Costa Rica se suma a la vida en altura

Menor disponibilidad de terreno en zonas urbanas presiona el crecimiento residencial vertical, como ya había ocurrido en otras ciudades centroamericanas. Por Mariana Sáenz Moramsaenz@inversioninmobiliariacr.com Foto: Paisaje de la Gran Área Metropolitana de Costa Rica fue predominante tradicional. Imagen cortesía de shutterstock. Paisaje de la Gran Área Metropolitana de Costa Rica fue predominante tradicional. Imagen cortesía de shutterstock. Por muchos años, el paisaje de la Gran Área Metropolitana de Costa Rica fue predominante tradicional. La disponibilidad de terreno y la baja densidad de habitantes le permitió a San José mantener esta forma de expansión durante los últimos 20 años, a diferencia de las demás ciudades de América Central que apostaron años antes a la verticalidad. De los beneficios de café a las casas tradicionales con amplios jardines, y luego tradicional barrio, la industria inmobiliaria residencial dio el salto a los condominios horizontales y hoy nos encontramos en la época de las imponentes edificaciones, donde el jardín ha cedido espacio a las áreas comunes, y cada ventana ofrece vistas impresionantes del Valle Central. Este cambio es una respuesta clara al cambio de conciencia ambiental, a la menor disponibilidad de terreno y a su alto costo; además, a la búsqueda de mayores facilidades en el estilo de vida, la necesidad de cercanía y la apuesta por mayor seguridad. Comprender las motivaciones sociales y económicas permite concluir no solo es un comportamiento nacional, sino que el área urbana de Costa Rica está en un momento al cual otras ciudades habían llegado antes. Ramificaciones positivas de la verticalidad El aspecto social es un gran impulsor de que la preferencia por vivienda en altura siga en aumento, la experiencia de Grettel Campos, directora comercial de RC Inmobiliaria lo demuestra. La necesidad de una convivencia que permita la simplificación de tareas y responsabilidades, familias que buscan una cercanía que preserve privacidad, el imperativo de sitios realmente seguros y una conciencia ambiental muy arraigada, son parte de estos factores. Condominios verticales como Skyhouse, Núcleo Sabana y Bambú Rivera brindan a sus propietarios e inquilinos una residencia pacífica y relajada sin ir lejos de la ciudad, ubicados con cercanía estratégica a carreteras y centros de comercio. Los proyectos han evolucionado para ofrecer más allá de apartamentos, áreas comerciales y gastronómicas, convirtiendo la experiencia de vivir en altura en una sensación cosmopolita, dinámica y transitable. Foto: Condominios verticales como Skyhouse, Núcleo Sabana y Bambú Rivera brindan a sus propietarios e inquilinos una residencia pacífica y relajada sin ir lejos de la ciudad. Cortesia de RC Inmobiliaria. En cuanto a las dimensiones de los apartamentos, Campos dijo que, aunque los espacios dentro de los apartamentos siguen siendo compactos, se ha maximizado su funcionalidad y se compensa con las amenidades disponibles. Para 2025, la visión de RC Inmobiliaria proyecta que el mercado siga orientándose hacia el desarrollo vertical como vivienda de preferencia, dada la influencia de cambios culturales más marcados en los últimos años. “Vivir en torres implica aprender a convivir en comunidad. Se da un esfuerzo por parte de los desarrolladores para fomentar un sentido de comunidad entre los residentes, especialmente en proyectos con alta diversidad cultural”, añadió Campos. Además, las dimensiones de los apartamentos se han modificado para responder la diversidad de perfiles: en 2017 variaban de unos 50 m2 a los 70 m2; hoy la oferta ofrece amplitudes desde 31 m2 hasta los 151 m2, con disponibilidad de una a tres habitaciones. Elevación del horizonte ¿cuáles fueron los cimientos que impulsan la construcción de vivienda en altura? El Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos cuenta con todo un récord de antecedentes y estadísticas que ilustran a la perfección como fue evolucionando este modelo en el país. Según Guillermo Carazo, director ejecutivo de la institución, los primeros pasos, aunque algo incipientes, en la década de los noventa, cuando a Costa Rica arribaron firmas y desarrolladoras inmobiliarias que empezaron a crear edificios de siete pisos. Esta nueva propuesta puso sobre la mesa a los ingenieros, arquitectos e inversionistas del país, a analizar el impacto generoso en los costos y las nuevas técnicas de chorreo modular que ofrecían mayor velocidad constructiva. Además, al fenómeno se une un gran desafío que había que conquistar: los planes reguladores que eran muy limitantes para la definición de la altura de un edificio. “Hay cantones que no tienen un plan regulador y entonces al no contar con este la altura definida se establece en función del derecho de vía que este situado