Por César Brenes Quirós
cbrenes@inversioninmobiliariacr.com 

El mercado costarricense de oficinas ha estado luchando por atenuar una sorpresiva sobreoferta y la baja en los precios de alquiler, y a la vez ha sido partícipe de la consolidación de los centros corporativos de alto perfil y ubicaciones poco tradicionales, luego de superar la crisis económica del 2008 y vivir una bonanza en los años posteriores,

Un análisis realizado por Inversión Inmobiliaria, a partir de datos recolectados por la firma de investigación y consultoría en real estate, Newmark Grubb Central America, demuestra que mientras en el 2012 la industria registró 120.672 metros cuadrados (m2) de nuevo inventario, en 2015 el número llegó apenas a 93.187 m2; es decir, una disminución del 28% (27.485 m2).

A pesar que, en 2013, se reportó un aumento del 1,89% en ese rubro, la caída inició al año siguiente, con casi un 50% menos de nuevas oficinas. Al llegar la sobreoferta, los desarrolladores empezaron a ser más cautelosos con sus proyectos y a construir a la medida de los clientes que ya tenían asegurados.

Lo anterior se vio reflejado en las tasas de disponibilidad reportadas por Newmark Grubb, que pasaron de 12% a 16% en 2013 y 2014, llegando a momentos que hubo hasta un 18% de espacio disponible. Como se recordará, dentro del ciclo inmobiliario el punto de equilibrio de mercado se encuentra en el 10%; más allá de eso se considera sobreoferta.

En términos absolutos, el inventario disponible en 2012 era de 209.218 m2 y en 2015 de 277.314 m2. Su pico más alto lo alcanzó en 2014 con 293.482 m2.

El efecto de esos hechos se reflejó también en el inventario total, que en 2012 registró 1.682.581 m2 y, un año después, 8,14% adicional. En 2013, el aumento fue de apenas 2,2% y en 2014 5,23%, para llegar a 1.956.835 m2, una cifra mucho menor a la esperada por los actores del mercado.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explica Frank Quirós, analista de Newmark Grubb Central America"] A partir de que se salió de la crisis de 2008, la entrada de inventario nuevo al mercado ha venido decreciendo. Esto, sumado al incremento paulatino de la absorción neta, ha provocado que se disminuya en gran medida la sobreoferta general que se venía arrastrando[/quote]

De hecho, la absorción neta pasó de 44.39 m2 en 2013 a casi el doble en 2015, 80.692 m2.

Por otra parte, la sobreoferta y la consecuente disminución en el crecimiento de nuevo inventario de oficinas generó presión también sobre los precios promedio de alquiler. Por ejemplo, en la clase a A+, el costo por metro cuadrado pasó de $22,25 en 2013 (año que registró un leve aumento) a $21,6 en 2015 y $21,83 en 2016. En la clase A, la cifra pasó de $20,53 en 2012 a $20,1 en 2014 y empezó a aumentar a partir de 2015, lo cual habla de la recuperación del mercado.

El efecto de esas bajas se vio atenuado por un esfuerzo conjunto de la industria para aumentar el costo mensual del mantenimiento de las instalaciones de oficinas, que en promedio pasó de $1,93 en 2012, a $2,12 en 2016; es decir, un crecimiento del 10%. Esto estaría acompañado de la inclusión de nuevas amenidades dentro de los parques de oficinas.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="comenta Elisa Rojas, gerente de mercadeo de la desarrolladora Grupo Roble."]Las empresas demandan mayores servicios complementarios: restaurantes, gimnasios, espacios de colaboración donde sus empleados puedan disfrutar almuerzos, reuniones al aire libre o nuevas zonas que no necesariamente estén dentro de la propia oficina.[/quote]

Efectos en sector construcción

La cantidad de metros cuadrados tramitados ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) para el sector de oficinas también se vio impactado con el fenómeno de auge y posterior sobre oferta en el país.

En 2012 el boom de oficinas dio paso a un incremento del 65,57% de metros cuadrados tramitados en 2012, con respecto a los 345.579 m2 registrados en 2011, según datos de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC), con base en informes del CFIA. En 2013, el aumento continuó, pero a un ritmo muchísimo menor (5,67%), mientras que en 2014 la cantidad disminuyó en alrededor de 5,4%; es decir, unos 32.500 m2, debido precisamente a la sobreoferta de centros corporativos.

