Diseño inteligente de edificios de oficinas

“La irrupción de la tecnología, el internet de las cosas y las nuevas formas de trabajo y colaboración han hecho que los edificios sean una especie de máquina muy sofisticada que requiere de elaboradas instalaciones y complejas conexiones”. Por Luis Fernandez de OrtegaDirector de Diseño VFO Arquitectos Foto: Cortesía de Regus, CDMX. Descarga aquí el pdf. Foto: Luis Fernandez de Ortega, Director de Diseño VFO Arquitectos Mucho se ha hablado de los edificios inteligentes, ya desde hace más de 25 años, este concepto ha evolucionado y actualmente estamos ante lo que puede decirse es la versión 2.0 de este concepto, la irrupción de la tecnología, el internet de las cosas y las nuevas formas de trabajo y colaboración han hecho que los edificios sean una especie de máquina muy sofisticada que requiere de elaboradas instalaciones y complejas conexiones que, en cierto sentido puede ser cierto; sin embargo, en esta ocasión, no hablaré de este concepto de inteligencia, hay personas mucho más capaces de hacerlo y con mayor autoridad; por el contrario, abordaré la perspectiva del diseño y planificación de estos edificios con la experiencia de haber diseñado y construido muchos metros cuadrados tanto de edificios para oficinas como los interiores de las propias oficinas. Como en todo, existen clasificaciones más o menos estandarizadas de estos edificios y, en este caso hablaré de los denominados edificios AAA. Para empezar, me gustaría destacar cuáles son las características principales de estos edificios: Ubicación: Debe estar un área considerada distrito financiero de primer nivel Entrepiso: Con alturas que permitan como mínimo espacios interiores de 2.75m como mínimo, 3.0m preferentemente. Sistema central de Monitoreo y Control; BMS (Building Management System) Certificación Ambiental: LEED, BREAM, etc. Certificaciones de bienestar: WELL (todavía hoy en un estado incipiente) Capacidad de estacionamiento de cuando menos un auto por cada 30 metros cuadrados rentables. Amenidades para inquilinos: Gimnasio, Business Center, Comercio de apoyo. Elevador de servicio separado de los elevadores de pasajeros Elevadores de transferencia y puntos de control de seguridad. Sistema de Protección Contra Incendio (PCI) de acuerdo con la norma NFPA (National Fire Protection Association) Estos son los requisitos convencionales; sin embargo, no se habla de la eficiencia en el diseño y de cómo éste puede alterar significativamente la operación y mantenimiento del edificio o de cómo el mal diseño puede evitar que los inquilinos tomen espacios en renta o venta y prefieran otras opciones con características menores, pero con plantas más eficientes. Recordemos que en el mercado de la renta de espacios para oficina se usan estándares de medición de eficiencia, concretamente BOMA (Buiding Owners and Managers Association) cuyo propósito es establecer parámetros con bases iguales para la medición de edificios, esto permite a los inquilinos comparar bajo las mismas premisas dos o más edificios en estudio y determinar en cuál de ellos le resulta más atractivo debido a su eficiencia; es decir, cual es la proporción entre el área rentable y el área útil, donde la primera es por la que se paga y la segunda es la que efectivamente puede ocupar. En el área rentable se incluyen todos aquellos espacios necesarios para la funcionalidad del edificio como vestíbulos, sanitarios y áreas de servicio propio, el área útil se circunscribe solamente a la que el inquilino usa de manera privativa. Los Edificios deben ser vistos como entidades que tienen un ciclo de vida, de esta manera se puede ver que los elementos que lo integran y a quienes sirven mantienen una relación estrecha y que desde la etapa de diseño, los edificios estarán planeados para operar y desempeñarse de una manera determinada. Si están bien diseñados, operarán y se desempeñarán de manera óptima, si se diseñan mal, será costosa la operación y su mal desempeño los condenan al fracaso financiero. Si el edificio esta bien diseñado, operará y se desempeñará de manera óptima, los sistemas serán eficientes, la forma de planta y su relación con el núcleo de elevadores y espacios de servicio funcionarán armonicamente; por el contrario, si se diseñan mal, será costosa la operación, su eficiencia será mala y su pobre desempeño puede condenarlo al fracaso financiero. De acuerdo con ASHRAE, la operación y mantenimiento del edificio toma hasta el 85% de la inversión durante su vida útil; es decir, que cualquier mala decisión tomada en la fase de diseño tiene repercusiones a largo plazo. Si consideramos que el costo del diseño del edificio puede ser de hasta el 2% del costo directo de construcción pero su impacto en las decisiones del proyecto puede ocasionar sobre costos innecesarios por un mal planteamiento estructural o de los sistemas del edificio, estamos hablando que la decisión entre un buen diseño y uno malo tiene un costo marginal frente al impacto que puede