Por Javier Adelfang
jadelfang@inversioninmobiliariacr.com

Nada despierta más contradicciones internas en el análisis económico que los impuestos. No nos gusta pagarlos, nos los imponen, pero también sabemos que es el modo en que se sostienen los servicios públicos y se intenta equilibrar la sociedad (amén de cualquier desvío non sancto).

Como parte del combo de ajuste para sanear las finanzas públicas, el gobierno propuso el Impuesto a las Propiedades de Lujo, que vendría a derogar al actual Impuesto Solidario para el Fortalecimiento del Programa de Vivienda, creado a fines de 2008.

Los sentimientos y preguntas que ha despertado son varios y todos tienen sentido: ¿es razonable pensar que una vivienda de ¢150 millones es de lujo?, ¿Está el país en condiciones de enfrentar más impuestos?, ¿cuánto se espera recaudar? ¿traerá consecuencias en el mercado inmobiliario?

Las cifras del Ministerio de Hacienda indican que solo el 2% de las propiedades tienen un valor registral (casa + terreno) superior a los ¢150 millones, sin embargo, esa cifra por sí sola no contesta la pregunta.

Al fin y al cabo, ¿es el lujo algo relativo o absoluto?

Estas y más dudas son despejadas en los siguientes párrafos.

El debate

En contra: "La medida tiene aires populistas"

El mercado inmobiliario, sobre todo en lo que a viviendas respecta, suele ser uno de los primeros apuntados por los montos que maneja y porque correlaciona de manera sencilla y transparente los niveles de ingreso con los bienes comprados.

Para Daniel Suchar, analista financiero y profesor universitario, la medida tiene un aire populista al responder más al reclamo de un sector de la sociedad que a los fines recaudatorios.

Bertha Mora, Market Research Manager de Colliers, introduce otra variable clave en el debate: ¿justifican las cifras de recaudación esperadas el cambio de impuesto?

“Al dejar de hacerlo escalonado y cobrar un impuesto del 0,5% sobre viviendas que tengan un valor mayor o igual a ¢150 millones (incluyendo el valor del terreno), implica una nueva forma de hacer el cobro, lo que conlleva a preguntarse si efectivamente los números están para realizar esa propuesta o es solamente un capricho de las autoridades”.

Otra cuestión clave para analizar la razonabilidad del impuesto es si, efectivamente, ¢150 millones representan la barrera que separa el lujo de la frugalidad.

“El tema de los ¢150 millones es totalmente arbitrario. Considerar si la casa tiene un valor nominal de ese monto es totalmente discutible. Podrían poner ¢200 millones o podrían poner ¢100 millones. Por eso es por lo que se ha debatido mucho el impuesto, no solo en cuanto a la modificación respecto al impuesto solidario, sino también de colocar esa cota de ¢150 millones. Para mí no es un número basado en algo técnico” afirma Suchar.

Para dirimir estas cuestiones, Inversión Inmobiliaria consultó al Ministerio de Hacienda sobre el criterio técnico para delimitar el lujo a partir de los ¢150 millones, así como la recaudación esperada, pero al cierre de la edición no se obtuvo respuesta.

Los analistas coinciden en que el valor impuesto por Hacienda no refleja la realidad del mercado y mucho menos lo que podría considerarse “lujo”.

“Acá el hecho es de ajuste por tipo de cambio para dejar por fuera otro tipo de vivienda. Una vivienda ¢150 millones representa unos $240.000, muchas de ellas habitadas por matrimonios recién conformados o familias de 3-4 miembros de clase media que viven con dos salarios. Lo que lleva a concluir que definitivamente el Ministerio de Hacienda perdió la perspectiva de la realidad de mercado que se vive actualmente y de los precios que tienen muchas viviendas hoy día en las cabeceras de provincia del Gran Área Metropolitana” asegura Mora.

Además, añade Mora, la pandemia ha modificado los gustos y preferencias de las personas, privilegiando viviendas más amplias dado que muchas deben lidiar con el teletrabajo, además de otros aspectos que influyen en el costo como los acabados y ubicación. “Es de esperar que el proyecto de ley tenga repercusiones en la dinámica del sector inmobiliario”, puntualiza Mora.

A favor: “Lo que cambiaría es el perfil del comprador”

El economista Gerardo Corrales, plantea una visión más social, haciendo hincapié en el elemento nivelador de un impuesto de estas características.

“Los impuestos son odiosos, no se llaman ‘voluntarios’, por lo tanto, tenemos que ser conscientes que se requiere un plan integral no solo de contención del gasto, sino que algún sacrificio hay que hacer desde el punto de vista de impuestos e ingresos adicionales. Los impuestos corporativos del país ya son muy altos, de acuerdo con el informe del Banco Mundial, la tasa que pagan las empresas es del 58%, de manera tal que lo que nos queda es buscar algunos impuestos de carácter progresivo y directos, y las casas de lujo son una de esas alternativas”.

Este supuesto es compartido por Randall Fernández, CEO de Ranfer-Networking, quien considera que entre más se alejen de la frontera de los ¢150 millones, menos sentirán los contribuyentes el impuesto. El impacto podría llegar a ser en los segmentos que están en la frontera de ese valor y estando muy cerca de la banda tal vez se puedan ver diferencias que, a la larga, generen creatividades, como vender obra en gris.

En lo que respecta al impacto sobre la dinámica de los bienes raíces, lo que se puede presumir es que si anteriormente había casos interesados en una solución de ese valor podría comprometer la venta, ya que se transformaría en un costo adicional, señala Melizandro Quirós, Director República Inmobiliaria Consulting.

