Por Ernesto Villalobos T.
evillalobos@inversioninmobiliariacr.com

Imagen de carácter ilustrativo (istockphoto)

A lo largo de 2012 y 2013 se agregaban en promedio casi 120 mil metros cuadrados por año en espacios de oficinas, mientras que en los últimos 2 años concluidos (2014 y 2015), ese nuevo inventario cayó a un promedio de 70mil metros cuadrados.

Eso bien podría explicar que el mercado de oficinas haya mostrado una recuperación de un punto porcentual (1%) en el último año, más no obstante habría que señalar que esta recuperación obedece más a un comportamiento menos agresivo desde la perspectiva de la construcción, que a un aumento sustancial en la demanda.

Por ejemplo, las absorciones que en esencia representan la demanda de espacios, han sido durante esos cuatro años, siempre inferiores al nuevo inventario, lo cual ocasionaba que la disponibilidad fuera en constante crecimiento, hasta llegar a cifras de 18% tres períodos atrás.

La recuperación de ese punto porcentual en lo que llevamos de 2016 se da como indicamos en primera instancia, gracias a la disminución en el agregado de oferta y una demanda sostenida, baja pero sostenida.

De lo anterior podemos deducir que el actual es un buen momento para colocar el producto ya existente más no para considerar la opción de agregar nuevo espacio. Hay todavía una disponibilidad importante que colocar, y la demanda continua en un ritmo lento.

Con todo y todo, hemos de decir que no consideramos que el mercado esté “deprimido”, ya que para que esto suceda la demanda debería tener tendencia a la baja y la realidad es otra.

Desde 2013, la demanda ha mostrado un incremento de 30% en promedio por año y este 2016 parece no ser la excepción. De mantener esa tendencia de crecimiento en la demanda, junto con un mercado de desarrolladores con comportamiento conservador (que así lo ha sido sabiamente los últimos 2.5 años) podríamos ver una recuperación del mercado (alcanzar la cifra mágica de 10% en disponibilidad), a inicios del 2018.

Ahora bien, lo más importante en este momento es que los desarrolladores se concentren en colocar el inventario actual, dar mantenimiento al inventario más antiguo y desarrollen su cartera de inmuebles actuales. No es conveniente hacer grandes agregados de inventario aun, más allá de 80mil metros seria mucha presión para el sector oficinas que necesita urgentemente conseguir hilvanar periodos consecutivos con mejoras en disponibilidad.

Si nos referimos al mercado dentro del sector oficinas, vemos que el agregado de nuevo espacio en clase A+, ocasionó un importante incremento en la disponibilidad hasta llevar a cifras superiores al 20%.

A pesar de lo anterior, el inventario total en esta clase es pequeño y con buena demanda a lo largo de los años. Adicionalmente goza de una mayor “lealtad” de sus inquilinos por lo que no dudamos que pronto volverá a los porcentajes que nos tiene acostumbrados en rangos de entre 4% y 8%.

Si nos referimos a clase A, este sí ha sido el más “damnificado” de los últimos años al ya cumplir varios periodos consecutivos por encima del 10%.

Este apartado representa todavía la mayoría del inventario nacional y por ende tiene mucho peso en lo que suceda en el mercado en términos generales.

Algo que lo podría afectar en el futuro cercano es la cercanía del precio promedio con respecto a la clase A+, es que ya se ubicó en menos de $2, por lo que algunos de sus inquilinos actuales podrían verse tentados a moverse una de estas facilidades con mayores comodidades y prestigio por un ligero cambio en el precio.

Ahora bien, clase B es una muestra de que no necesariamente se debe ser muy lujoso y exclusivo para tener un buen producto.

Clase B fue en años anteriores el sub-mercado que se mantuvo mucho tiempo por encima del 10% e incluso mucho de ese tiempo estuvo por encima de 15%. Ha mostrado una recuperación sostenida en los últimos periodos que lo han llevado ya a estar por debajo del umbral del 10% de disponibilidad y con esto poder considerarse un mercado saludable.

Es válido destacar que lo que los desarrolladores han agregado en este nicho en los últimos periodos ha sido marginal, por lo que el sub-mercado básicamente se ha concentrado en colocar el producto existente.

Pero, si vimos en el párrafo anterior que la brecha en precio entre clase A+ y A era muy pequeña, por el contrario el incentivo en reducción de costos para una compañía de pasarse de A a B es alto. La brecha entre estas dos clases es de más de $4 por metro cuadrado, lo que hace que una empresa que se pase de edificio A a uno B economice $400 mensuales por cada 100 metros, esto equivale a un ahorro anual de $4.800 por cada 100 metros de oficina.

Independientemente de la cantidad de inventario en cada sub-sector de ubicación, son Heredia y el Sur de San José los mercados más saludables, con tasas de disponibilidad del 3% y 8% respectivamente, lo cual denota que más bien buscar espacios de oficinas vacantes en estos sectores es complicado, dando el poder de negociación a los propietarios.

Por otro lado el Heredia centro y Alajuela centro son los sectores más críticos con disponibilidades del 43% y 85% respectivamente; convirtiéndolos en zonas donde el poder de negociación lo tienen los inquilinos.

Es justo decir hacia el cierre de esta entrega de material que busca ofrecer un análisis de las condiciones de los mercados inmobiliarios locales, que zonas donde la demanda es más alta son justamente Heredia y el Este de San José, bien ubicados a la cabeza en demanda.

El destacado anteriormente, es un factor que difiere en mucho de la realidad de años anteriores -donde el oeste de San José era el que siempre aparecía liderando este rubro-.

A la situación actual de Heredia, le ayuda mucho los oficentros ubicados a lo largo de, o cercanos a la ruta nacional 1, mientras que al oeste le han afectado la gran concentración de oferta y el congestionamiento vial en prácticamente todas sus rutas de acceso.