Cabe destacar que el hecho de que se hayan tramitado estos proyectos ante el CFIA no significa que todos hayan iniciado o concluida la obra propuesta. Estos números incorporan datos sobre nuevas edificaciones, remodelaciones y ampliaciones, que a lo largo de los años han representado alrededor del 9% del total de construcción tramitada ante la entidad.

Para 2015, la mesura continuó y se reportó 39.308 m2 adicionales al 2014; es decir, 7% de crecimiento. A febrero del 2016, la cantidad tramitada ronda los 51.934 m2, de acuerdo con la CCC.

Aarón Morales, representante de la Dirección de Investigación Económica y Legal de la CCC, cree que la estabilidad del sector de construcción de oficinas depende, tal y como pasa en otras áreas, de la atenuación de la tramitomanía, seguido por restricciones en la altura a centros corporativos en algunas zonas urbanas, que limitan el aprovechamiento del uso del suelo.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="agrega Morales."]Otro reto importante está relacionado con la ineficaz movilidad urbana, lo cual obliga al desarrollo de zonas de trabajo lejos de centros urbanos. Esto obliga al uso intensivo del automóvil privado, lo cual da como resultado que se deban destinar amplias zonas para parqueos, o contratar servicios privados de transporte para los trabajadores.[/quote]

Movimientos en la composición del inventario: clases A+ y A se fortalecen

Uno de los principales movimientos que Newmark Grubb detectó en su estudio tiene que ver con la consolidación de las oficinas clase A+ y A, en detrimento de los edificios de menor prestigio, clases B y C.

La clase A+ se caracteriza por ofrecer los mejores acabados para oficinas intensivas en atención a clientes, arquitectura exclusiva, excelente ubicación en la ciudad, mientras los edificios A poseen diseño de primera en un edificio recién construido, excelente ubicación y de fácil acceso.

Por su parte, la clase B utiliza materiales de primera calidad, altura de piso a cielo de un mínimo de 2,40m, flexibilidad en el diseño interior y la clase C cuenta con calidad inferior, pues son edificios construidos de 20 a 25 años atrás.

Según las cifras estudiadas, entre 2012 y 2016 los edificios B perdieron el liderato que tenían en el primer año (40% del inventario total) para cederle el lugar a la clase A, que abarcaba el 31%. Actualmente, los centros corporativos clase A poseen 36,89% y la B 36,22%.

En esos años, la clase A ganó en total cerca de 212.000 metros cuadrados y la clase B apenas 44.994. Esto se debe al hecho de que los edificios de clase B en el centro de la capital han sido ocupados por entidades bancarias y del Estado debido a su antigüedad y ubicación, mientras que el oeste es preferido por una nueva de generación de empresas que buscan cercanía con proyectos residenciales de clase alta, aeropuertos y amenidades, según expertos del sector.

La clase A+ pasó de registrar el 6,51% del total de inventario a un 7,39% (145.923). Se trata de casi 37.000 metros cuadrados adicionales acaparados en ese periodo y un aumento acumulado del 34%.

El ejemplo más reciente que entró a esta categoría es Centro Corporativo El Tobogán. Entre los elementos que lo hicieron merecedor de esta clasificación destacan 10 niveles de oficinas con áreas que van desde los 150 m2 hasta pisos completos de 3.452m2, pent-houses corporativos con terraza al aire libre y vistas privilegiadas, azotea con helipuerto, 100% de parqueos bajo techo y bodegas disponibles en el sótano.

En contraste, la clase C perdió una importante porción de mercado y solo creció unos 4.000 m2. A pesar de que en 2012 mantenía 22,73% del inventario total, actualmente no llega ni al 20%.

La situación se agrava al considerar que estos oficentros tan antiguos siguen perdiendo oportunidad, pues algunos enfrentan absorciones negativas. Los edificios poseen, algunas veces, problemas irreparables como una relación de parqueo baja, lo cual los hace obsoletos, además de diseño anticuado y algunas veces hasta ineficiencia energética. Un ejemplo es Los Yoses Plaza, ubicado al este de San José, el cual, a pesar de haber sido remodelado recientemente, lucha contra las nuevas tendencias.

Zonas poco tradicionales emergen como áreas de interés

A pesar de que San José oeste, principalmente Santa Ana y Escazú, y Heredia han sido los focos más importantes de este tipo de proyectos durante el desarrollo y auge de centros corporativos del país, la situación está empezando a cambiar.