El mercado es dinámico y ante problemas, el sector inmobiliario destaca por la creatividad en la búsqueda de soluciones, ya que la consecuencia de no hacerlo siempre es la pérdida de una venta.

“Cuando hablamos de repercusiones nos referimos a un efecto que puede llegar al mercado, que es bajar la oferta de ese nicho, tratando que no lleguen a alcanzar ese valor. Es un tema que algunos desarrolladores van a tener que medir considerando que los puede comprometer desde el punto de vista de mercado, lo que no obvia que siga habiendo casas de lujo. Lo que podría cambiar es el perfil del comprador”, agrega Quirós.

Sin embargo, tampoco es cuestión de pensar que un impuesto como el que se plantea puede desestabilizar el mercado. Los analistas son categóricos en ellos y hacen hincapié en que el problema puede darse en el margen del valor en cuestión.

“Para las personas con aspiraciones a casas de ese monto, probablemente a más de uno pueda cambiarle la decisión de compra por estar en el límite, pero si hay compradores dispuestos a pagar ¢200 millones, entonces el tema seguramente no genere ningún problema adicional”, señala Quiros.

Randall Fernández, tiene una postura menos flexible y considera que el impuesto es razonable y el contribuyente terminará por incorporarlo a sus costos. “Si vos tenés la plata y querés vivir bonito, bien, seguro, en un condominio y decidiste comprar, ¿vas a dejar de hacerlo por el impuesto? Seguramente sea una carga adicional, una pereza, pero a ese nivel de ingreso, esos quintiles no son tan sensibles al 0,5%. Hay que ver la foto segregada”.

Desde el punto de vista del mercado, es clave ver la imagen fragmentada en todas sus aristas, “la micro”, como se le dice en la jerga económica. Pero a nivel país, también es importante recordar la situación que atravesamos poniendo énfasis en “la macro”, para evitar cualquier shock que pueda empeorar la situación y contagiar a todos los sectores.

“No veamos esto como una cuestión aislada, pensemos qué es lo que hay que arreglar para que el impuesto no afecte a las personas de más bajos ingresos. Se trata de un modelo de impuesto directo que se utiliza en los países de la OCDE, para que las personas que más riqueza tienen también contribuyan más, teniendo presente el objetivo de proteger nuestro estado social de derecho, y evitar caer en una situación de inestabilidad social y política”, apunta Corrales.

¿Por qué un nuevo impuesto a las viviendas?

En 2018, la economía comenzó a mostrar señales de deterioro acelerado, con déficits que cada año superaban el 5% y una deuda que superaba el 50%.

Costa Rica vivía financiando su gasto a través del endeudamiento constante, al punto que casi la mitad de los gastos del gobierno se financian con préstamos.

Entre las medidas que se tomaron para sobrellevar la situación estuvo la ley de fortalecimiento de las finanzas públicas. La pandemia profundizó la crisis y el gobierno se vio obligado a salir de urgencia a pedir nuevos recursos.

Una de las puertas tocadas fue la del Fondo Monetario Internacional (FMI). Un acuerdo con el organismo no solo implicaba el ingreso de fondos frescos para paliar la presión, sino también una muestra de apoyo ante los acreedores e inversionistas del país.

Así, el gobierno inició las negociaciones con el FMI y, para acceder a un crédito de servicio ampliado por $1.750 millones, propuso una serie de medidas para sanear las finanzas públicas y una de ellas fue el impuesto a las propiedades de lujo, presentada en enero pasado y con nuevas reformas al proyecto aplicadas en julio pasado.

Al cierre de esta edición, el proyecto seguía siendo discutido.

¿Cuáles son las excepciones a la norma?

El proyecto de ley busca gravar los inmuebles de lujo (vivienda + terreno) para uso habitacional, ocasional o de recreo de más de ¢150 millones. Las excepciones contempladas son las siguientes:

• Inmuebles pertenecientes al Gobierno Central, municipalidades; asociaciones y fundaciones que reciban donaciones deducibles del impuesto sobre la renta; las sedes diplomáticas y casas de habitación consulares.
• Inmuebles donde se desarrollen actividades agropecuarias, agroindustriales, comerciales y oficinas.
• Propiedades forestales y las dedicadas a la conservación de recursos naturales.
• Los bienes inmuebles que hayan sido adjudicados como herencia con anterioridad al 1 de marzo del 2021
• Los bienes inmuebles donde el terreno representa más del 40% del valor del inmueble (esta exención aplicaría únicamente para inmuebles que tengan un valor inferior a los 455 salarios base aproximadamente ¢210 millones).

Además, el proyecto de ley señala que en el caso de propiedades que cumplan con las condiciones para ser gravadas, pero sean parte del inventario de para venta de empresas desarrolladoras, estas “deberán demostrar a la Administración Tributaria que las mismas se encuentran en venta, que están desocupadas y que no se están dedicando a ninguna otra actividad”.

Fuente: Ministerio de Hacienda

¿Cómo cambiaría la recaudación y las tasas impositivas?

El impuesto actual se calcula por tramos; es decir, que lo que se va gravando a medida que aumenta el valor no es el monto total, sino su diferencia en cada franja. Por eso se dice que es un impuesto “escalonado” (cifras en millones de colones).

El nuevo impuesto se calcularía con una tasa única del 0,5% para todas las viviendas superiores a ¢150 millones. Quedarían exentas todas las valorizadas en entre ¢133 millones y ¢150 millones, que hoy están gravadas con el 0,25%.

Fuente: Ministerio de Hacienda

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