Pandemia impulsa compra y venta de viviendas en mercado secundario

Baja en los precios y compradores ajustando sus estilos de vivienda marcan un nuevo camino para el mercado inmobiliario. Mercado dibuja nuevos patrones de compra ante presión por transformar activos en liquidez. Por Andrea Rodríguez Valverdearodriguez@inversioninmobiliariacr.com Foto: con carácter ilustrativo (cortesía de shutterstock). La llegada de la pandemia de la COVID-19 a Costa Rica suponía una quiebra inminente para el sector inmobiliario de segunda mano en el país. Así se planteó en distintos foros. Uno de los expertos que presagiaba este escenario era Pablo Enrique Gaier, presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles (Caprobi). Sin embargo, según él mismo reconoce, la realidad fue otra. Específicamente, el mercado secundario de viviendas como también se le conoce, no decayó, se activó. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="comentó Gaier"]Extrañamente el mercado inmobiliario de viviendas de segunda mano se mantuvo dinámico. Tuvimos que salir a preguntar a nuestros asociados qué era lo que estaba pasando. [/quote] Los datos de la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef) confirman que, de enero a diciembre de 2020, la colocación de créditos de las entidades financieras supervisadas por la Superintendencia para la compra de vivienda usada creció un 5% en comparación al mismo periodo del año anterior. Mientras, a diciembre de 2019, la colocación de créditos en esa categoría alcanzó la suma de ¢1.325 miles de millones, un año después el monto rondaba los ¢1.394 miles de millones. Es decir, nueve meses después de que Costa Rica registrara el primer caso de COVID 19, las entidades giraron más dinero para adquirir propiedades de segunda mano. Eso sí, todas las personas inmersas en el mercado de propiedades a nivel nacional consultadas para este reportaje coinciden en que, si bien el sector no reporta números rojos con la crisis sanitaria, esto no es igual a decir que estamos ante un mercado sano, o que mantiene una senda de franco crecimiento. El gerente general de la firma de bienes raíces Inhaus, Christian Zúñiga, advierte que antes de la pandemia, el sector ya venía de dos años difíciles. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="apunta Zúñiga"]La gente tenía intenciones de compra; es cierto, pero teníamos que trabajar el doble para alcanzar nuestras metas. [/quote] Gaier coincide y agrega que antes de la pandemia el sector no reportaba números extraordinarios y que luchaba por mantener cierta estabilidad bajo la sombra de un mercado primario. Además, afirma que el sector sufría por encontrar mayor demanda y revender ante una situación económica nacional que ya venía mermando la capacidad de compra de los costarricenses. Por ejemplo, una economía con cada vez mayores tasas de desempleo y que la pandemia llegó a disparar hasta alcanzar niveles históricos por encima del 20%. ¡Que empiecen las ofertas! Entonces, ¿por qué hay dinamismo en un sector con cada vez más oferta que demanda y una pandemia de por medio? Varios son los factores que lo explican y que al mismo tiempo dibujan nuevos comportamientos de los actores del mercado. “No es que tengamos nuevos perfiles definidos, ¡pero sí hay cambios!”, dice Zuñiga. A nivel de vendedores, destaca la necesidad de liquidez de algunos propietarios de vivienda, ya sea por la necesidad de realizar una inversión de emergencia o cancelar un crédito financiero ante un posible impago de este. La asesora en bienes raíces de la firma Brisa Real Estate, Patricia Rosencwaig, agrega además otro escenario, el de vendedores (familias) que vendieron su propiedad de un valor mayor y tamaño y adquirieron una de menor valor y espacio, lo cual les ayudó a bajar, en algunos casos, sus deudas. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="reitera Rosencwaig"]Varios propietarios las tienen que vender -las propiedades- por necesidad. En algunos casos los propietarios venden a precios aún más bajos de lo que les costó la propiedad para poder solventar esas deudas económicas. [/quote] Gaier coincide y es del criterio que los vendedores buscaron “eficiencias y ajustaron sus expectativas al punto de utilizar las propiedades como comodines”. “Vimos propiedades que mucha gente no había querido vender nunca y que con la pandemia salieron a vender para ajustarse y sobrellevar uno o dos años. Propiedades que terminaron en manos de un desarrollador que venía tratando de comprarla hacía tres o cuatro años. Hay un ajuste del mercado de alguna forma”. El resultado: una baja de los precios de los inmuebles usados. El presidente de la Cámara de Bienes Raíces, Adrián Solano, dijo que los corredores han visto reajuste en los precios de las viviendas de hasta un 20% o 30%, especialmente en propiedades que rondan los $100.000 y $250.000. Solano explica, además, que a los precios bajos se le suma un vendedor “más dispuesto a negociar”. Al mismo tiempo que un sector bancario con una participación en el mercado inmobiliario. