Oferta y demanda residencial crece en Guatemala en todos los segmentos

Sistema financiero reporta que el crédito hipotecario aumentó un 12% en 2019. Nuevo Reglamento de Régimen Especial para el Desarrollo de Vivienda Prioritaria en el municipio de Guatemala impacta en ofrecer una vivienda más accesible, en precio y ubicación. Por Alberto Lópezalopez@inversioninmobiliariacr.com La oferta y la demanda residencial en Guatemala experimenta un crecimiento sostenido en todos los segmentos durante el último año. Muchas variables así lo reflejan. El crédito hipotecario para la vivienda registró un ritmo de crecimiento durante 2019 de 11,57%, de acuerdo con los datos públicos de la Superintendencia de Bancos (SIB) de Guatemala. Además, el envío de remesas o proyectos inmobiliarios más asequibles influyen en la demanda de préstamos, consideran desarrolladores y economistas. De acuerdo con datos del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), una muestra de este crecimiento es la emisión de 4.304 seguros en 2018, una cantidad similar a la registrada hasta noviembre de 2019 y que se esperaba superar en diciembre pasado. Según la misma información de FHA, actualmente un 60% de los créditos se destina para adquirir apartamentos y un 40% para casas. Las zonas con mayor demanda de créditos se encuentran en Ciudad de Guatemala, Escuintla, Chimaltenango, Quetzaltenango y Chiquimula. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]En tanto, la tasa de interés se ha posicionado en un 7,20%. Sin embargo, en el 2020 se proyecta un aumento al 7,26%. Los plazos de pago se mantendrán en los rangos entre 15 y 25 años, de acuerdo con el ingreso económico de las familias. [/quote] En opinión de las firmas inmobiliarias Grupo HPB y ONE Develop, ocho años atrás el mercado ofrecía apartamentos con cuotas mensuales de Q8.000 (o alrededor de $1.040), pero el surgimiento de proyectos en zonas con terrenos más accesibles también ofrece la oportunidad de disminuir el costo de las cuotas. Lea también: Costa Rica: Inventario de vivienda comienza a acumularse Además, en junio pasado entró en vigor el Reglamento de Régimen Especial para el Desarrollo de Vivienda Prioritaria en el municipio de Guatemala, que permite construcciones de hasta seis niveles sin elevador y sin espacio de estacionamiento para automóviles. En el plano normativo, se encuentra vigente desde mediados del año pasado, para facilitar precisamente la construcción de proyectos de vivienda digna, asequible y cercana a la red de transporte público. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]En ese sentido, según la información proporcionada por la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), la vivienda digna y accesible es una aspiración para miles de guatemaltecos en Ciudad de Guatemala. [/quote] El anhelo de un hogar seguro para familias de escasos recursos es un reflejo de la problemática del déficit habitacional y de una situación de pobreza que los confina a vivir en asentamientos, retirados de los sitios de empleo y de los servicios públicos. El déficit ha incrementado en el país y se estima que este supera en total 1,7 millones de unidades, sin una respuesta concreta para las familias que carecen de vivienda de calidad. Sin embargo, una nueva etapa para el sector de vivienda ha dado paso, con iniciativas que tienen el potencial de impactar de manera positiva en el déficit habitacional que hay en la ciudad. El reglamento nace de un Plan de Ordenamiento Territorial (POT), que clasifica el territorio del municipio de Guatemala en seis zonas generales (zonas G) y prioriza proyectos localizados en las zonas G3, G4 y G5, donde se construirá vivienda a un precio que no supera los 91 salarios mínimos. La encargada del Área de Vivienda y Cultura Ciudadana URBANISTICA-Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Guatemala, la arquitecta Eva Campos, dijo que el Reglamento une la política municipal de vivienda al ordenamiento del territorio. “Hace un tratamiento especial a la vivienda que atenderá a población prioritaria”, expresó. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]El reglamento, publicado en el Diario Oficial el 6 de junio de 2019, fue diseñado para atender el déficit habitacional que se concentra en las familias que tienen menos de cuatro salarios mínimos mensuales de ingreso, y que tienen una dificultad para acceder a una vivienda cercana a la ciudad.[/quote] El mismo promueve edificios de hasta seis niveles, sin elevador, y cercanos al transporte público (hasta 560 metros de la red), financieramente factibles y con localización favorable para las familias guatemaltecas, carentes de bienes inmuebles y con ingresos no menores a dos salarios mínimos al mes. Si bien, el 70% de los hogares de la ciudad posee la capacidad de comprar a pagos una casa, adecuada, en tamaño y precio, a sus necesidades y capacidades, su ubicación es desfavorable para las familias, ya que se encuentra muy alejada de servicios como una red de transporte público. Lea también: Mercado inmobiliario panameño debe dar espacio a la absorción Un primer ejemplo de la respuesta positiva que pueden generar los incentivos incluidos en el reglamento para el sector privado de la construcción es un proyecto habitacional ya vendido en un 100%, considerado como un plan piloto para otros proyectos de vivienda social. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Se trata de “Trasciende zona 6”, ubicado en el barrio La Parroquia, un proyecto de apartamentos de seis pisos, sin elevador, de 72 departamentos, cuyo aspecto más importante para sus ocupantes es que posee un acceso inmediato al transporte público, ya que se encuentra a unos 200 metros de una línea del Transmetro.[/quote] El arquitecto José Antonio Solares, de Desarrollo de Mercado de Cementos Progreso, señaló que Trasciende rompió paradigmas en temas de precio y ubicación, ya que la mayoría de las viviendas oscila precios cercanos a los Q200.000 (alrededor de $30.000), comparables a opciones que se encuentra en zonas alejadas de la ciudad, como San José Pinula, Palencia, Ciudad Quetzal o Palín. Un proyecto como Trasciende requirió realizar un estudio que dio como resultado que había personas que estaban en la informalidad, tenían ahorros insuficientes, pero poseían la capacidad de pagar cuotas de Q1.800 al mes (unos $235) y ser reconocidas a nivel bancario. Esas familias ya tienen la costumbre de un pago mensual por alquiler, pero ese dinero no genera nada. Cuando compran su casa, producen patrimonio y tienen la oportunidad de desarrollarse económicamente en un ambiente de estabilidad y seguridad, comentó Solares. La importancia de proyectos como Trasciende es que se enfocan en un gran porcentaje de la población, cerca del 65% que demanda una oferta de vivienda accesible para no habitar en hogares informales o zonas de hacinamiento. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="agregó Solares, al indicar que las soluciones de vivienda urbana a precios accesibles son una alternativa para buscar disminuir el déficit de vivienda en el área metropolitana"]Se requieren proyectos concentrados en los centros urbanos y que la ciudad brinde los servicios a las personas.[/quote] El gerente general de IntePRO, empresa desarrolladora de “Trasciende zona 6”, Víctor Cabrera, manifestó que antes del reglamento no se tenía una normativa que permitiera generar una oferta para atender a familias de escasos recursos, que concentran gran parte del déficit habitacional cuantitativo en la ciudad. El proyecto se ha convertido en el proyecto piloto con el cual se confirmó que hay un mercado por atender y que, a futuro, hay una oportunidad para generar vivienda digna accesible, para las personas que tienen un ingreso de dos salarios mínimos mensuales y desean contar con un patrimonio familiar. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="El déficit existe porque no se generaba oferta accesible y había familias que, a pesar de que querían una vivienda digna, no podían acceder a una"]declaró Cabrera, quien opinó, además, que la nueva norma se orienta a dinamizar proyectos similares a Trasciende, con vivienda urbana céntrica orientada al transporte público. [/quote] La vivienda promovida en el nuevo reglamento consiste en apartamentos de dos y tres dormitorios. Según Eva Campos, para evitar incrementar el déficit por hacinamiento (mala calidad habitacional), la norma segmenta el tamaño de la vivienda, acorde al tamaño de las familias (cuatro a cinco miembros). Actualmente, se sabe de proyectos con la misma apuesta de “Trasciende zona 6”, que se encuentran en fase de obtención de licencia, aunque según Cabrera, “todavía hay trabajo por hacer”. “Facilitar los trámites y tener una Ventanilla Única de la Construcción (VUC) incentivarían este tipo de proyectos que impactan de manera positiva en el déficit habitacional”, reiteró. Urbanística – Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano - estima que hay al menos 10 proyectos, similares a “Trasciende zona 6”, que suman más de 600 viviendas y que se encuentran a la espera de la aprobación del reglamento, para tener certeza en las inversiones o el desarrollo del anteproyecto. La aceptación y éxito de venta de “Trasciende zona 6” despertó mucho interés en varios desarrolladores pequeños o profesionales independientes. Hay proyectos que se planifican en las zonas 1, 3, 6 y 8 capitalinas que se prestan a este tipo de proyectos, por su cercanía al transporte público y fuentes de empleo. Lujo también plantea predilección hacia lo vertical La capital guatemalteca también crece en oferta de residencias de lujo, sobre todo en proyectos verticales en diferentes zonas exclusivas de Ciudad de Guatemala. Por ejemplo, DiagoSeis es un edificio de apartamentos y oficinas, ubicado en la Diagonal Seis de la zona 10, que contará con oficinas y apartamentos, según la información del desarrollador Ubica Desarrollos. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]DiagoSeis es un caso de éxito entre los inmuebles residenciales de lujo. Está diseñado como un uso mixto de oficina y vivienda, “un concepto que ha ganado terreno frente a los desarrollos tradicionales al aumentar la productividad de la tierra y aprovechar mejor los recursos urbanos”, informó la empresa Ubica Desarrollos. [/quote] En 19 niveles, en un área total de 38.000 m2, que incluye también oficinas, contará con 70 apartamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, desde 60 hasta 250 m2. © 2020. 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