Por Redacción Inversion Inmobiliaria
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Las políticas en materia de alquileres que aplican el Gobierno Central y sus instituciones tienen en vilo al mercado de oficinas del país: ¿será que finalmente logran concretar sus planes para reducir el gasto de alquileres de edificios en manos privadas?

Desde el ingreso de la actual administración, en mayo del 2014, la señal que envió el Poder Ejecutivo hacia el sector privado fue de resistencia a presupuestar más dinero para arrendamiento de instalaciones, que se había duplicado en la Administración Anterior.

Sin embargo, tras el paso de la primera mitad del Gobierno de Luis Guillermo Solís Rivera, los atrasos en ciertas medidas clave para lograr esta meta han provocado que ocurran pocos cambios reales en la conformación del mercado inmobiliario y el gasto en alquileres del Estado.

Pese al ímpetu del Poder Ejecutivo, los datos del Ministerio de Hacienda sobre los gastos estatales en alquileres resultan un alivio para el sector: el presupuesto destinado a este rubro ha continuado su crecimiento en los últimos dos años.

De hecho, el gasto estatal en alquileres para el 2016 creció un 16.7% con respecto al 2014, cuando entró la administración Solís Rivera al Poder. Comparando el 2016 con el 2015, el crecimiento fue menor (cerca del 2%) pero todavía al alza.[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="José Francisco Pacheco, viceministro de Egresos del Ministerio de Hacienda."] Con esos números es claramente una preocupación que mostramos nosotros desde el inicio[/quote]

Los intereses de Pacheco están lejos de aquellos del mercado de oficinas –de hecho, como autoridad fiscal que busca reducir los gastos estatales, se podría decir que están en puntos opuestos– pero sus impresiones sobre las condiciones de este segmento pueden dar indicios a los inversionistas y actores.

Pachecho y la administración tributaria buscan activamente “ahorrar fondos”, que en palabras para el sector privado significa recortar nuevos contratos. Para esto, en junio de 2014 la administración Solís emitió la directriz 009-H que hace un esfuerzo amplio y sostenido para reducir el gasto en este campo.

“(Ante el gasto) fue que surgió la alternativa de Ciudad Gobierno que es el proyecto más ambicioso que tenemos en donde se espera que 14 instituciones puedan estar metidas lo cual ahorraría una cantidad bastante fuerte de fondos”, explicó el viceministro.

Ciudad Gobierno es un proyecto planteado por la actual administración y que plantea trasladar una serie de oficinas estatales a cinco torres en Plaza Víquez.

A la hora de presentar la propuesta, a mediados del 2014, el viceministro de Planificación Nacional y Política Económica, Luis Fallas Calderón, explicó que este “resolverá el problema que enfrenta el Gobierno Central al no contar con instalaciones propias para albergar la mayoría de sus dependencias, evitando que los recursos públicos sean utilizados en el pago de alquileres”.

Fallas Calderón indicó a Inversión Inmobiliaria que, con esta medida, el Poder Ejecutivo pretende propiciar el desarrollo de tecnologías constructivas conocidas como edificios verdes, que sean amigables con el ambiente y generar un sensible ahorro complementario en el pago de servicios públicos.

De acuerdo con el viceministro, el proyecto Ciudad Gobierno se encuentra en la etapa de preinversión: se solicitan los diseños arquitectónicos de los edificios, los estudios de impacto ambiental, crear el vehículo o instrumento de propósito especial para su  financiamiento que conlleve la contratación de las obras y el mantenimiento, así como el ordenamiento jurídico y registral que requieren los bienes del Estado que estarán formando parte del proyecto.

Todo lo anterior permitirá  inscribirlo en el Banco de Proyectos de Inversión Pública de MIDEPLAN e iniciar el proceso de autorizaciones y el financiamiento.

“Por la magnitud y la gran sensibilidad estratégica del proyecto, se trabaja en cumplimiento de cada uno de los requerimientos normativos establecidos que conforman el bloque de legalidad que facilite la implementación de Ciudad Gobierno”, destacó Fallas Calderón.

De concretarse el proyecto, el Estado podría ahorrarse miles de millones de colones en el pago de alquileres que el mercado inmobiliario local dejaría de percibir, y que podría complementarse con un complejo para Hacienda.

Aunque la solución no se encuentra al alcance en el corto plazo, según el viceministro Pacheco, “en el mediano y largo plazo creemos que con Ciudad Gobierno y la Ciudad Hacendaria se podría tener una solución del más o menos un 75 u 80% del total de alquileres que pagamos”.

Solamente en el caso de Hacienda, que es una de las instituciones estatales que más gasta en arrendamientos, los ahorros para el ministerio podrían rondar cerca del 60% del presupuesto que actualmente destinan.

“Lo que tenemos contemplado es que si Hacienda lograse pasarse a un edificio nuevo y propio, los ahorros rondarían los $14 millones contando la eliminación de algunos contratos de seguridad, mantenimiento y limpieza distribuidos en 14 edificios. Es decir de los casi $ 18 o 19 millones, se ahorrarían $ 12 millones”, concluye el viceministro Pacheco.

