La colocación de una significativa oferta de proyectos de oficina clase A y A+ que vivió el país entre 2012 y 2014, provocó que ahora los desarrolladores ofrezcan más y mejores incentivos a sus inquilinos.

Incremento en el financiamiento para la remodelación de los espacios, precios de cierre más generosos, variedad de amenidades en el sitio para reducir desplazamiento y rotaciones de personal, mejores ubicaciones y servicios de transporte a centros de ciudad destacan entre los beneficios brindados, según Alex Obando, analista de mercado de Colliers International.

A esto hay que agregarle un control riguroso de acceso y seguridad, parqueos bajo techo, aumento de periodos de gracia para pagos (de uno a tres meses) y espacios abiertos, diseñados para adaptarse a la cultura generalizada entre las empresas de proporcionar días de teletrabajo a sus colaboradores.

Centro Corporativo El Cafetal en Belén, desarrollo de Garnier & Garnier, invierte en un área comercial de comidas con presencia de marcas como Pops, Opa! Café, Ziza, Chef Express, Il Cavallino, Pura Brasa, y servicios como Sonrisa Vital y Citi, detalló la gerente de mercadeo del grupo, Karla Quevedo.

Otro de los proyectos de la firma, Centro Corporativo Lindora, además de espacios para oficinas, ofrece una academia de natación, cafés, gimnasio y restaurantes, entre otros.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios"]Definitivamente situar este modelo de conveniencia dentro de nuestros proyectos se traduce en un beneficio tangible y directo para nuestros propietarios o usuarios. Ellos tendrán a la mano espacios lúdicos, cadenas de comidas y servicios de alto tránsito a solo minutos de sus residencias o de sus puestos de trabajo. La operación de estas áreas es controlada, manejable y de costo razonable por el tamaño en metros cuadrados, además la flexibilidad de horarios las convierte en lugares de fácil acceso para el consumidor.[/quote]

Por su parte, el proyecto de uso mixto City Place en Santa Ana, que ya ha colocado el 20% de sus espacios de oficinas e inició operaciones en este mes de julio, está apostando a un cliente corporativo maduro y exitoso, reconoce Alberto Orlich, director de la desarrolladora Kirebe.

City Place es de categoría A+ y se centra en diferenciadores como un centro urbano, exclusivo mix comercial, amplias calles, aceras y boulevard interior, así como una plaza gastronómica importante y un núcleo de hospedaje y residencias.

Esta tendencia la inició en el país el centro de estilo de vida Avenida Escazú, de la firma Portafolio Inmobiliario, que ahora trabaja en el desarrollo de la segunda etapa de su Torre Lexus, un complejo fino en acabados y alta tecnología, que ya cuenta con clientes de renombre ubicados allí como la compañía internacional de arquitectos Gensler.

Otra de las tendencias es el ofrecimiento de espacios con suficiente capacidad de crecimiento futuro y hecho a la medida de los clientes. Esta ha sido una constante para parques de oficinas como America Free Zone de la empresa Los Arallanes que actualmente construye un edificio de 13.500m². También, del Parque Empresarial del Este, ubicado en Calle Blancos y manejado por Grupo Montecristo, que se encuentra edificando una expansión de 12.000m², de acuerdo con información brindada por Álvaro Monge, director de la división inmobiliaria del conglomerado.

Ultralag en Lagunilla de Heredia y La Lima Free Zone en Cartago destacan entre otros de los proyectos que también desarrollan obras hechas a la medida.

Explore con Inversión Inmobiliaria un análisis, realizado en colaboración con Colliers International, de los principales proyectos nuevos de oficinas de la Gran Área Metropolitana (GAM), su localización, ventajas y contras.

¿Por qué clase A y A+?

Según Colliers, la mayor densidad de metros cuadrados de oficinas en el país pertenece a la clase A (700.534 m²), con una tendencia creciente muy marcada, en contraste con clase A+, que se ha estabilizado en 86.274 m² desde 2013, y un leve crecimiento de clase B.