Uno de los principales factores que ha provocado la diversificación de áreas de interés para el desarrollo de nuevos proyectos de oficinas es la concentración de focos poblacionales y sus respectivos accesos.

La concentración de población en nuevos focos residenciales, y el alto congestionamiento vial han provocado que los desarrolladores vuelvan su mirada hacia zonas que antes no habían sido explotadas como edificios de oficina, y que hoy hace sentido gracias a la gran cantidad de mano de obra que habita las zonas aledañas. Tal es el caso de Sigma Business Center, Centro Corporativo El Tobogán, Centro Corporativo La Lima y Terra Campus Corporativo.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="afirma Leslie Saborío, director de Desarrollos Inmobiliarios de 4D"]La principal oferta de centros corporativos en los últimos 10 años se dio en el sector oeste de San José. Sin embargo, 4D apostó al este de la ciudad con su centro de negocios Terra Campus Corporativo. De esa forma logró diferenciar su propuesta, alcanzando con gran éxito la colocación del proyecto. Terra Campus Corporativo fue, durante muchos años, la única propuesta del mercado de su nivel en el este de la ciudad.[/quote]

No obstante, gracias a la ubicación privilegiada de la zona oeste con respecto al aeropuerto Juan Santamaría, y la amplia gama de amenidades orientadas al mundo corporativo, como hoteles, restaurantes, etc.; la zona sigue siendo altamente apetecida por las corporaciones.

Muy cerca de allí, en Paseo Colón, se desarrolla la Torre 40, el que sería el edificio más alto del país con 41 pisos y 150 metros de altura. Empero, otros ambiciosos proyectos como Centro Corporativo La Lima en Cartago y la expansión de Centro Corporativo El Cafetal y de America Free Zone, ambos en Heredia, confirman la tendencia de diversificación.

A finales de 2015, los sectores con mayor foco de inventario seguían siendo San José Oeste, Heredia y San José Centro, con 414.622 m2, 367.162 m2 y 372.051 m2, respectivamente.

Lo que viene para el mercado

Los datos más recientes de Newmark Grubb arrojan una tasa de disponibilidad del 15%, lo cual representa una sobreoferta significativa. Sin embargo, al eliminar las oficinas clase C, que son inmuebles sumamente deteriorados y obsoletos en su mayoría, la disponibilidad es de alrededor del 12%, lo cual representa una sobreoferta leve, indica Frank Quirós.
Múltiples analistas de mercado hablan de una fase de recuperación del sector que continuará a lo largo del 2016 y en los próximos años. Centro Corporativo La Lima en Cartago y Omnia en Paseo Colón son solo dos ejemplos de ambiciosos proyectos de oficinas que harán crecer el inventario actual cuando se inauguren a finales de este año y en 2017, respectivamente.
Si el mercado mantiene el ritmo de absorción neta positiva constante junto con la introducción de proyectos moderada tras meticulosos análisis, se presentará una etapa de recuperación más estable y se podrá aproximar al punto de equilibrio del 10% de tasa de disponibilidad, vaticina Newmark Grubb Central America.

“En lo que llevamos del año, hemos notado que los desarrolladores están abordando con mayor cautela la elaboración de nuevos proyectos de oficinas, no se espera una entrada significativamente grande de inventario al mercado (por el momento). Siendo así, se espera que el mercado continúe la tendencia hacia una disminución de la sobreoferta presente en las clases A+, A y B”, explica Newmark Grubb.
En cuanto a la composición de inventario, en 2016, el liderato sigue siendo de A y A+. De hecho, más de la mitad del nuevo inventario que se encuentra en construcción se cataloga como clase A. Asimismo, el precio promedio de alquiler llega a $17,52, muy cerca de los $17,45 que registró el 2015, mientras que la cuota de mantenimiento continúa en el rango de $2,10-$2,12.
“En lo referente a tendencias y novedades, cada vez más aparece la figura de centros de uso mixto, en donde dentro del mismo desarrollo se destina espacio para oficinas, comercio, centros de ejercicios, e incluso vivienda”, comenta Aarón Morales, de la CCC. Los proyectos Torres de Heredia, City Place Santa Ana, Escazú Village, Terrazas Lindora y Avenida Escazú son parte de esa tendencia que llegó para quedarse.