tener elegir a un arquitecto con poco o nulo conocimiento de la importancia de sus decisiones y de los parámetros que distinguen a los buenos edificios de los malos; independientemente de los aspectos estéticos que siempre son relevantes. Los cristales en ensamble doble y capas metálicas low-e impiden la ganancia calórica y entrada de rayos UV mientas admiten la mayor cantidad de luz visible. Estos cristales, adecuadamente usados, permiten disminuciones significativas en el consumo de energía por los sistemas de HVAC. Por otra parte, desde el punto de vista energético, si tomamos en cuenta que según Greenwise Strategies, organización dedicada al análisis y auditoría del desempeño energético de los edificios, el sistema de HVAC e iluminación consume cerca del 83% de la energía demandada, entonces, la atención al diseño de la envolvente o piel del edificio, así como a los sistemas de iluminación tienen una relevancia primordial en su adecuada planificación y diseño. En una visión más amplia, de acuerdo con la Secretaría de Energía Federal en México, casi el 77% de las fuentes de energía en este país provienen de la quema de combustibles fósiles y solamente el 1.05% de fuentes como la eólica y otras energías renovables, por esta razón es importante disminuir tanto como sea posible la demanda de energía por las repercusiones medioambientales. El análisis del entorno nos da herramientas de decisión para el diseño de fachadas y el uso del propio entorno a nuestro favor. Desde el punto de vista del diseño arquitectónico de los edificios de oficinas, hay mucho que decir, desde la orientación misma del edificio hasta los sistemas como agua, energía, control, etc., pueden optimizarse para que el desempeño de éstos sea el más adecuado. La orientación, así como el análisis del entorno nos proporcionan pistas de cómo debe implantarse un edificio y cómo resolver sus fachadas. A partir de este punto, la selección del cristal es fundamental; ésta requiere de un balance muy fino entre varios factores; impedir que la ganancia térmica al interior y, al mismo tiempo, evitar fugas del acondicionamiento interior o viceversa, según la época del año y la región donde se ubique el edificio. También es importante mantener una especificación adecuada de capa low-e, en ésta, queremos tanta luz visible al interior como sea posible al tiempo que mantenemos el balance térmico correcto y, en principio estos dos factores son contrapuestos; es decir, a mayor entrada de luz, mayor ganancia térmica y a menor ganancia, menor luz visible; en este punto, las capas metálicas adheridas al cristal juegan un papel primordial y a mayor numero de capas, mayor precio y mejor balance. En general no existe una receta que resuelva todo, la experiencia del arquitecto debe dar guía, así como la asesoría de un equipo externo (no del fabricante) en la selección del cristal después de haber hecho las corridas energéticas específicas para el proyecto. La adecuada distribución de columnas, así como la racionalidad en la estructura, permiten tener ahorros en la inversión y al mismo tiempo facilita el arreglo interior en el que juega el factor de pérdida de eficiencia en el uso del espacio y, por tanto, la cantidad de metros cuadrados aprovechables; más allá de la eficiencia medida según el criterio de BOMA. En este sentido la forma de la planta del edificio juega un papel fundamental. La modulación inteligente de la fachada y su armonía con la estructura produce espacios racionales y eficientes al interior. La racionalidad de la estructura es importante porque el porcentaje más alto del costo de construcción del edificio está en la estructura, típicamente entre un 25% y hasta cerca del 50% y la fachada puede ser entre un 10% y un 15%. La modulación en estos dos conceptos es básica para alcanzar la máxima eficiencia en el aprovechamiento del espacio interior. En la experiencia hemos encontrado que una modulación de columnas de 9.15 (30’) y hasta 12.20m (40’) es suficientemente flexible para todos los arreglos interiores, los muebles de oficinas obedecen bastante bien a estas medidas y permiten arreglos variados. En el caso de las fachadas, la modulación del cristal a 1.525m (5’) es básica para acomodar oficinas sin que los muros interiores toquen la fachada fuera del módulo de la manguetería o carpintería de fachada; de esta manera pueden tenerse pequeñas oficinas de 3.05m de ancho, 4.575m ó 6.10m, des este modo es fácil arreglar las plantas sin factores de pérdida por modulaciones ineficientes. La razón por la cual es importante la medida en sistema inglés es que muchos de los materiales para construcción de los interiores se miden así; el cielo o plafón es de 2’ ó 4’, los páneles de yeso son de 4’ x 8’, etc. En conclusión, los edificios de oficinas, además de ser máquinas inteligentes, deben diseñarse inteligentemente para obtener el máximo beneficio tanto para el desarrollador como para sus inquilinos. © 2019. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.