Multifamily: ¿un modelo rentable para la región?

En América Central se proyecta como una alternativa para proveer de soluciones de vivienda a la clase media, pero implementarlo podría generar más desafíos que ventajas. En varias ciudades norteamericanas es prácticamente el único tipo de vivienda que se está construyendo. Por Alejandra Soto asoto@inversioninmobiliariacr.com Imagen: A nivel latinoamericano, Chile ha sido pionero en el desarrollo del concepto multifamily y actualmente continúa sumando complejos de manera exitosa. Los multifamily o multifamiliares son un modelo de renta residencial que nació en Estados Unidos hace más de ocho décadas y que hoy representan la mayor proporción de las ventas de inversión de todos los tipos de propiedades inmobiliarias comerciales de ese país, con un 31,8% en 2023, según Newmark. El concepto se refiere a un edificio que funciona exclusivamente para arriendo residencial y que pertenece a un solo dueño, que pueden ser inversionistas privados o sociedades. Además, en los países donde ha ganado fama, destaca como un modelo de vivienda preferido por personas jóvenes, con estadías por tiempo fijo, estudiantes o familias pequeñas. Para el caso de Latinoamérica, se trata de un modelo de negocio que aún es poco conocido, mientras que en otros ya se implementa con éxito y genera altas expectativas. Existen países donde algunos inversionistas han comprado edificios principalmente para alquiler. Sin embargo, en estos casos generalmente la organización y administración de los espacios comunes del edificio depende de una junta de copropietarios, mezclando diferentes intereses en la administración del edificio. Según Best Place to Live, institución que otorga sellos de calidad inmobiliaria, los países que lideran en cantidad de proyectos multifamily son Chile, México y Brasil, los cuales, están ubicados en las principales ciudades y/o capitales de la región. Para el caso chileno, CBRE tiene registro de este tipo de proyectos desde el 2009. Sin embargo, estima que se empezó a mostrar como un mercado como tal, recién a partir del 2017, cuando ya hubo un volumen suficiente como para medir indicadores. A la fecha, el mercado se compone de 138 edificios (33.500 apartamentos), y ha ido creciendo a una tasa anual del 33%. “Con relación a la demanda, en Chile este mercado surgió para atender a segmentos medios y bajos, muy afectados por el déficit habitacional. En ese contexto, multifamily creció de la mano con una demanda acumulada, que es la que ha hecho que las tasas de ocupación se mantengan entre el 90 y 95%, lo que es muy saludable, y ha permitido que los proyectos rápidamente se estabilicen en sus arriendos”, explica Ingrid Hartmann, gerente senior del área de research de CBRE Chile. Para el caso particular de este país sudamericano, el éxito del multifamily está relacionado con varios factores. Según Hartmann, en los años 2017 y 2018, existía abundancia de capital institucional y condiciones de financiamiento muy favorables, lo que permitió a los desarrolladores crecer a tasas nunca vistas en los mercados inmobiliarios de renta, y a los inversionistas institucionales a diversificar su cartera de activos de renta. “Fue una oportunidad muy bien aprovechada”, opina. Y si bien, las condiciones económicas ya no son iguales, el mercado ha seguido creciendo a las mismas tasas porque ha demostrado ser un tipo de activo resiliente, capaz de afrontar de muy buena forma shocks de demanda como lo fue, por ejemplo, la pandemia. Esto ha impulsado el crecimiento orgánico de los actores más importantes, así como de actores nuevos que han mostrado interés y han visto buenos resultados en este nicho”, agrega. Por otro lado, la representante de CBRE opina que, en términos de la normativa asociada a los arriendos, Chile se muestra mucho más equilibrado en la relación arrendatario/propietario que el resto de los países de Latinoamérica. A manera de ejemplo, menciona que en Argentina y Colombia las rentas tienen límites o se encuentran derechamente reguladas, y en ese sentido Chile se muestra más virtuoso con precios que se ajustan según oferta y demanda. A paso lento pero seguro Los intentos para implementar el modelo multifamily en México fueron varios. De acuerdo con Héctor Klerian, director general adjunto de JLL México, las primeras pruebas fueron hace unos ocho años con algunos portafolios, y luego empezó a darse un influjo de capital mucho más fuerte. “¿Por qué no se había dado en México? En primer lugar, por temas de financiamiento. Porque un edificio en condominio el desarrollador lo puede financiar con preventas. Mientras, el multifamily se debe empezar y acabar de una vez, por lo que las fuentes de capital tienen que ser muy grandes y más profundas”, asegura Klerian. Como segundo factor, menciona la normatividad favorable al inquilino, a diferencia de otros países. “En México un inquilino te deja de pagar y es bien complicado sacarlo, por lo que los desarrolladores habían huido o no habían hecho mucho esfuerzo por incursionar en este formato, por el miedo a estas estructuras de protección al arrendatario”, explica Klerian. No fue sino hasta 2018 o 2019 que empezó a manifestarse más interés en fondos internacionales para desarrollar este tipo de proyectos. Y, aunque la pandemia los puso en pausa, poco después arrancaron de nuevo y con más impulso, por lo que hoy el multifamily es uno de los mercados más dinámicos, sobre todo en la Ciudad de México, aunque aún incipiente como para llevar reportes estadísticos. Como ventajas de este modelo, el director general adjunto de JLL México, menciona que estos complejos de 150 a 300 apartamentos cuentan con una administración o servicios centralizados, por lo que resulta una combinación entre un hotel y una oficina. No obstante, aunque resulta una estructura muy favorable para inversionistas e inquilinos, principalmente por las ventajas operativas, también ha presentado varios obstáculos. “No es que haya tenido un éxito brutal porque las rentas en