Nuevos espacios para las viviendas

La aparición del COVID-19 y la necesidad de la población por permanecer en sus casas dejó ver que el diseño de éstas no cumple con una buena funcionalidad, por lo que, definitivamente habrá adaptaciones para la época post COVID. Por Redacción INversion INmobiliariainfo@inversioninmobiliariacr.com Foto: Proyecto Nueve84 (Cortesía de Portafolio Inmobiliario – Costa Rica). Descarga aquí el pdf. Las carencias en los materiales y configuración de los espacios al interior de las viviendas han quedado al descubierto. El confinamiento obligatorio decretado por parte de los gobiernos del mundo para que las personas no salieran de sus casas y así evitar una mayor propagación del COVID-19, ha puesto a prueba la vivienda de muchos que, por más de tres meses se han quedado al interior de ésta para realizar las actividades laborales, escolares y de entretenimiento. Previo a la pandemia, muchas personas no ponían mucha atención en el tamaño de las viviendas, ni en el número de habitaciones, debido a que la vida en las ciudades exigía que las actividades se realizaran al exterior de sus casas. El día transcurría en las oficinas, las escuelas, los centros comerciales, cines, viajes y, en resumen, la casa funcionaba como una especie de hotel. Si bien, todos tenemos derecho a una vivienda adecuada que es reconocido como un derecho humano en la normativa internacional, la realidad es que ONU-Hábitat ha hecho un trabajo fuerte por difundir los siete elementos de una vivienda adecuada y al menos en México, la organización apunta que aproximadamente 38,4% de la población está en una vivienda no adecuada porque hay condiciones de hacinamiento, carece de servicios o está hecha sin materiales duraderos. Centroamérica no está lejos de esa realidad, y para amplios sectores de la población de los países del istmo ha sido muy difícil atender las recomendaciones gubernamentales, como el distanciamiento social, el lavado frecuente de manos o el teletrabajo que supone disponer de electricidad o internet. De acuerdo con el quinto Informe Estado de la Región, del año 2016, cerca de 26,5 millones de centroamericanos, es decir, un 59% de la población, tenían al menos una necesidad básica insatisfecha. El hacinamiento (tres o más personas por espacio dedicado a dormir) es la principal carencia que afecta a las familias en Centroamérica. Por ejemplo, en Nicaragua, Guatemala, Honduras y El Salvador más del 35% de los hogares vive en esa condición, aunque la mayor incidencia se da en Nicaragua, donde seis de cada diez hogares están hacinados. En las zonas rurales de todos los países –excepto en Costa Rica, Panamá y Honduras- el hacinamiento aumenta a más del 50%. La pandemia de COVID-19 llegó para cambiar el diseño, así como funcionalidad de las viviendas y ante esto, según analizó la arquitecta, Lucía Martín López, de la Escuela de Arquitectura, Arte y Diseño del Tec de Monterrey campus Querétaro. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="dijo Lucía Martín López, de la Escuela de Arquitectura, Arte y Diseño del Tec de Monterrey campus Querétaro"]Las casas no estaban preparadas para tener tantos usuarios a la vez realizando actividades simultáneas. Por ello, se deben buscar elementos que permitan espacios flexibles con paneles móviles, muebles que se ajusten a los usos, así como una adecuada ventilación. También es importante el acercamiento con la naturaleza teniendo una ventana al exterior o una terraza con plantas.[/quote] Si bien, los consumidores están cambiando sus necesidades en la compra de una vivienda, en el caso de los proyectos en México que tiene a cargo el arquitecto Jorge Arditti de la firma Arditti + RDT Arquitectos, éstos no han sufrido modificaciones en el diseño a consecuencia de la pandemia, pero reconoce que hay una mayor demanda por tener jardines o terrazas. “En cuanto a los espacios interiores se requiere uno para ser adaptado como estudio. Para ser honestos hay un porcentaje muy bajo de la población en México con la posibilidad de tener estos espacios, por ello, se busca hacer adaptaciones o tener mobiliario multifuncional”. Protección contra el exterior de la casa Fernando Velarde, Co Fundador de VeMás Consultoría, destacó que para hacer frente a las nuevas necesidades derivadas de la pandemia por COVID-19, los desarrolladores tendrán que generar un lobby con flitro en la entrada de los edificios para sanitizar a los residentes y así, ahorrar ese espacio de recibidor en el departamento, otra alternativa sería ponerlo en la entrada del ascensor para los que suben del estacionamiento. “La pandemia va a ser algo temporal, así sea uno o dos años y por ello, no podemos diseñar infraestructuras que estén proyectadas para 50 años, recordemos que los compradores de la vivienda lo tendrán que pagar por 15 o 20 años. Para ello, el desarrollador ve los espacios aspiracionales de un departamento y cómo hacer para que las actividades de fuera se realicen dentro del desarrollo. Ante esto una opción sería poner un espacio gourmet donde un chef puede preparar la cena y tener una experiencia sin salir de casa”, afirmó. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Aunque coincide con Velarde, Jorge Arditti, señaló que la cuestión de la higiene sí cambiará en algunos aspectos, como el tecnológico, que probablemente se usará en las botoneras de los elevadores, accesos en puertas principales; así como aparatos con reconocimiento de voz o iris, pues en definitiva se buscará evitar el contacto físico.