Por Francisco Avilés R.
Economista y urbanista, Gerente General Argo Estrategia

Descarga aquí el pdf.

Desde 2014 la oferta residencial en el Gran Área Metropolitana (GAM) de Costa Rica ha experimentado una importante evolución en cuanto a la tipología de la vivienda en desarrollo. Así, de un mercado con grandes proyectos horizontales –casas y lotes- en las afueras de los centros urbanos, se pasó al auge de los apartamentos en edificio. Siendo San José, Curridabat y Heredia los principales focos de este tipo de desarrollos.

Los graves problemas de congestión vial del GAM costarricense revirtieron la tendencia del ciclo anterior, finalizado en 2008, y de los comienzos de este otro ciclo expansivo, que dio comienzo en 2011 y toca su fin a mediados de 2017. El impacto de la apertura de la carretera número 27 –Autopista San José-Caldera-, abría una nueva perspectiva para el desarrollo urbano del GAM que muy pronto se vio truncada. En tan solo cuatro años la vía colapsó y los habitantes del Valle Central volvieron a mirar hacia San José y sus inmediaciones.

El desarrollo residencial de lujo no fue ajeno a este movimiento. Si bien zonas como Sabana y Escazú ya venían experimentando aumentos en la oferta de proyectos de vivienda de lujo en altura, éstos apenas eran representativos. El cambio de tendencia que provoca el colapso vial y factores demográficos como el envejecimiento de la población y los nuevos segmentos de alto poder adquisitivo, motivan a que este tipo de proyectos tengan una evolución favorable (ver gráfico).

Tipología irregular

No obstante, los ritmos de absorción de este tipo de proyectos son, en general, lentos y bastante irregulares. La venta media mensual para este tipo de desarrollos se sitúa en las 1,4 unidades. Exisitiendo proyectos que mantienen unidades sin vender después de cuatro años de finalizados.

Algunos desarrolladores han logrado tasas de 2,3 ventas mensuales a lo largo de los 24 meses de media que toma un edificio desde que sale a la venta hasta que se termina de construir.

Además hablamos de proyectos bastante diversos en cuanto a precios. El nivel más bajo se sitúa en el entorno de los $300.000, para apartamentos en la zona de Rohrmoser con 110 m² habitables. En paralelo se comercializan apartamentos de hasta $1.5 millones con 425 m². De igual forma los precios por m² no son los más elevados de la región y su media es de $2.742 por m² habitable y $2.396 por m² total.

Innovación y regeneración urbana

Al igual que en el resto del mercado residencial, los proyectos de alto valor se sofisticaron en Costa Rica. El diseño de los edificios cada vez es más complejo. Por un lado mayores alturas, alcanzando hasta los 25 niveles en las zonas de Rohrmoser y Curridabat. Con importantes retos dado lo limitado de las propiedades sobre las que se alzan estos colosos.

Muchos de los edificios de lujo desarrollados en el GAM, se plantean sobre casas de barrios josefinos tradicionales. Esta tendencia inició en 2004 con el plan de repoblamiento urbano de San José, seguido posteriormente por Curridabat y al que aún deben sumarse otros municipios circundantes como Montes de Oca y Escazú.

Por otra parte, los nuevos edificios cuentan con diseños innovadores y atractivos en sus espacios internos y amenidades. Además, algunos han apostado por la sostenibilidad sin dejar de lado el lujo. Por ejemplo TriBca Rohrmoser, un proyecto con certificación LEED® Silver que será el primer edificio residencial de Costa Rica en obtener esta categoría internacional de sostenibilidad.

Crecimiento limitado

En general, el segmento se ve limitado en su crecimiento debido a que la demanda no es suficiente para lograr altos ritmos de absorción. La vida en edificio es relativamente reciente en Costa Rica y aún no atrae a los compradores con alto poder adquisitivo, que encuentran en la construcción de su propia vivienda una mejor alternativa.

Precisamente el perfil de propietario de este tipo de vivienda de lujo, viene evolucionando motivado por una mejora en la calidad de vida que ofrecen este tipo de proyectos. El caos vial y la seguridad son factores que influyen de forma considerable en esta modificación del comportamiento del comprador tradicional de casa en zonas más remotas. Este hecho es el que permitió el avance del nicho en años anteriores, pero siempre de forma moderada.

Argo Estrategia viene apostando por este tipo de proyectos de alto valor en el entorno del exclusivo barrio josefino de Rohrmoser. Desde 2015 viene desarrollando un proyecto por año. Hyde Park Nunciatura con 34 unidades de 148 a 490 m² fue el primero que finalizó en junio de este año. Argo prevé realizar su tercer lanzamiento a princpios del próximo año con un edificio de 36 unidades todas con al menos tres dormitorios y cuarto de servicio.

© 2019. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.