Solo el mercado las viviendas y apartamentos con un valor promedio a los $100 mil podría generar un dinamismo considerable en el sector inmobiliario, debido a que la estabilidad ha sido la constante y se prevé que será la tónica para este año en el resto de segmentos.

El estudio del mercado inmobiliario de vivienda en el Gran Área Metropolitana, a cargo del ingeniero Gustavo Gutiérrez, de la Consultora Gutiérrez y Gallardo, prevé que de darse un repunte en la venta de viviendas, éste se dará en el segmento dirigido a la gran clase media.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Gustavo Gutiérrez, Gutiérrez & Gallardo"] Debemos insistir en el tema de los desarrollos público-privados, como única solución para desarrollar mega proyectos de vivienda. Es necesario desarrollar nuevas ciudades, adjuntas al GAM. Mega obras bien planificadas, con todos los servicios, pero sobre todo que lleguen a la población que está a la espera de estas soluciones[/quote]

Dos razones están detrás de dicha expectativa.

Por un lado, el mayor déficit de vivienda se encuentra en ese rango, y son varios los nuevos competidores que han percibido la oportunidad para ingresar en ese nicho.

Para lograrlo, apuntan a Cartago y Alajuela debido al menor costo de los terrenos. La construcción en el Costa Rica es un 30% más cara que en el resto de países de la región, siendo la última carga el ingreso del nuevo código eléctrico y la aplicación de normas americanas eléctricas, detalla el informe.

Además, el Gobierno aún debate la manera en que podría ejecutar unos 20 mil bonos diferidos para clase media, en este mismo rango.

Proyección de ventas 2015 para el producto de casas

Segmentos definidos

El costo de la tierra hace de San José la locación ideal para el desarrollo de los apartamentos. La alta concentración y densidad, así como la cercanía de los trabajos con el hogar determinó el tipo de edificación, de tal forma de que el 65% de la oferta disponible es de apartamentos, en un rango de precios que va desde los $70 mil hasta el $1 millón.

Alajuela y Cartago presentan una oportunidad para desarrollar productos horizontales, que ofrezcan patio y un metraje mayor al de un apartamento, explica Gutiérrez en el informe. La Guácima y Paraíso son, respectivamente, los cantones donde se están ven­diendo la mayor cantidad de unidades.

En tanto, Heredia presenta la situación mixta, pues la provincia alberga proyectos en todos los rangos de costo, y ofrece también la mezcla más amplia entre ventas de lotes, apartamentos y casas.

Ventas de viviendas en la GAM (en cantidad de unidades)

El año anterior dejó una percepción de estabilidad de la industria, además de servir de debut a nuevos desarrolladores. En lo que se refiere a concepto de residencias, el 2014 marcó el desarrollo de grandes macroproyecto de vivienda, con más de 1.000 unidades.

De hecho, el mercado se recuperó de una tendencia a la baja que hubo en 2013, y cerró con un repunte muy estable en 2014. La expectativa es que los números de la industria se mantengan constantes durante 2015, con resultados y comportamiento similar al del año pasado.

Sin embargo el 2015 inicia con un mes de enero muy bajo en ventas, con un repunte para el mes de febrero impulsado por la pasada Expo. Se espera un repunte en ventas hacia mitad de año en curso con el lanzamiento de importantes proyectos con precios por debajo de $100.000 y proyectos sobre $130.000.

Tendencia por producto

Al analizar al mercado por producto, a mitad de año hubo un pico de salida de inventario de apartamentos, la mayoría en San José, que fueron rápidamente absorbidos en los cuatro meses posteriores.

Por esa razón, durante dicho período, las ventas de apartamentos superaron a las reportadas de residencia tradicional.

Es importante resaltar que, poco a poco, los desarrolladores están percibiendo una ligera preferencia por los apartamentos, tendencia que se está comportando de forma positiva, explicó Francisco Avilés, gerente de la división inmobiliaria de la constructora H. Solís.

De la misma manera, es necesario recalcar el incremento en la oferta y demanda que experimenta el mercado que ronda los $100 mil, tanto en apartamentos como casas.

“Es en el segmento entre los $80 mil y los $120 mil donde vemos mayor dinamismo. Nuestra expectativa para este año es positiva y ha comenzado con buen ritmo. Confiamos en cerrarlo de igual forma, y con perspectivas de poder permitir que más costarricenses accedan a una primera vivienda”, indicó Avilés.

Al analizar las estadísticas por zona geográfica, San José lidera en ventas de vivienda, siendo su fuerte los apartamentos. Este producto tiene la ventaja de reducir el alto valor de la tierra, al construir en vertical.

Le siguen Heredia, que tiene un desarrollo bastante balanceado entre todos los tipos de segmentos. En tanto, Alajuela presenta un repunte considerable en el producto de vivienda.

Sin embargo, en el segmento de la venta de lotes se prevé una fuerte caída en los negocios. La principal razón es la poca oferta de lotes, agravado por los planes reguladores vigentes, que no los permiten entre 100 m² y 150 m².

Ventas mensuales por productos GAM

Para contrarrestar esta situación, los municipios deberían de analizar los planes reguladores, de manera que se permita aumentar la densidad en algunas zonas cuyas condiciones son aptas para tal fin.

Sin embargo, es una solución que no se vislumbra en el horizonte del corto plazo.