De acuerdo con los expertos consultados por Inversión Inmobiliaria, cuatro aspectos explicarían el éxito de los desarrollos clase A en el país. Uno de ellos es la comodidad y seguridad, pues típicamente son proyectos más amplios, con mayor capacidad de desplegar un sitio para trabajar a gusto.

Asimismo, el prestigio forma parte del mix que debe ofrecer el desarrollador a los inquilinos, especialmente de talla internacional o firmas nacionales de renombre. El crecimiento es uno de los factores que puede expulsar a un cliente de un proyecto, ya que si no cuenta con el necesario, recurrirá a otro proyecto con mejores facilidades para expansión.

Por último, es usual que los empleados se sientan más cómodos en este tipo de proyectos, por lo cual es una de sus mayores consideraciones a la hora de decidir quedarse o cambiar de trabajo, incidiendo de forma directa en las tasas de rotación de las empresas.

Estos elementos hacen que los activos de estas oficinas sean más caros y que el desarrollador cobre un poco más por el metro cuadrado arrendado o vendido.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Alberto Orlich, director de la desarrolladora Kirebe"]Para el tipo de empresas que estamos viendo en este nicho del mercado, más que un costo, es una inversión. Esta inversión se traduce en la imagen y comodidad de la empresa. Por ende, son más importantes las amenidades y la imagen del proyecto que el costo en sí; siempre y cuando el mismo se encuentre dentro de los estándares del mercado.[/quote]

En el caso de los complejos A+, Daniel Álvarez, de AB Advisory, opina que los oficentros en Costa Rica no se comparan con los de ciudades de primer mundo en términos de lujo de los acabados y arquitectura; sin embargo, no parece necesario, pues los oficentros A+ locales cumplen con los requisitos de las empresas que operan en nuestro mercado.

"Hay estándares internacionales como NFPA que no son requisito de ley en Costa Rica, pero de igual forma, muchos desarrolladores los incluyen en sus inmuebles para darle tranquilidad a sus usuarios internacionales y estar en cumplimiento con las normativas de real estate internacional de grandes compañías transnacionales", detalla el experto.

En cuanto a los precios de arrendamiento, Colliers reporta un decrecimiento en la nueva oferta del 53,6% con respecto al primer trimestre del 2014.

Justin Stein, gerente de Inmoinfo, confirma que desde el 2012 los precios han venido decreciendo gradualmente en el mercado de oficinas de clase A, desde su punto más alto de $20,47 hace tres años a $19,75 por metros cuadrado a finales del 2014.

Durante ese periodo se construyeron 140.000m² de nuevas oficinas clase A en la GAM; sin embargo, solo 85.000m², es decir, el 60% fue absorbido, indica Stein.Esto disparó la tasa de vacancia a un récord de 20%, una clara señal de sobreoferta.

"La buena noticia para los dueños de propiedades es que desde finales del 2014, las nuevas construcciones limitadas y una demanda estable ha causado un nuevo incremento en los precios de alquiler", confirma Stein.

Nuevos proyectos

A pesar de que la oferta de nuevos oficentros ahora es limitada, la industria local continúa desarrollando y planeando edificaciones para atender a nuevos y existentes clientes.

Actualmente en la GAM hay 253.824m² de nueva oferta que acaba de salir al mercado, está en construcción o en planeamiento.

Una de las obras planeadas de mayor extensión es Torre Universal, que estaría ubicada en la Sabana y alcanzaría un inventario de 62.461. El proyecto está cargo de Portafolio Inmobiliario, que también tiene entre manos Escazú Village, de 24.888m², y la segunda etapa de Torre Lexus, en Avenida Escazú, de 11.426m².

A estos proyectos se unen otros ya mencionados como City Place, con 27.548m² en Santa Ana, Torres de Heredia, con 3.885m² y Centro Corporativo El Cafetal, con una expansión de 17.468m².