Panamá: camino a la recuperación

La sobreoferta de espacios sería absorbida por un aumento paulatino de la demanda y el crecimiento de la IED. Por Redacción INversión INmobiliariainfo@inversioninmobiliariacr.com Descarga aquí el pdf. Los números no mienten. Panamá aún atraviesa una etapa de recesión del ciclo inmobiliario en el mercado de oficinas con precios estables, nueva oferta casi detenida y una tímida demanda. A pesar de ello, desarrolladores y expertos identifican un sendero hacia la recuperación que inició hace dos años y que con la cantidad correcta de inversión y estrategia por parte de los desarrolladores podría acortar su trecho. La cautela en la construcción de espacios de oficinas se mantiene por parte de los desarrolladores. Al cierre del primer semestre del año, se registró el desarrollo de cuatro edificios en la fase construcción, los cuales suman 87.548 metros cuadrados (m2), reportó el último informe de la consultora CBRE. El inventario fue de 1.839.803 m2, al primer semestre del año, con una disponibilidad de 444.084 m2, para un porcentaje de 24,1%; la más alta en una década, detalló la firma. Llama la atención que los edificios de oficina clase A y A+ registraron una disponibilidad de 28,6% tras el ingreso de un nuevo edificio que solo registra una ocupación del 44%. Así, de los 940.611 m2 de oferta, están disponibles 268.925 m2. Igualmente va en aumento la disponibilidad de edificios clase B, con un 26,4%, un leve aumento con respecto al trimestre anterior, a pesar de no haber entrado nuevos edificios de esa clase, destacó CBRE. Es importante recordar que en bienes raíces, un mercado se considera en sobreoferta si sobrepasa el punto de equilibrio; es decir, 10%. En cuanto a la absorción neta esta fue de 91.098 m2 representando un 4,95% de la oferta existente, destacó la firma Colliers International. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]En cuanto a la renta, la tarifa mensual promedio de las oficinas A+ se ubicó en $22,33 por m2, en tanto que la de categoría A se ubicaron en $19,41 por m2. Las B, se consigue el m2 en $16,09 y las C cayeron a $14,25 por m2, reportó CBRE.[/quote] Para compra, el costo del m2 para las A+ se ubica en $3.012, lo que significa un leve aumento con respecto al trimestre anterior; por su parte, el m2 de las oficinas de categoría B se consigue en $2.510 en promedio. Cabe destacar que dentro del mercado de oficinas terminadas con mejoras, los precios promedios de venta son muy variables, razón por la cual ciertos precios distorsionan el resto, reportó CBRE. Según los datos anteriores y el llamado ciclo inmobiliario, el mercado de oficinas de Panamá se encuentra en fase de recesión, cuyos determinantes son una baja considerable en los precios y una desaceleración en la construcción de este tipo de inmuebles, indica Danny Quirós, gerente de Inteligencia de Mercados de Colliers Panamá. “Esta etapa se caracteriza por una corrección o ajuste coyuntural que busca niveles de equilibrio entre la oferta y la demanda, posterior a los excesos cometidos por las altas expectativas creadas en los años recientes”, confirma Carlos Roberto Robles, Managing Director y Market Leader de Newmark Knight Frank Central America (NKF). Como consecuencia del ajuste, los inquilinos se han visto favorecidos durante la negociación de las cláusulas contractuales con costos más accesibles a razón de la feroz competencia entre desarrolladores. Lea también: Costa Rica: nueva oferta pondrá a prueba el apetito del mercado José Arturo López, vicepresidente del desarrollador Grupo Corporativo Pérez, es consciente de la fuerte disputa por el mercado que ha generado la sobreoferta en el mercado de oficinas de la zona y la caída de precios tanto en venta como arrendamiento. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="explica López"]El mercado de bienes y raíces, en general, ha estado golpeado de manera importante durante los últimos 3 años en todos los sectores de la industria; a nivel de oficinas ingresaron muchos metros cuadrados al mercado y el país entró además en un periodo de ralentización económica.[/quote] A pesar del panorama, el indiscutible potencial de Panamá hace pensar que la vía de la recuperación sigue activa. “Las ampliaciones del Canal de Panamá, las expansiones en el Aeropuerto de Tocumen y los nuevos proyectos de infraestructura vial han mejorado la competitividad del país y han impulsado el desarrollo industrial y logístico. A su vez, han estimulado la Inversión Extranjera Directa (IED) en suelo panameño, como principal motor del crecimiento, y han generado el desarrollo de múltiples servicios corporativos asociados a dichas empresas”, comenta Daniel Álvarez, Director General de Cushman. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Pero para la firma CBRE, la recuperación es muy tímida, pues en lo que a construcción se refiere registra solo dos nuevos edificios en lo que resta de 2019, que sumarán 38.500 m2, mientras que para 2020 y 2021 espera que ingresen otros 49.048 m2, con otros dos edificios.