Mercado de oficinas en Latinoamérica en contrastes

Con un inventario total de 23.95 millones de metros cuadrados en el consolidado general se percibe un incremento de inventario y tasa de disponibilidad, sin embargo, se presenta una baja en construcción y precio promedio. Por Catalina Martínez Qcquintero@inversioninmobiliariacr.com Descarga aquí el pdf. La realidad que viven los mercados de las principales ciudades de los países de América Latina en buena medida se han visto afectados por el bajo crecimiento en la economía, los resultados electorales o la incertidumbre que se ofrece para la llegada de inversión extrajera y es que, no representa una generalidad ya que cada país tiene sus casos particulares. Hacia adelante se deben trabajar en estos aspectos y quizá como en el caso de la Ciudad de México analizar si en verdad ya cayó en un ciclo de sobre oferta, ya que de acuerdo con el documento Research 2T2019 del mercado de oficinas de Latinoamérica elaborado por Newmark Knight Frank, el mercado de oficinas de Latinoamérica tuvo un crecimiento de más de 500,000 metros cuadrados de inventario donde más del 50% corresponden a la Ciudad de México. En cuanto a los precios promedio por ciudad, Buenos Aires presenta el valor más alto con 27.18 dólares por metros cuadrado al mes y Lima tiene los valores más bajos con 16.80 dólares por metro cuadrado al mes. Argentina Muestra aún una inflación alta con tendencia a la baja promovida por la estabilidad cambiaria gracias al cambio en la política monetaria y una disciplina fiscal que se acompaña por una baja del riesgo país, tasas de interés y una paulatina apreciación del peso argentino. Cuenta con un inventario de oficinas clase A de aproximadamente 2.31 millones de metros cuadrados y 1.47 millones de metros cuadrados rentables, posicionando al mercado de Buenos Aires como el más grande de Argentina. Se incorporaron los edificios Dique 1 y Dique 2 en el submercado de Puerto Madero, el edificio Otis en el submercado Polo Dot, y el edificio Urquiza 505 en el submercado GBA Libertador. El valor de renta promedio bajó levemente respecto del 1T2019 y alcanzó los 27.18 dólares por metro cuadrado al mes. Brasil Este país pasa por momentos complicados en cuanto a su crecimiento, ya que, la producción de la industria se redujo en 0.2% observando una inestabilidad en el sector. Además, el gobierno brasileño recortó la proyección de crecimiento económico para este año a 0.81% del establecido en 1.6%. De acuerdo con el Índice de Actividad Económica del Banco Central en el país, dio a conocer un aumento de 0.54% en mayo que se convirtió en el primer crecimiento después de cuatro meses seguidos de pérdida. En el mercado de oficinas de Río de Janeiro hubo un ligero incremento en la tasa de disponibilidad debido a una baja absorción de 3,901 metros cuadrados y un alto incremento de inventario de 8,379 metros cuadrados. En contraste el mercado de Sao Paulo tuvo un mejor trimestre en comparación con el primero de este 2019, los corredores que lideraron la absorción neta fueron Berrini con 6,968 metros cuadrados, Faria Lima con 4,597 metros cuadrados y Chucri Zaidan con 3,598 metros cuadrados. Con relación a los precios a pesar de que hubo una baja disponibilidad de los espacios con buena calidad y ubicación, la tendencia de los precios fue a la baja. Chile Uno más de los afectados por la guerra comercial entre Estados Unidos y China fue Chile debido a que se presentó una baja en el crecimiento de la economía y su presidente pronosticó un rango de crecimiento de entre 3 y 3.5% aunque en el primer trimestre el Producto Interno Bruto del país creció sólo 1.6% -el más bajo desde 2017-. Además, se presentó una caída del sector manufacturero en 1.4% anual. En el balance del mercado de oficinas de Santiago de Chile no se observaron variaciones tanto en el inventario quedando en aproximadamente 2.19 millones de metros cuadrados y en cuanto a los proyectos en conclusión fueron 160,000 metros cuadrados. Donde se observaron movimientos fue en la absorción por trimestre donde la tasa de disponibilidad se redujo a 4%, esto mencionado en el documento Research 2T2019 del mercado de oficinas de Latinoamérica elaborado por Newmark Knight Frank. Al respecto del mercado de oficinas de Chile, Enrique del Campo, gerente del área de Oficinas de Colliers International menciona que este país posee un mercado de oficinas muy sólido “que ha ejecutado estables colocaciones de superficie en arriendo durante los últimos años. Si analizamos los últimos 10 años podemos comprobar que el mercado de oficinas de Santiago ha aumentado a más del triple, llegando a más de 4.5 millones de metros cuadrados entre oficinas clase A y B, y superando a ciudades como Bogotá, Buenos Aires y Río de Janeiro”. Agrega que proyectan un crecimiento en el inventario a mediano plazo con mega proyectos que hoy se encuentran en construcción en el Barrio el Golf, Nueva Las Condes, Nueva Apoquindo y nuevos edificios en los sectores de Vitacura, La Dehesa, Independencia, Santiago Centro y Providencia. “La producción para los próximos años debiera aumentar con la recepción de los metros cuadrados de Costanera Center, mega proyectos en los principales polos de oficinas y nuevos desarrollos en nuevos ejes con el anuncio de las nuevas líneas de Metro”, asegura Enrique del Campo. Lea también: Costa Rica: nueva oferta pondrá a prueba el apetito del mercado Colombia El país se ha reactivado después de las recientes elecciones y la decisión