frente a terreno”, explicó Carazo. Esto quiere decir que, por ejemplo, si el ancho de la calle mide metros, el edificio podría llegar a medir veces esa distancia, o sea unos metros de altura. A este factor hay que añadirle que, si la construcción se retira unos metros de la línea de propiedad, esa misma medida serviría para calcular más altura. Es para el año 2000 que el cantón de San José empieza a experimentar reconversión impulsada por cambios organizacionales: menor población es igual a menos vivienda y, por tanto, más oficinas y comercios tomaron ese lugar. Esto con el tiempo planteó la necesidad de repoblamiento de San José bajo la funcionalidad de un nuevo modelo de vida y el aumento de los costos de los terrenos en áreas aledañas. Para lograrlo fue necesario variar la densidad definida en el plan regulador, que define la cantidad de unidades habitacionales que se pueden hacer por hectárea, y sustituirlo con una variable de Coeficiente de Aprovechamiento del Suelo. Esto permitió un salto al dejar atrás una normativa restrictiva para dar un impulso para la verticalidad. Sin embargo, aún hay trabajo por hacer, como crear los planes desde cero o actualizarlos, en algunas zonas. Asimismo, avanzar hacia una construcción vertical ha permitido reactivar el comercio de calle, dado que usualmente los niveles “de piso” están dedicados al comercio y, sobre éstos, las unidades de oficinas o residenciales, con lo cual se induce el urbanismo, afirma Carazo. Un grupo específico de interés son los edificios de gran altura, que cuentan con 15 o más niveles. En Costa Rica, la normativa de uso de suelo resulta ser bastante restrictiva para este tipo de construcciones, son pocos los cantones que permiten su edificación. Algunas de las ventajas de construir en altura incluyen la reducción de la presión sobre las áreas verdes y concentrar a más personas en un espacio reducido, también disminuye la necesidad de construir servicios públicos adicionales. El cantón central de San José se destaca en este ámbito, ya que siete de cada diez edificaciones de más de 15 niveles se encuentran situadas ahí. Fuera del GAM, solo en Santa Cruz, Guanacaste y Garabito, Puntarenas, se han registrado este tipo de edificaciones. Estos datos muestran que la edificación en altura más que una tendencia es la respuesta asertiva al crecimiento poblacional, a la necesidad de un urbanismo más resiliente ante los cambios sociales y la disponibilidad de espacio. Una gran oportunidad para revitalizar de manera más sabia y amigable las ciudades que anteriormente, experimentaron una especie de deserción y hoy se presentan como terreno fértil para otro estilo de vida. Ciudades densas de CENAM ya habían encontrado respuestas en la verticalidad La densidad de habitantes, la disponibilidad y el costo de los proyectos se conjugan para determinar el momento a partir del cual una ciudad presenta las condiciones para crecer en vertical. Ciudad de Panamá y Ciudad de Guatemala son los referentes en construcción vertical, ambas iniciaron este proceso hace más de dos décadas por la presión de las variables indicadas en el párrafo anterior. Hoy día, es predominante la oferta de unidades en alturas, dado que la oferta horizontal se ubica predominantemente fuera de las ciudades. Para el caso de Guatemala, estadísticas de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda revelan que en Zona 10 se están desarrollando cerca de 40 proyectos para un segmento alto, en Zona 14 otros 20 y en Zona 6 unos 18 adicionales, estos últimos con enfoque popular. Foto: Proyecto MANARE, el cual tiene lugar en la Zona 12, Ciudad Guatemala, Guatemala. Ejemplo de ello es el proyecto MANARE, el cual tiene lugar en la Zona 12. El proyecto plantea más de 41.500 metros cuadrados de construcción y más de 300 unidades de apartamentos, con un alto nivel de sofisticación. “Este proyecto es prueba de nuestra capacidad para desarrollar iniciativas de gran escala, reafirmando nuestro compromiso con la transformación urbana y comunitaria”, afirmó Sebastián Fernández, director comercial de Grupo Rosul. Este dinamismo es congruente con los datos macro del sector construcción. En los últimos cuatro años, hubo un incremento de edificaciones de hasta un 19% de un año a otro. Ciudad de Panamá, el mercado con mayor madurez en construcción de torres, se prepara para dar el próximo paso en la adopción la vivienda vertical como primera opción dentro de segmentos populares. Cifras de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir) revelan que, en 2020, de las 43,551 unidades totales de viviendas horizontales construidas, se vendieron 31,812, mientras que, de las 39,254 verticales se adquirieron 27,210, una diferencia de 11,739, lo que evidencia la predilección en el segmento. Foto: Ciudad de Panamá, el mercado con mayor madurez en construcción