[/quote] Vías de recuperación Pero la esperanza del sector es que la ocupación ingrese a una fase de recuperación en 2020 y que los indicadores lleguen a niveles de equilibrio. Sin embargo, para lograr esto, los desarrolladores deben focalizar su estrategia y ofrecer algo más que un “buen precio” y el Gobierno debe procurar el flujo constante de inversión extranjera y la mejor preparación del recurso humano para atraer a grandes multinacionales. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="comenta Hernán Riveros, gerente de Desarrollo Estratégico de Panamá Pacífico"]La competencia no se basa únicamente en el tema inmobiliario, sino también en la disponibilidad de recurso humano y los valores agregados que tanto el país como el proyecto pueden ofrecer al futuro cliente.[/quote] Y es que con la baja de precios, ese ya no es el único factor para los inquilinos. Espacios de estándar A y A+, que cuenten con buena movilidad y acceso, áreas de trabajo abiertas y amenidades que se enfoquen en el bienestar de los empleados es lo más buscado por las grandes compañías que buscan instalarse en Panamá. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="apunta Riveros sobre el proyecto que entregará en el cuarto trimestre del año, Panamá Pacífico"]Basados en las lecciones aprendidas y las necesidades de nuestros inquilinos, hemos desarrollado una zona de esparcimiento y convivencia, en donde las personas no solo pueden ir a comer, sino que también es un espacio para compartir, desarrollar reuniones al aire libre y que a su vez sirva de punto de encuentro para diferentes actividades en el área.[/quote] Por otro lado, las acciones del Gobierno también tendrán un papel preponderante en el plan de recuperación del mercado de oficinas de este país. Una de las principales áreas de mejora es la preparación y capacitación de la fuerza de trabajo, específicamente para servicios más avanzados que disminuyan la dependencia de trabajadores extranjeros radicados en el país. “Dicha capacitación le permitirá a esta nación evolucionar hacia actividades de mayor valor agregado y escalar en la economía global”, señala Daniel Álvarez de Cushman. El nuevo Gobierno tiene planes firmes para la atracción de inversión extranjera e incentivos para las empresas multinacionales. Además, la llegada de los espacios colaborativos de trabajo o coworking también está requiriendo metros cuadrados en los complejos de oficinas, consideró Carlos Roberto Robles, de NKF. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]Mientras tanto, el mercado sigue presentando movimientos con proyectos recientes como Dream Plaza, Times Square Center, Town Center, City Mall y Dorado City Center. Por su parte PDC, Millenium Park, Bloc Office Hub y Pacific Center (de 200.000 m2) se preparan para entrar en operaciones próximamente.[/quote] Estos nuevos desarrollos confían en la capacidad de Panamá de atraer empresas multinacionales y regionales que consideran los incentivos fiscales, la ubicación privilegiada y la estabilidad económica / política del país como un elemento determinante para el establecimiento de sus operaciones. También, son importantes las necesidades de compañías locales tanto públicas como privadas que buscan ampliar sus actividades comerciales. Uno de los más recientes proyectos inaugurados es el Centro Corporativo Global Business Terminal, cuya Torre A ya se encuentra disponible y aloja a empresas como Bayer, Copa Airlines, Citi, Longport, Travelex y Grupo Atlántico Pacífico. La inversión en el proyecto ronda los $100 millones y estará conformado por ocho torres de oficinas, de seis niveles cada una. José Manuel Bern, vicepresidente de Empresas Bern, destacó fortalezas como la cercanía con el aeropuerto, aspecto que permite llevar a cabo reuniones y volver al aeropuerto en un mismo día o sin necesidad de desplazarse hasta la ciudad. [quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="destacó José Manuel Bern, vicepresidente de Empresas Bern"]Panamá, por su excelente posición geográfica, siempre ha sido un centro de servicio y de conectividad de gran importancia para el comercio mundial. Esto nos posiciona en las primeras opciones de las empresas multinacionales que desean establecer sus sedes en América Latina y Global Business Terminal permite a las compañías que se alojan en él una mejor optimización de tiempo.[/quote] En cuanto a zonas, las consultoras reportan que durante el último año la demanda de espacios empresariales se concentró principalmente en los submercados del Área Bancaria, Punta Pacífica y Costa del Este. Lo anterior gracias a que estos sectores se han consolidado como puntos referencia para inquilinos mucho más sofisticados que le dan mucha importancia a la facilidad de acceso y a las amenidades. Finalmente, Danny Quirós, de Colliers, recomienda a los desarrolladores dirigir sus estrategias comerciales al ofrecimiento de algún tipo de mejoras de condiciones contractuales favorables para sus inquilinos, así como construir espacios más eficientes con amenidades. A los inquilinos les sugiere analizar bien sus necesidades para el mediano y largo plazo, para aprovechar la gran cantidad de oferta disponible y las condiciones que presenta el mercado, las cuales son muy favorables para la negociación. © 2019. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.