de los bancos centrales de Europa y Estados Unidos por no aumentar las tasas al situarlas en 4.25% y eso representará que Colombia se posicione como un destino de inversión, por lo que diversas compañías al buscar nuevas oportunidades aumentarán su tamaño o consolidarán sus operaciones. La ciudad de Bogotá tiene un mercado dinámico debido a que el modelo de coworking continúa expandiendo sus operaciones ante el intento de cubrir todo el mercado y la demanda de espacios más ajustados. Quizá estemos ante el segundo aire en la construcción de oficinas para los próximos años que atenderán las demandas del sector privado, de acuerdo con datos del documento Research 2T2019 del mercado de oficinas de Latinoamérica elaborado por Newmark Knight Frank. Confirmando lo dicho, en el Reporte de Oficinas 2T2019 de la consultora Colliers International se asegura que aunque las licencias de construcción van a la baja para la segunda parte del año, se espera la entrega de al menos seis proyectos de oficinas corporativas y se destaca que empresas de coworking y de tecnología continúen en expansión durante el año. México La economía mexicana enfrenta diversos retos, sin embargo, la decisión del Banco de México sobre bajar la tasa de interés al 8% podría ser favorable para la recuperación y se espera que a la brevedad el gobierno federal del país trabaje en conjunto con la iniciativa privada para detonar mayores inversiones. De continuar la incertidumbre al interior del país podría provocar que las empresas pospongan sus inversiones o incluso baje el consumo de la población y las condiciones de Pemex no sean favorables financieramente. De acuerdo con el documento Research 2T2019 del mercado de oficinas de Latinoamérica elaborado por Newmark Knight Frank, el mercado de oficinas de la Ciudad de México ha rebasado la cifra de los siete millones de metros cuadrados de inventario clase A, en cuanto a la tasa de disponibilidad creció 15.8% equivalente a 1.1 millones de metros cuadrados y la mayor parte de los espacios se encuentran en los corredores Norte, Santa Fe y Polanco. En la ciudad de Guadalajara hubo un crecimiento trimestral en el inventario de oficinas clase A de 8.6% con un inventario de 659,558 metros cuadrados. En cuanto a Monterrey, el lanzamiento de los nuevos proyectos se extiende por la Zona Metropolitana de Monterrey y respecto a la superficie entregada, se sumaron 35,718 metros cuadrados al inventario, aumentando 22,261 metros cuadrados comparado con segundo trimestre del año anterior. Perú La debilidad en el crecimiento durante el segundo trimestre se debió a factores distintos en los sectores de pesca, inversión pública, minería y un consumo familiar moderado. Además, la inflación pasó de 2% en febrero a 2.3% en el mes de junio y teniendo una ligera depreciación de la moneda. Con información del documento Research 2T2019 del mercado de oficinas de Latinoamérica elaborado por Newmark Knight Frank, en el mercado de oficinas hubo incremento debido a la entrega de dos edificios como las Torres Paseo del Bosque en el distrito de San Borja y Patio Centric en San Isidro. Este último ingresó con una baja disponibilidad del 15% y donde el formato coworking destaca con más de 60% de su absorción. El segundo semestre cerró con un inventario de 1.37 millones de metros cuadrados en la ciudad de Lima. Al respecto, en el Reporte de Oficinas 2T2019 de la consultora Colliers International se destaca que el inventario total de oficinas prime alcanzó la cifra de 1,301,186 metros cuadrados al cierre de este periodo distribuidos en 96 edificios, sin haber registrado nuevas incorporaciones, sin embargo, para el próximo trimestre se tiene la confirmación de un nuevo edificio en el submercado de San Borja que representará un incremento de más de 9,000 metros cuadrados. Panamá En este país el nuevo gobierno tiene planes para atraer la inversión extranjera y la baja en los precios promueve la mudanza de inquilinos a edificios con mayor clasificación y por ende, los edificios de menor clasificación se ven obligados a remodelar e incluir mayores amenidades. Además, se ha observado un aumento en los espacios de coworking tanto de empresas locales como internacionales. Danny Quirós, gerente de Inteligencia de Mercados de Panamá en Colliers International, menciona que el mercado de oficinas está en una fase de recesión cuyos determinantes son una baja considerable en los precios y una desaceleración en la construcción de este tipo de inmuebles. “Los sectores con mayor participación en la oferta son el área Bancaria y Costa del Este. Esto por una tendencia a establecerse en los lugares donde se han consolidado las principales actividades empresariales de servicios, sedes regionales y entidades bancarias así como gran cantidad de amenidades, mejores accesos viales y de transporte público para la fuerza laboral”, detalla Quirós. Asegura que desde un par de años han ingresado al país muchas firmas multinacionales buscando establecer sus operaciones den Panamá debido a su ubicación geográfica y los incentivos que ofrecen las leyes como SEM y Panama Pacifico. “La oferta no muestra iniciativas de crecimiento, mientras que la demanda por el contrario se espera que se mantenga con mayor actividad. En términos generales, para el 2020 se espera que el mercado ingrese en una fase de recuperación y los indicadores busquen establecerse en niveles de equilibrio”, concluye Danny Quirós. © 2019. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.