México son bajas, entonces el retorno de la inversión con las rentas que está dispuesto a pagar el mercado no ha hecho que esto explote o que esto sea inmediato. Hay mucha competencia de apartamentos individuales y de gente que está más apurada o dispuesta a dar un descuento con tal de rentar su espacio, por lo que se vuelve más difícil pagar una renta un poco más alta, aunque tenga muchísimas ventajas. Eso ha hecho que estos desarrollos no puedan subir sus rentas por la competencia que tienen”, explica Klerian. Imagen 1: Los proyectos multifamily en Chile, bien ubicados y con comodidades atractivas, pueden atraer a arrendatarios que buscan una experiencia de vida cómoda y segura. Panorama en Centroamérica En el caso de los desarrolladores centroamericanos, el modelo de multifamiliares ya genera expectativa, pero enfrenta varios retos, entre ellos ajustar las legislaciones para permitirlo. En Costa Rica, hay iniciativas a muy baja escala de edificios pequeños de entre tres a diez apartamentos, pero es un tipo de activo poco penetrado en el mercado nacional y poco profesionalizado, comentó un representante del Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI) al Diario La República. Aunque la experiencia en otros países ha demostrado que la opción de rentar un apartamento y no comprarlo es atractiva para la clase media, implementar este modelo de negocio implica distintos retos. “En Costa Rica los alquileres superiores a aproximadamente ¢650.000 (unos $1,260) pagan IVA y esto genera presión al segmento de alquileres residenciales”, explicó el ejecutivo del CODI. Para el mercado guatemalteco, la posibilidad de que funcione un formato con todas las características que incluyen los multifamily aún son bajas. De acuerdo con Alfredo Vila, CEO de Grupo Milésimo, tendrían que conjugarse varios elementos que garanticen la rentabilidad de los proyectos y otorguen beneficios para los inquilinos. En primer lugar, Vila señala que en Guatemala no existe una ley de inquilinato que permita y facilite administrar de forma fácil y rápida las eventualidades. Por consiguiente, existe un riesgo en el tema de las rentas, cobros y la gestión adecuada del edificio. Como segundo punto menciona la normativa del país, que actualmente está más enfocada hacia ser propietario. “Hay un tema muy marcado en Guatemala de poder tener una vivienda propia. Somos un país que tiene eso en su ADN”, afirma. Un tercer aspecto es el tema financiero, porque si todas estas variables mencionadas no se alinean, termina siendo un mejor negocio vender que alquilar. “Entonces de alguna manera eso hace que la mayoría de desarrolladores, sino todos los desarrolladores, se enfoque en el modelo de negocio más rentable y más seguro: los proyectos para la venta”, destaca. Y, para finalizar, agrega un cuarto elemento relacionado con lo que le conviene al cliente, quien hoy por hoy tiene a su disposición soluciones más competitivas para la compra que para el alquiler. Imagen 2: En Guatemala se han desarrollado proyectos de vivienda vertical asequible destinados a la venta. (Fuente: Apartamentos Vías San Rafael). Otras alternativas A diferencia de otros países del istmo, en Guatemala, como una solución al déficit habitacional, desde 2019 se empezaron a construir proyectos de vivienda prioritaria destinados a segmentos económicos C típico y C menos. Conocidos popularmente como Módulos Urbanos de Vivienda Integrada Sostenible (MUVIS), estos complejos empezaron a generar interés en los inversionistas y, aunque no podrían asemejarse 100% al formato multifamily porque se destinan a la venta, sí comparten algunas similitudes. Este concepto de vivienda vertical surgió como una propuesta que busca romper con el modelo tradicional y tomó como base el Reglamento de Vivienda Prioritaria, que promueve que las personas puedan tener acceso a vivienda propia y digna. “Por su diversidad son similares a los multifamily. No obstante, al tener 300 propietarios y no solo uno, le puedo garantizar que la operación y todo el tema normativo es completamente distinto”, concluye el CEO de Grupo Milésimo. Más de una vivienda Según Ingrid Hartmann, gerente senior del área de research de CBRE Chile, los multifamiliares son hoy una industria que se ha ido rápidamente profesionalizando en ese país. Inicialmente, los proyectos eran básicamente los mismos que se vendían por unidades, sin embargo, con el conocimiento ya adquirido se han adoptado condiciones muy distintivas, por ejemplo: Foco en la creación de comunidades Gran variedad de amenities o equipamiento comunitario (espacios para reuniones sociales, salas multiuso, áreas de coworking, gimnasio con profesores de staff, salones gourmet, etc. Acceso rápido a reparaciones menores Reportería de desempeño del activo en tiempo real para propietarios Soporte de áreas de investigación de mercado Utilización de materiales de alta duración en la etapa de construcción que acompañen el uso intensivo que se le da a los apartamentos por la rotación de arrendatarios. Modelo exitoso en Chile De cara a los próximos años, se espera que el modelo multifamily continúe en crecimiento. En la actualidad, hay aproximadamente 40 edificios en construcción que agregarían al stock al menos 10.000 nuevos apartamentos. Asimismo, en términos de cobertura territorial, hay una mayor diversidad, con un crecimiento en la zona oriente de Santiago con un producto de mayor estándar. En el segundo semestre de 2023 se agregaron 16 nuevos edificios con 4.643 unidades. La tasa de ocupación total del mercado cerró en un 84,3%. La absorción neta del 2S 2023 suma las 4.867 unidades, un 248% encima del semestre anterior y 122% con relación al 2S 2022. Al cierre de 2023, el stock monitoreado por CBRE acumula 138 edificios con un total de 33.535 unidades. La zona centro mantiene protagonismo con un 30% de participación. Fuente: CBRE Chile – Reporte Multifamily 2S 2023. © 2024. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. 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