[/quote] En cuanto al interior de las viviendas y por la situación del COVID-19, sí es importante contar con un espacio de desinfección de paquetes y alimentos que entran al hogar, también se debe considerar cómo se están desechando los guantes o cubrebocas que se utilizan. Foto: Proyecto Residencial U-Place – México (Cortesía ARDITTI + RDT Arquitectos). Los retos del desarrollador El sector de la vivienda en Costa Rica había presentado un ritmo positivo a inicios de 2020 con una buena absorción, después de un año y medio complicado por la situación del país, sin embargo, Francisco Avilés, gerente general de Argo Estrategia indicó que las medidas impuestas por el gobierno para prevenir los contagios han representado un duro golpe para la industria residencial, con caídas bruscas y aunque existe interés por parte de clientes potenciales es complicado cerrar operaciones en un contexto de incertidumbre. “Desde el punto de vista del desarrollador, sin duda debe existir una reinvención del negocio, porque está la presión de la vivienda de alquiler en aumento y se requiere un cambio importante, sobre todo a nivel financiero. Y aunque existe la posibilidad de que las zonas costeras vivan un resurgimiento importante, se requerirán muchas modificaciones como la planificación urbana, financiamiento bancario y diseño de proyectos, entre otros”. Foto: Espacios Flexibles: Modelo de departamento base con zonas duras y otras más flexibles que permiten que cada usuario se las apropie según sus necesidades. Uno de los espacios multifuncionales se divide en 2 dormitorios y el otro espacio se convierte en una sala comedor. En el mismo orden de ideas, María Andrea Arias Grillo, presidenta del Comité de Desarrollo Inmobiliario de la Cámara Costarricense de la Construcción apuntó a que hoy las empresas desarrolladoras requieren de un mayor respaldo a nivel bancario, desde la parte corporativa, flexibilidad de pago o líneas de crédito para nuevos desarrollos. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="complementó Arias"]Todo desarrollador tiene gastos financieros importantes y sin duda, la necesidad más apremiante es buscar reestructuraciones de pasivos para alivianar el flujo de caja y soportar la tormenta. Como sector, la expectativa es ver una mejora en la tasa de interés, menores comisiones, mayores plazos de gracia, ajuste al nivel de endeudamiento y revisiones de los porcentajes de créditos para el consumidor.[/quote] Además, desde su perspectiva, una buena recuperación será en los proyectos cuyos compradores sean profesionales con edades de entre 35 a 50 años, con estabilidad laboral en el área de tecnología, ingeniería y salud. Respecto al producto, se observa un mayor crecimiento en unidades habitacionales de una y dos plantas con precios no mayores a los $120.000, para que el cliente pueda aplicar beneficios bancarios y cuotas mensuales accesibles. En contraste, Alfredo Atmetlla, director comercial de Portafolio Inmobiliario advirtió que, durante 2018, 2019 y la mitad de 2020 más de 3.000 unidades en preventa de manera oficial no serán construidas en Costa Rica, debido a que algunos desarrolladores decidieron no ejecutar sus proyectos o los postergarán con miras en una reactivación económica. Durante estos meses donde ha estado presente el COVID-19 han detectado que los consumidores prefieren apostar por una vivienda terminada y no en preventas; y la vivienda en alquiler toma fuerza, incluso una opción ha sido el alquiler con opción a compra. Foto: Proyecto residencial CTZ Nunciatura – Citizen (Cortesía de Argo Estrategia - Costa Rica). ¿Y los usos mixtos? Si bien es cierto, muchas personas están aprovechando para regresar a algunas localidades olvidadas o irse a sus casas de descanso para no tener el contacto que hay en las ciudades, el tema de la densidad es algo que no se debe perder, pues las urbes dispersas no funcionan, ya que se necesitan más recursos para desplazarse e invertir en infraestructura. “Debemos apostar por los usos mixtos sabiendo cómo configurarlos y separar los accesos para cada componente. También se debe revisar el tema de la arquitectura sustentable considerando una adecuada gestión del agua y los residuos”, vislumbró la Dra. Lucía Martín. En cuanto a los proyectos de usos mixtos, el director Comercial de Portafolio Inmobiliario, Alfredo Atmetlla, consideró que ahora más que nunca tendrán relevancia, ya que, el residente podrá desplazarse menos ante la necesidad de disminuir los riesgos de contagio. Un ejemplo es que los desarrollos de usos mixtos han demostrado ser proyectos ganadores durante la pandemia porque los habitantes han podido trasladarse de su casa al trabajo y viceversa en bici o caminando. La nueva apuesta de los desarrolladores será rediseñar algunos proyectos o adaptarlos a la nueva normalidad considerando las nuevas tendencias como el teletrabajo y los espacios de recreación. El arquitecto Jorge Arditti dijo que en cuanto a las amenidades en los grandes desarrollos residenciales verticales en México, se podrían tomar medidas como reservar los espacios compartidos, conservar la distancia, desinfectar los aparatos del gimnasio. Actualmente, en algunos desarrollos las áreas comunes están cerradas, así como las deportivas y zona de juegos para niños, sin embargo, los jardines están abiertos. Fernando Velarde complementa al decir que la tendencia es apostar por proyectos donde se aprovechen mejor los espacios comunes y las amenidades deberán ser especializadas, enfocados a un mercado de pet lovers, edificios específicos para emprendedores donde haya espacios de coworking, recepción de documentos, archivos, etcétera. Otro ejemplo es un proyecto dedicado a los surfistas donde ponen espacios con lockers para las tablas de surf o camerinos para no ensuciar el lobby. Siete elementos de una vivienda adecuada Seguridad en la tenencia – protección jurídica Disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones e infraestructura Asequibilidad – costo de vivienda accesible, es decir, destinar menos de 30% del ingreso a gastos de la vivienda Habitabilidad – asegurar protección y seguridad física Accesibilidad Ubicación Adecuación cultural Fuente: ONU-Habitat © 2020. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.