en proyectos horizontales ronda los 126 metros cuadrados con un costo promedio estimado de $166 mil.

Uno de los principales desafíos que enfrentan los desarrolladores es lograr abaratar los costos en el proceso de construcción.

Costa Rica es el segundo país más caro de Centroamérica para construir. La mano de obra, el concreto y otros materiales son mucho más baratos en el resto de países de la región, según un estudio elaborado por la Cámara Costarricense de la Construcción.

Panamá encabeza la lista, sin embargo, esta medición no contempla los gastos asociados por trámites, los cuales siguen siendo el dolor de cabeza de los desarrolladores por los plazos de respuesta que a la postre inciden en los costos administrativos y financieros.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="aseguró José Luis Salinas, presidente de Grupo Inmobiliario Del Parque."]“El metro cuadrado de construcción se encarece hasta en $100 debido al exceso de regulaciones que en algunos casos no se ajustan a la realidad del país.”[/quote]

A ello se suman las cargas sociales que incrementan el costo laboral ya que en el país es de un 53%, mientras que en el restos de la región es de 44%.

Los altos costos de la mano de obra y uso de métodos constructivos poco tecnificados también afectan el costo final de la vivienda.

De acuerdo la la empresa BildTek, en Costa Rica el costo de construcción en dólares por metro cuadrado subió más del 75% en los últimos 10 años. Esto significa que construir en el 2005 costaba $400 por metro cuadrado y ahora cuesta en promedio $700. A ello se suma que la mano de obra aumentó un 80% del 2005 al 2015.