Mercado alimenta necesidad de certificar a inmuebles

El interés en las certificaciones se convierte en una necesidad por el valor que representa para los inquilinos. Inició como una inquietud medioambiental, pero podría extenderse a nuevas dimensiones. Por Catalina Martínez Quinterocquintero@inversioninmobiliariacr.com La pandemia aceleró la llegada de un futuro que se preveía en un plazo no menor a cinco años. Hoy los trabajadores defienden los espacios de trabajo que han adecuado en sus casas, mientras que las empresas se plantean el dilema de entregarse a las relaciones remotas o fortalecer su propuesta de valor para que la oficina se mantenga vigente. Grandes firmas de arquitectos y consultores de firmas complementarias identificaron el dilema. Los administradores y desarrolladores de inmuebles también y, por sabido, todos coincidieron en buscar esquemas para fortalecer la utilidad del inmueble corporativo. Este debate concluyó en una vieja receta que mantiene su vigencia, en especial, ante empresas multinacionales: crear nuevas propuestas de valor solo alcanzables para la oficina, e implementar el estándar a través de una certificación. Un punto para resaltar es que las certificaciones de inmuebles de oficinas generalmente son impulsadas por la exigencia de las empresas internacionales y no tanto por los gobiernos porque generalmente no hay incentivos fiscales, por lo tanto, la llegada de empresas transnacionales pide este tipo de certificaciones por lo que tienen en sus países de origen. Esta solución ya dio frutos años atrás, cuando la generación de aquel momento reconoció la relevancia de la sostenibilidad, aspecto que se resolvió mediante la implementación de estándares para medir la huella y certificar la reducción de la huella de carbono del inmueble. Hoy estamos ante un escenario más complejo, porque mide el comportamiento e interacción de la persona con el espacio. Este es el propósito de la certificación WELL, cuya metodología incorpora el criterio de bienestar. Darío Ibargüengoitia González, director general de Ambiente Regenerativo Integra, explica que la certificación WELL lo que certifica es que el espacio sea sano. “La industria había abordado el bienestar tiempo atrás; además, la calidad del ambiente interior ya se preocupaba por la ergonomía de los espacios y promover la movilidad de la gente dentro de las oficinas corporativas, una mejor alimentación y diseño para tener una percepción más agradable”, amplió el especialista. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="Maestro Darío Ibargüengoitia González, Director General de Ambiente Regenerativo Integral"]Pensar en cambiar fachadas a poner ventilas, no es tan fácil, hay que hacer un buen de estudio, el tamaño de esas ventilas tiene que ser al menos el área libre, el 4% del área de piso que queremos ventilar. Por ejemplo, una oficina que tenga ocho metros cuadrados pues debe tener que la apertura de las ventilas sean 30 y tantos centímetros cuadrados.[/quote] Otra certificación de interés de las empresas para la tranquilidad de los colaboradores es la que promueve el Centro de control de Enfermedades de Estados Unidos. Esta entidad desarrolló un análisis y estudio muy interesante que generó una certificación que la maneja el Centro para el Diseño Activo, llamado Fitwel y, con ello, se procura que los espacios reduzcan el riesgo de enfermedades. La aplicación se puede aplicar en cualquier parte del mundo, esto es para el bienestar de los usuarios y es una certificación más económica que la certificación WELL, donde es necesario hacer mediciones”, resalta. Darío Ibargüengoitia hace énfasis en que Fitwel nació de la CDC y generó un módulo antiviral donde resaltan la forma en cómo deben acceder a los lugares, la separación de los espacios y una ventilación efectiva para disminuir el riesgo de contagios. Lea también: La importancia del diseño y el entorno de las oficinas en el performance de los colaboradores Green Building Council actualizó sus alcances Posterior a la pandemia por COVID-19, la U.S. Green Building Council se puso a trabajar y se reunieron aproximadamente 600 expertos en distintas disciplinas para integrar acciones relacionadas con el COVID-19. La arquitecta Alejandra Sánchez Gálvez, directora de la Asociación de Arquitectos e Interioristas México, indica que la Certificacón Wellness estaba dentro del U.S. Green Building Council, pero ahora trabajan de manera independiente y se creó el International WEEL Building Institute -IWBI-, donde se han incluido cinco grandes puntos para las reformas de oficinas corporativas. En caso de tenerla, es necesario recertificarse. “Primer punto, una certificación de limpieza y desinfección de espacios donde se dan guías alineadas con la Organización Mundial de la Salud y el Centro de Control y Prevención de Enfermedades, donde se mencionan los proudctos de limpieza y desinfección autorizados, así como la capacitación para el personal de limpieza. Segundo, certificación de calidad de aire interior donde se revisan los sistemas de enfriamiento, los sistemas de aire lavado o aires acondicionados y con una periodicidad más estricta desde mensual a trimestral porque antes se hacía cada seis meses. Además, se busca hacer ajustes para incrementar la ventilación y el aire natural. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="Arquitecta Alejandra Sánchez Gálvez, Directora de la Asociación de Arquitectos e Interioristas de México"]Antes de la COVID-19 se daba prioridad en la Certificación Wellness a medidas para priorizar la salud y la seguridad de las personas en los edificios. Nos referimos a que tuvieran espacios ventilados, luz, buena circulación de aire interior, reutilización de agua, espacio verde y que le pudieran brindar a sus empleados tal vez gimnasio o una membresía para hacer deporte.[/quote] Sánchez explicó que el tercero consiste en repensar la distribución interior en el acomodo de los lugares de trabajo, así como incorporar tecnologías sin contacto con sensores para las puertas y redistribuir las zonas de alto flujo de espacios laborales y, como cuarto punto, manos libres con el uso de tarjetas de sensores. Incluso, en los elevadores se podría regresar a que una sola persona sea la encargada de presionar el botón para que los visitantes y colaboradores no lo hagan. “El quinto y último tiene que ver con la recreación o creación de terrazas que, dependiendo del diseño de la torre, se puedan hacer los ajustes e incluso, colocar ventanas en las fachadas”, completó la arquitecta. El detalle de la Certificación WELL radica en que es necesario realizar mediciones de la calidad de aire interior, el personal americano realiza las visitas y tiene un costo elevado. “Estamos hablando de que dependiendo del tamaño del edificio puede ser entre $20 mil y $50 mil. Para LEED se paga el registro y la revisión documental; en el caso de Fitwel, no hay prerequisitos ni una cuestión obligatoria y tiene 110 estrategias”, explica el Director General de Ambiente Regenerativo Integral. ¿Es viable mezclar ventilación natural con aire acondicionado? “Todos los espacios interiores tienen contaminantes que se están generando todo el tiempo, las personas al estar en un espacio cerrado emiten CO2, los acabados emiten compuestos orgánicos volátiles y partículas suspendidas, debemos pensar que el virus no vuela por eso es necesario estar sobre un material para trasladarse y generar contagios. En lugares como la Ciudad de México donde la calidad del aire exterior en muchas horas del año es de mala calidad, tomar aire del exterior para ventilar no es efectivo y es necesaria una ventilación mecánica para filtrar los contaminantes exteriores. Un sistema mixto sería el ideal porque mientras la calidad del aire exterior sea buena lo permitas entrar y cuando no, será necesario un proceso mecánico”, explica Ibargüengoitia. El valor de los inmuebles wellness fue de 137 billones de dólares en 2017 Aplicar una Certificación Wellness puede sumar valor a la propiedad y al mismo tiempo, elevar la confianza de los colaboradores porque ven que la empresa se preocupa por ellos. Fuente: Global Wellness Institute La recomendación de los especialistas es realizar los estudios necesarios, seguir los protocolos para desinfección de espacios y acondicionarlos. En ese sentido, el Centro para el Control y la Prevención de Enfermedades de Estados Unidos resalta que las empresas y los empleadores pueden cumplir un rol fundamental para la prevención de la propagación del SARS-CoV-2 contemplando la posibilidad de mantener el distanciamiento social en el lugar de trabajo, la posibilidad de escalonar los turnos de los empleados y la posibilidad de cumplir sus tareas de forma remota, entre otras. Covid-19 y aires acondicionados El Centro para el Control y la Prevención de Enfermedades de Estados Unidos tiene un apartado de preguntas frecuentes como ¿El COVID-19 puede transmitirse a través de los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado -HVAC, por sus siglas en inglés-? “Actualmente no se cuenta con suficiente información acerca del riesgo de propagación del virus que causa la enfermedad del coronavirus 2019 -COVI-19- a través de los sistemas de ventilación. Según lo notificado, se ha encontrado RNA viral en rejillas de aire de retorno, en conductos de aire de retorno, y en filtros de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), pero la mera detección de RNA viral no implica que el virus capturado fuera capaz de transmitir la enfermedad”, cita el informe. Reducción energética en la mira Según Johnson Controls, las organizaciones planean aumentar inversión en eficiencia energética, energía renovable y tecnología de SmartBuildings en 2021. Los siguientes son los resultados de su encuesta anual Energy Efficiency Indicator. 85% la reducción de los costos de energía era un factor de inversión muy importante. 76% cree que proteger la salud y la seguridad de los ocupantes en un impulsor de inversión extremadamente importante. 79% ya tiene o planea aumentar la filtracion de aire, tres cuartas partes ya tienen o planean instalar un sistema de tratamiento de aire. 72% ya tiene o planea aumentar las tasas de ventilación del aire exterior. 85% dijo que aumentar la flexibilidad de las instlaciones para responder rápidamente a una variedad de condiciones de emergencia era un factor de inversión muy importante. 79% señalan que el análisis de datos y el aprendizaje automático tendrá un impacto muy significativo en los edificios. 70% de las organizaciones ven muy cerca tener una o más instalaciones con un estado de energía o carbono casi cero. © 2021. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. 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