de torres, se prepara para dar el próximo paso en la adopción la vivienda vertical. Por la poca disponibilidad de terrenos, y el alto costo de los existentes, tanto el mercado privado como los programas de vivienda social se están abocando a tropicalizar el formato y costo de las edificaciones en altura, porque es la forma que tiene el mercado para crecer. “La densificación es un aspecto primordial. Por ello trabajaremos en un plan de construcción de viviendas sociales tipo vertical, para el beneficio de la población”, explicó Jaime Jované, ministro de Vivienda y Ordenamiento Territorial de Panamá. Precursores que redibujaron el paisaje urbano josefino Hace 24 años la firma de arquitectura Grupo Inmobiliario El Parque soñó otro futuro para la capital y entonces inició su propia investigación, que luego se convirtió en alianza y finalmente en las primeras torres que hicieron disrupción en el horizonte hacia el oeste de San José. Para 1998 el arquitecto José Luis Salinas, socio fundador, fue invitado con su equipo a conocer las nuevas edificaciones de altura en la ciudad de Medellín, eran tiempos convulsos para esa región, pero la destreza constructiva, el ordenamiento urbano y el impacto en el estilo de vida eran factores de gran peso para tomar como refrentes. Salinas recuerda que para la época el desarrollo vertical allá era impresionante, utilizaban técnicas de calidad y mayor eficiencia de materiales, además los mecanismos de venta eran totalmente revolucionarios. Explicó que uno de los desafíos iniciales fue superar el miedo relacionado con el concepto de preventa en proyectos verticales, que generaba más reservas que en el desarrollo horizontal. Este desafío se transformó en un atractivo fundamental para algunos modelos de financiamiento. Tras una especie de bonding entre colegas e inversionistas – nuestro país competía con Panamá y México – Costa Rica mostró las cualidades ideales como clima, materiales, ambiente socioeconómico y su visión de sostenibilidad; para iniciar con el primer proyecto de altura y así continuar hasta el día de hoy con grandes torres como Sabana Real, Torres del Parque y Torres Paseo Colón, que fue para el 2014 con su construcción de la segunda etapa el edificio más alto con 101,3 metros de altura, que albergaban 30 niveles, 29 pisos para 126 unidades habitacionales. Esto ha incidido en la ardua tarea de repoblar zonas de San José, como la Sabana con estrategia y devolver un nuevo uso a barrios y residenciales de antaño ubicados al este del casco central citadino como Los Yoses y Barrio Dent. Sin embargo, este potencial es extensivo al Gran Área Metropolitana, por lo que Heredia también posee sus torres. Dentro de la experiencia de esta firma también tuvo lugar los nuevos sistemas constructivos e innovación, como en el caso de Condado del Palacio, donde no se utilizaron bloques como método de edificación, sino que todos los muros fueron choreados, una técnica importada desde Colombia. Esta ofrece grandes ventajas como una excelente sismorresistencia, mayor rapidez en el proceso de desarrollo, ahorro en costos estructurales y un mejor aislamiento sonoro para ofrecer confort habitacional. “Hay muchas bondades en la construcción vertical, es parte del desarrollo de un país, fortalece la seguridad al centralizar las zonas habitables, simplifica la red de transporte y los tiempos de traslado, además de fomentar el comercio en esas zonas”, agregó. Durante años, en Costa Rica persistió la necesidad de derribar los mitos y preconceptos asociados con la vida en altura. Para muchos, la idea de residir en edificios altos despertaba dudas, especialmente en un país con alta actividad sísmica. Sin embargo, era hora de demostrar que estas viviendas no solo ofrecían comodidad, sino que también podían redefinir por completo el estilo de vida de los ciudadanos, brindando seguridad y una nueva forma de ver la ciudad desde las alturas. Convencer a la sociedad de esta transformación no fue tarea sencilla. Fue necesario diseñar propuestas arquitectónicas que no solo resultaran estéticamente atractivas, sino que además superaran los rigurosos estándares de seguridad. Pero este cambio de paradigma no se limitó a los compradores; involucró a un conjunto diverso de actores, incluidos los gobiernos locales, quienes jugaron un papel crucial en la creación de un concepto que iba más allá de la construcción de edificios: se trataba de redefinir la vida urbana para afrontar el futuro con una mirada optimista. ¿Cómo maduró el mercado de residencia vertical? Hoy día la vivienda vertical tiene mercado, principalmente por parte de jóvenes profesionales que ven como aspiracional vivir en uno de estos desarrollos. No obstante, esto no siempre fue así, y es precisamente esta propuesta de valor y características de “early adopters” las que dieron vida