Hacienda está apuntando a tener un edificio propio al final de esta Administración o al menos que se logre iniciar la construcción antes de que se termine el cuatrienio del presidente Solís Rivera.

Respiro al sector

Pese a estas intenciones, Ciudad Gobierno está todavía lejos de estar lista y apenas comenzó la construcción de un primer edificio en la segunda mitad del 2015.

Si todo camina de acuerdo al cronograma establecido, el Ministerio de Obras Públicas y Transportes podrá trasladar parte de sus dependencias a esta nueva estructura, pero las demás obras están todavía lejos de ser una realidad.

Estas son noticias valiosas para el sector, que entre 2013 y 2014 rentó cerca de 26.000 metros cuadrados de nuevos espacios de oficina en el país a instituciones estatales, según datos de la empresa especializada en investigación de bienes raíces Inmoinfo.

Los resultados de esta firma analista, reseñados por el periódico El Financiero, determinaron que esta cifra representó un un 50% de la absorción neta registrada en todo San José durante ese periodo, lo que convierte al sector estatal en un jugador clave para el mercado de oficinas.

Ante la lentitud de los planes del mercado y la necesidad de contar con instalaciones para las instituciones públicas, el presupuesto del 2016 contiene alrededor de ¢32.436 millones para alquileres estatales.

Las opiniones sobre el impacto varían entre los especialistas del sector. En declaraciones para Inversión Inmobiliaria, Alex Obando Rey, analista de Oficinas de Inteligencia de Mercados, Colliers International, explicó que las oficinas buscadas por el gobierno son de segunda generación, es decir clase B, ubicadas en San José, y en primeros y segundos pisos para que haya mejor accesibilidad del público.

A esto se contrapone que los edificios que construyen actualmente las desarrolladoras son clase A, denominadas Premium, de altísimo costo para el gobierno, que aunque podría invertir en su alquiler implicaría una polémica como la surgida por las negociaciones con El Centro Corporativo El Tobogán y otros edificios.

En este contexto, dijo Obando, “se empieza a investigar y eso es algo que al menos este gobierno trata de evitar por tratar de buscar esta austeridad en el uso de los recursos”.

Obando concluye que el alquiler de oficinas al sector público no es el enfoque en el desarrollo inmobiliario de oficinas, sino que más bien se dirige al sector servicios y corporativo, generadores de mayor demanda y rentabilidad para el desarrollador.

El analista de Colliers International agregó que “la negociación con el gobierno es complicada, se puede tomar mucho tiempo  e inclusive pueden llegar a nada. Es algo que los desarrolladores han captado y no es del interés de ellos enfocarse en ese sector”.

Inmoinfo todavía considera que el mercado inmobiliario del país se encuentra en sobreoferta durante los primeros meses del 2016, pues el “índice de disponibilidad está con poco más de cinco puntos porcentuales por encima de lo considerado sano y llega a un 15,4%”, según un comunicado de prensa de la empresa especializada.

De acuerdo con su análisis, para 2015 el sector planificó construir al menos 100.000 metros cuadrados de nuevos espacios de oficinas, siendo la misma cantidad que se edificó en el 2013, cuando el mercado entró en sobreoferta

De este modo, una baja en la demanda estatal agravaría este déficit e impactaría principalmente a los edificios más viejos y que tienen menos posibilidades de adaptarse a las nuevas necesidades del mercado.

Amarrado

A corto plazo, las acciones que puede tomar Hacienda se ven restringidas incluso por las propias cláusulas de los contratos entre cada institución y las empresas arrendatarias.

“La vigencia de los contratos hace que sea muy poco el ahorro potencial año tras año, es muy poco lo que se tiene de impacto ahora”, señala Pacheco.

El viceministro explica que han estado con algunas de las principales empresas desarrolladoras o propietarias de edificios para lograr bajar el gasto anual, pero estas acciones dependen en gran medidas de las acciones que tome cada institución, que a su vez dependen de los contratos heredados de la pasada Administración.

“La gran mayoría están amarrados hasta el 2018 o en el caso de algunos ministerios tienen 5 o 7 contratos que vencen en plazos muy distintos, por lo que no siempre se logra tener un ahorro masivo en un único año”, apuntó Pacheco.

Aun cuando venzan estos contratos, a falta de un edificio propio las instituciones estatales no tendrán opción que renovar (aunque podría negociar diferentes condiciones) con las actuales arrendatarias o salir a buscar nuevas ofertas en el mercado.

Aparte de construir, la otra medida para contar con instalaciones propias es comprar un edificio en el formato “llave en mano”, como intentó hacer la Inmobiliaria Contempo con El Tobogán.

En 2014, el Ministerio de Hacienda anunció la intención de comprar el oficentro El Tobogán, ubicado en Barrio Tournón por $121,7 millones, pero la adquisición se vio afectada luego de que la Contraloría General de la República denegara el permiso al Ministerio de Hacienda.

El órgano contralor señaló que el Ministerio no incorporó en el presupuesto del 2015 el monto para adquirir el inmueble y que en el estudio del mercado que ejecutó para justificar la compra, no se analizaron edificios similares a El Tobogán.