Por César A. Brenes Quirós
cbrenes@inversioninmobiliariacr.com

Toda empresa nueva o con intenciones de expansión debe enfrentarse a la decisión de comprar o alquilar su espacio de oficinas. Tomar el mejor camino dependerá de un análisis individualizado y exhaustivo, debido a que se trata de uno de los elementos básicos de una buena estrategia empresarial.

Esteban Batallas, director de asesoría financiera de Deloitte Costa Rica, aconseja estudiar cuidadosamente la decisión, considerando una perspectiva de mediano y largo plazo. Esta dependerá de aspectos como la estructura societaria de la empresa, la oportunidad que da una u otra opción y consideraciones de mercado, legales y financieras.  

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="apunta Esteban Batallas, director de asesoría financiera de Deloitte Costa Rica."]Normalmente, hay opciones en el mercado, tanto para la compra o la renta, e incluso hay opciones en las que las oficinas que se pueden rentar complementan servicios, dando facilidades como servicios secretariales, mensajería, telefonía, impresión, entre otras[/quote]

Uno de los aspectos principales tiene que ver con el costo de ambas alternativas. En el país, el precio promedio mensual de arrendamiento por metro cuadrado (m2) llega a los $17,52. Sin embargo, los oficentros clase A, que son los más buscados por los clientes, tienen un precio de $20,58, a lo cual hay que añadirle aproximadamente $3 mensuales por cuota de mantenimiento.

De acuerdo con datos de Colliers International, los precios de venta dependen más de la clase del edificio. El metro cuadrado en clase A oscila entre $2.100 a $2.700, A+ $2.700 a $3.200, y B entre $1.600 a $2.200.

Para Francisco Navarro, gerente de mercadeo de Colliers International, antes de tomar la decisión el cliente, debe asesorarse bien sobre el precio de mercado y lo que ofrece cada centro corporativo, sus clases y sectores, ya que existen grandes diferencias en tarifas de un edificio a otro. También, se aconseja tener claro que los contratos no serán de corto plazo, por lo que la decisión va a pesar en los gastos de la compañía por un periodo significativo.

Una vez con esa información, la compañía deberá analizar cuál de los dos modelos favorece más a sus estados financieros desde la perspectiva fiscal, crédito y gastos adicionales.

Opción 1: Alquilar oficinas

En Costa Rica, la mayoría de proyectos propiedad de grandes desarrolladores nacionales son exclusivamente para alquiler, confirma Francisco Navarro. Es por eso que el arrendamiento es la alternativa más común. No obstante, su popularidad ha crecido por sus múltiples ventajas.

Alquilar permite evitar la inversión inicial, según Batallas, debido que, aunque se requiere una garantía, no se solicita prima como en el caso de la compra de una propiedad. Además, esta opción permite flexibilidad para trasladarse a otra oficina y así estar más cerca de clientes, proveedores o simplemente mejorar el espacio.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="agrega Francisco Navarro, gerente de mercadeo, Colliers International Costa Rica."]Esta versatilidad aplica también en el aspecto de crecimiento. Si se espera crecer en el mediano o largo plazo, la renta permite pagar solo por los metros que necesita y, cuando se crece, se expande en espacio también. La renta se pasa por gasto y esto trae también un beneficio fiscal[/quote]

Asimismo, al arrendar en uno de estos centros, se puede lograr que las mejoras y el mobiliario estén incluidos como parte de la renta, así como servicios provistos por el arrendatario, como seguridad y mantenimiento, lo cual genera ahorros importantes.

Entre los puntos en contra de alquilar, destaca la incertidumbre del mercado y sus contratos. Por ejemplo, si la empresa firma un contrato por siete años que establece algún tipo de aumento anual, y al pasar dos o tres años el mercado ha bajado sus tarifas, es probable que la organización termine pagando de más por el espacio actual.

Opción 2: Comprar

La compra de espacios de oficina en el país es utilizada principalmente por inversionistas. Empero, cada vez son más los desarrolladores que están ofreciendo la alternativa de venta, como es el caso de Plaza Murano y Torre Lexus en Escazú, City Place en Santa Ana y Terra Campus Corporativo en Tres Ríos de Cartago.

De acuerdo con los expertos consultados, si la operación es estable y no se prevé crecimientos o disminuciones en esta a largo plazo, comprar podría ser una buena opción.

Según Esteban Batallas, si se compra en el futuro la compañía o inversionistas puede beneficiarse de la apreciación y si el pago es de contado, también implica un ahorro con respecto al alquiler. Disponer del activo en el momento que se decida y de una garantía real para obtener crédito bancario destacan entre otras ventajas.

Tome en cuenta también que se trata de una opción que suele ser más económica con la del alquiler, pero requiere una mayor inversión inicial. A pesar de ello, en el mercado existen copines para facilitar el financiamiento a mediano y largo plazo, con primas que pueden ser bajas.

Al hablar de contras de comprar, el sacrificio de liquidez por inversión inicial que podría utilizarse en maquinaria, equipo o promoción es quizá, el principal. Adicionalmente, si se necesita cerrar la empresa, mudarse o crecer, el movimiento se hace mucho más complejo.