a este segmento. Compradores con perfil en evolución: inicialmente, lo que conocemos como buyer persona de proyectos verticales en el país eran en su mayoría extranjeros. Es a partir del 2020, un factor impulsado por la pandemia, donde se detecta un marcado cambio en sus características, siendo personas más interesadas en la verticalidad. Una vez más, es notorio el impacto en modos de vida donde la tendencia de las personas a replantearse sus prioridades y adoptar formas de vida más prácticas y económicas. Economía y mantenimiento: La inversión económica y de tiempo que implica mantener una casa tradicional en un residencial, es considerable, mientras que en una torre esto se resumen a una cuota de mantenimiento que cubre, por ejemplo, logística para dar sustentabilidad periódica a áreas comunes, zonas verdes, pintura exterior, aceras, entre otros. Seguridad y amenidades: las torres ofrecen entornos más seguros y múltiples amenidades a bajo costo, como piscinas, gimnasios, áreas de coworking y espacios verdes, que en construcción horizontal de una casa con concepto tradicional implica grandes costos. Ubicación céntrica: las personas buscan simplicidad, fácil acceso y menor tiempo de traslado, por lo que sus proyectos tienen ubicaciones estratégicas cerca de circunvalaciones, lo que facilita el acceso a las principales vías de la ciudad. Huella de carbono y sostenibilidad: desde la fase de construcción, los desarrollos verticales han incorporado elementos verdes y sostenibles no solo como atractivo estético, sino para brindar un estilo de vida más ecoamigable. El ahorro energético es otro factor clave, estas viviendas utilizan paneles solares, sistemas de riego eficientes y duchas de bajo consumo. Visión generacional e interés en inversión: según Campos, los proyectos de RC Inmobiliaria suelen albergar adultos que van desde los 27 hasta los 40 años. Representan alrededor del 60 % de los compradores, que suelen ser profesionales, a menudo viviendo en pareja, con un hijo o mascota. Otro perfil que ha tomado fuerza tras la pandemia son los adultos mayores. Cada vez estas personas están optando por mudarse a torres, en parte porque las casas grandes que solían habitar ya no son necesarias, se han convertido en grandes espacios con habitaciones inertes. Esto ha llevado a una dinámica familiar interesante: con padres, hijos y nietos viviendo en pisos distintos, pero cercanos, siendo familias vecinas con independencia. Teletrabajo y nómadas digitales: esto ha permitido a muchas personas optar por vivir en lugares como Boho Jacó con el concepto de condominio mixto residencial y comercial con 22 niveles de altura, disfrutan de un entorno más relajado mientras siguen siendo productivos. Estos apartamentos son para este perfil, una inversión para el retiro o futuro alquiler para plataformas de turismo. Fuente: entrevistas La estadística habla: tendencias en construcción vertical costarricense El CFIA cuenta con un registro minucioso de estadísticas de la verticalidad a partir del 2014 hasta agosto de 2024, detalles que nos compartió Marcial Rivera Rodríguez, jefe de gestión de proyectos. El criterio de construcción en altura incluye todos aquellos proyectos que tengan cinco o más niveles, tomando en consideración, las características estructurales. Esto quiere decir que un edificio con dos sótanos y cuatro pisos visibles será considerado un edificio de seis niveles. Los datos recabados evidencian predominancia de los inmuebles de altura en dos grandes grupos: una con alturas de cinco a nueve puntos y una para mayor densidad, con alturas que rondan los 20 a 30 pisos, con mayor ocupación por parte de sus propietarios. Sí a la altura, con aversión al vértigo Costa Rica delega en las municipalidades la conformación de los Planes Reguladores, documentos que tienen el potencial de avalar o restringir la construcción en altura. A pesar del conservador apetito de riesgo por parte de la población tradicional, los proyectos de 20 a 24 pisos ocupan el segundo segmento en relevancia al analizar las estadísticas de permisos de construcción. Fuente: Colegio Federado de Arquitectos e Ingenieros Vivienda lidera la construcción El hecho de que los desarrollos residenciales tome un curso vertical es relevante, porque más de la mitad de las unidades corresponde a esta tipología. Fuente: Colegio Federado de Arquitectos e Ingenieros ¿Dónde se construyen las viviendas hoy? Marcial Rivera, jefe de gestión de proyectos del Colegio Federado de Arquitectos e Ingenieros, detalló que las provincias que pertecen a la Gran Área dominan la tasa de trámites de construcción en altura, mientras que la provincia de Limón no existen trámite para edificar un inmueble de este tipo. Fuente: Colegio Federado de Arquitectos e Ingenieros © 2024. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.