Por Andrea Rodríguez
arodriguez@inversioninmobiliariacr.com

Comprar o alquilar una casa en Costa Rica va más allá de contar con el dinero para ejecutar la intención.

El derecho inmobiliario en el país estipula requisitos y gira lineamientos para todo aquel, nacional o extranjero, que vaya en busca de una propiedad. Cumplirlos a cabalidad harán la diferencia en el proceso, tanto para el comprador o arrendante como para el vendedor o arrendatario.

Al mismo tiempo, aquel interesado deberá tomar en consideración ciertos criterios que, al amparo de la ley, le ayudarán a solventar traspiés innecesarios. Hoy por hoy, una buena asesoría legal se enumera como el principal factor en importancia para llevar el negocio a buen puerto.

Solo quiero alquilar

Si de alquileres se trata, lo primero que hay que tomar en cuenta es el más recientemente cambio en la legislación. El 3 de junio de 2016, se publicó la reforma al artículo 67 de la Ley General de Arrendamiento Urbanos y Suburbanos (LGAUS) en el Alcance La Gaceta N 91, que modificó el tope máximo de aumentos en materia de alquiler.

La reforma, eso sí, aplica únicamente para contratos de arrendamientos de vivienda y pactados en colones. 

Se estipula entonces que el arrendador podrá reajustar el alquiler en un porcentaje igual o menor a la tasa de inflación acumulada de los 12 meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato cuando esta sea menor o igual al 10%, según el índice oficial de precios del consumidor del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC).

Previo a esa modificación, los caseros tenían la potestad de aumentar hasta en un 15% el rubro de renta, a pesar de que la inflación proyectada por el Banco Central no superara el 4%.

Daniel Rojas, abogado del departamento de derecho inmobiliario de la firma Consortium Legal, explicó que los contratos de arrendamiento vigentes mantienen sus disposiciones actuales hasta su vencimiento.

“Una vez se dé el vencimiento de dichos contratos, entrarán a regir las nuevas disposiciones respecto de su aumento”, agregó.

Aunado a los cambios en materia legal, una vez que la decisión sea alquilar, la principal recomendación es firmar un contrato de arrendamiento, el cual establecerá las condiciones necesarias para iniciar la relación de negocio.

“A pesar que la LGAUS faculta que en los arrendamientos pueda darse un convenio verbal, como en toda relación donde existan obligaciones recíprocas, lo recomendable es que las condiciones acordadas por las partes se encuentren claramente plasmadas en un contrato escrito a efecto de facilitar la solución de cualquier disputa que pueda surgir”, continuó Daniel Rojas de Consortium Legal.

Además del contrato, se deben de tomar en cuenta otros aspectos relevantes en los que debe haber claridad, como el precio, definir si los pagos serán es colones o moneda extranjera, el plazo del contrato, quién deberá asumir el pago del mantenimiento, el depósito, su uso y su devolución.

“Es igualmente importante que el arrendatario tenga claro que también tiene obligaciones, como pagar puntualmente el precio del alquiler, utilizar el bien arrendado únicamente para el destino establecido, conservar el bien en buen estado, no causar daños o deterioros al inmueble, permitir al arrendador la inspección del bien y avisar al arrendador cualquier defecto grave del bien para adoptar las medidas de protección al mismo”, mencionó Roberto Murillo, de la firma BLP.

Además, el arrendante debe tomar en cuenta que, conforme a los términos de la LGAUS, la duración de los arrendamientos no puede ser inferior a los tres años. Esto significa que quien alquila no podrá dar por terminado el contrato cuando lo desee.

De esta manera, para que el arrendante pueda dar por terminado el contrato de alquiler, necesariamente deberá comunicar al inquilino su decisión de no renovar el contrato con una anticipación no menor a tres meses previo al vencimiento de plazo.

Me decidí por comprar

Antes de llevar a cabo cualquier tipo de pago o formalizar la compraventa de una propiedad, es indispensable que el comprador lleve a cabo una debida diligencia de la misma.

Este proceso conlleva una revisión exhaustiva de aspectos legales, registrales y catastrales. Además de información general sobre la propiedad, servicios públicos, aspectos municipales, permisos e incluso, ir más allá y conocer el desarrollador inmobiliario y el proyecto en el que se está interesado.

Uri Rudelman, senior partner de Legal International Consulting (LEGIC), es del criterio que el comprador debe de estar seguro que la propiedad que desee adquirir está libre de gravámenes y anotaciones; así como entender cuando tenga servidumbres, saber de qué se tratan y cómo pueden afectar a la propiedad en la actualidad o en un futuro.

“También es importante que, al comprar en proyectos en desarrollo, el comprador debe de conocer la situación y la seriedad de las empresas constructoras o desarrolladoras, los plazos de entrega y de terminación del proyecto, así como el reglamento del condominio para tener una más claridad de las restricciones y de los usos comunes”, detalló Uri Rudelman, senior partner de Legal International Consulting (LEGIC).

Si tales estudios previos resultan favorables, se recomienda entonces preparar una opción de compra – venta, y así proceder a realizar los desembolsos de dinero por dicha propiedad.

Murillo explicó que la legislación costarricense determina que la compraventa de propiedad es el contrato mediante el cual un vendedor, que es titular del inmueble, traspasa su derecho real de propiedad, a favor de un adquiriente; acto que requiere de formalidades y procesos para que pueda ser inscrito y que tenga valor frente a terceros.

En este sentido, el acto de compraventa deberá ser otorgado en escritura pública y ante un notario para que pueda ser inscrita en el Registro Inmobiliario.

Así, dicho contrato establece las condiciones y términos de la oferta al vendedor.  Considere, además, los gastos que acarrea la compra de un bien, y que dependerán del valor de la propiedad.

Por ejemplo, los gastos que corresponden al traspaso de una propiedad, los cuales deben ser cancelados por las partes al momento de la compra del bien para la debida presentación al Registro Nacional son los siguientes: Timbres de Archivo, Colegio de Abogados, Fiscal, Municipal y de Registro Nacional, más el timbre agrario y el Impuesto de traspaso.

Adicionalmente, deben ser cancelados los honorarios del Notario Público que otorgue el acto de compraventa, que se calculan con base en el precio acordado por las partes y cuyo cálculo está determinado bajo una serie de rangos que especifica el Arancel de Honorarios por Servicios Profesionales de Abogacía y Notariado.

“Para el cálculo de los gastos, se debe utilizar el monto más alto entre el valor fiscal del inmueble y el valor de la compraventa acordado entre las partes”, anotó Rojas.