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="comenta el directivo"]Los bancos tienen en este momento una cartera de segunda mano abundante y los mismos bancos están dando mejores condiciones para recolococar ese crédito (si el banco ya es dueño del inmueble) o ganar nuevos clientes. [/quote] Por otra parte, el dinamismo del mercado responde también a nuevas necesidades de los compradores. A criterio de Zuñiga, de Inhaus, las personas que más han ayudado a inyectarle movimiento al mercado son aquellas que desde antes de la pandemia ya tenían una intención de compra y que, justamente, por una baja en los precios y una mayor apertura a la negociación, salieron a sacar provecho de ese reajuste. Según el especialista de la firma con más de 15 años en el mercado, ese comprador en pandemia se aleja al perfil que tuvo el país en plena crisis inmobiliaria del 2008: el comprador inversionista. “Cuando hubo la crisis [en 2008] los inversionistas que tenían plata guardada en el banco salían desesperados a comprar. Hoy, con la pandemia, el inversionista que tiene dinero guardado en el banco no ha hecho eso, no se ha aprovechado de eso, hoy el inversionista está más cauteloso y temeroso de salir y comprar porque no sabe si va a ocupar su plata luego para salud, por ejemplo. Eso es lo interesante”. De igual forma, está el comprador que la pandemia le hizo repensar su estilo de vivienda y optó por cambios en el corto plazo. En ese sentido, los vendedores de bienes raíces señalan a familias que andan en búsqueda de espacios más grandes. “Una familia de cinco personas, donde papá y mamá hacen teletrabajo y tres hijos llevan sus estudios desde la casa nos llaman y nos dicen: ocupamos cuartos grandes, ojalá que tenga oficina y ojalá que tenga patio”, enfatiza Zuñiga. Y es el mercado secundario el que ofrece en su mayoría esas características de amplitud a un precio más razonable. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="concluye el gerente de Inhaus"]Hoy puedo conseguir un apartamento de 85 m2 en $200 mil nuevo, pero yo con $200 mil te enseño una casa de segunda mano de entre 180 y 170m2 en un condominio de cinco, seis o siete años de antigüedad. Puede que el mercado primario pueda tener un producto con mejores acabados o calidad, pero será sin duda más pequeño. [/quote] ¿Quién gana, quién pierde? Aunque las motivaciones son distintas entre vendedores y compradores, los especialistas coinciden en que hay ganancias para ambos grupos. Eso sí, con una leve inclinación en beneficio para el que sale en busca de una vivienda. Solano, de la Cámara de Bienes Raíces, recuerda como Costa Rica tuvo ese mejor momento de venta entre el año 2000 y 2010, donde “una persona ponía una casa con el precio que quería y lo vendía todo. Pero en este momento es un mercado de compradores, de buscar oportunidades de inversión”. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="comenta Solano"]Si usted me dice: quiero vender un edificio, yo le voy a preguntar: ¿tiene la necesidad económica?, si la respuesta es que no le urge, yo le diría: espérese un año. [/quote] Y es que, si el vendedor tenía establecido un porcentaje de ganancia, muy probablemente este varió con la pandemia a la baja, pues el precio de mercado no tiene una tendencia a crecer. “Ahora, no confundamos que es gente que anda de shopping con mucho dinero comprando todo lo que se encuentre en el camino. Sí es tiempo de compradores, pero de compradores que se están ajustando”, subraya Gaier. Cautela en el nuevo año Para 2021, la pandemia y sus repercusiones económicas continúan. Bajo esa premisa, las expectativas de cambios abruptos en el comportamiento del sector de segunda mano no llegan por parte de los analistas consultados. Todos coinciden en un año con un comportamiento casi idéntico al presentado un año antes. Algunos sí son más optimistas y ven un panorama un poco más alentador. “Yo veo un 2021 de ya no tocar más fondo”, dice Solano. De presentarse cambios sobresalientes en el mercado, estos estarían reservados para la segunda mitad del año y más que todo ligados a otros escenarios ajenos a la pandemia, como el año electoral. Crédito en crecimiento La colocación de créditos para la compra de vivienda de segunda mano crece desde por lo menos el año 2018 (datos en miles de millones de colones). Fuente: Sugef ¿Quiere comprar una vivienda durante la pandemia? Tome en cuenta estos 7 consejos Tenga claro el presupuesto de su compra. Tenga claro qué busca (ubicación, número de habitaciones, cantidad de plantas, etc.) No se quede con la primera opción. Estudie la mayor cantidad de ofertas posibles. Busque un asesor experto en el mercado inmobiliario para que le brinde acompañamiento durante todo el proceso. Negocie. Presente oferta y contraofertas. No espere hasta el “último momento” para hacer el negocio. Si puede, busque concretarlo ahora. Una vez elegida la propiedad, revise que todo esté al día en temas legales. Fuente: Consultas a asesores inmobiliarios © 2021. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.