Por Por César Brenes
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Foto: Imagen cortesía de VMG Business Center, San José, Costa Rica.

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En Costa Rica, el mercado inmobiliario de oficinas aún atraviesa una etapa dinámica y saludable. Sin embargo, el volumen de metros cuadrados actualmente en construcción podría generar cierta sobreoferta y mayor disponibilidad en el futuro cercano.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="]Hasta 122.000 m2 de inventario nuevo ingresará en los próximos 24 meses aproximadamente con la expectativa de atender tres segmentos puntuales de clientes: expansiones de multinacionales de zona franca ya instaladas en el país, la llegada de nuevas y la migración de empresas locales a edificios A.[/quote]

¿Podrá asimilar el mercado el nuevo inventario? Los desarrolladores son optimistas y ven con buenos ojos el futuro. Además, sus estudios han sido habitualmente acertados y también cautos al proyectar.

En el contrapeso de las amenazas, existen dos puntuales. Por un lado, la economía costarricense es un gran signo de interrogación debido a la reciente aprobación de una reforma fiscal que se combinó con una baja confianza del consumidor y de los empresarios en la economía y que podría afectar el impulso de inquilinos locales a optar por oficinas clase A.

Del lado grueso de la demanda, las empresas multinacionales vienen apostando cada vez por formatos más flexibles como el de la compañía multinacional WeWork.

Además, en esta edición los inquilinos referentes en Workplace admiten que muchas de las inversiones que vienen realizando en renovación de espacios debido a que ya no se tiene una estación de trabajo por persona, por la intensidad con la que usan el recurso del teletrabajo.

Foto: En Costa Rica, el mercado inmobiliario de oficinas aún atraviesa una etapa dinámica y saludable. Sin embargo, el volumen de metros cuadrados actualmente en construcción podría generar cierta sobreoferta y mayor disponibilidad en el futuro cercano.

La delgada línea del equilibrio

Estudios de Newmark Knight Frank (NKF), Cushman & Wakefield | AB Advisory y Colliers International coinciden en que la tasa de disponibilidad en oficinas está rondando el punto de equilibrio del 10%, pero la entrada de nuevo inventario actualmente en construcción, que se estima entre 70.000 metros cuadrados (m2) y 120.000 m2, podría llegar a causar sobre oferta en un futuro cercano.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="explica Daniel Álvarez, Director General de Cushman & Wakefield / AB Advisory"]En términos generales, el mercado de oficinas en Costa Rica se encuentra en una etapa balanceada del ciclo inmobiliario, sin ser favorable para inquilinos o propietarios. Sin embargo, actualmente están en construcción más de 120.000 m2, por lo que en los próximos 12 a 24 meses puede llegar a haber cierta sobreoferta de espacios de oficinas corporativas, lo que se reflejará en una elevada disponibilidad y un cierto decrecimiento en los precios.[/quote]

Torre Universal, Centro Corporativo La Lima (edificios B, C, D y E), Escazú Village (Fase II), Centro Corporativo El Cafetal (Fase II), Corbel Corporate Center, Centro 27 y Ciudad Tecnológica destacan entre los principales proyectos actualmente en construcción en la Gran Área Metropolitana.

Sin embargo, el pronóstico de Álvarez no aplica en la misma medida para todos los inmuebles. Cada uno está en su propio submercado, y esto obliga a un análisis más profundo por tipo de inmueble, perfil e inclusive en la zona en la que compite.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="dice Frank Quirós, Associate Director de Centroamérica para la multinacional Newmark Knigh Frank (NKF)"]Aun cuando el mercado corporativo inmobiliario se encuentra en un área relativamente pequeña, los diferentes subsectores tienen comportamiento sumamente diferenciados.[/quote]

La Sabana, el punto con mayor oportunidad

En un análisis general de las ubicaciones adecuadas para los inmuebles, el auge parece alejarse del sector oeste de la capital para buscar refugio en zonas con menor densidad de oficinas como La Sabana, el Cono Este y Norte del Área Metropolitana.

La suposición gira en torno al aspecto de densidad, por la correlación que ésta tiene con la congestión vial.

Por ejemplo, un caso que proyecta un fuerte desarrollo en el corto plazo es La Sabana. Si bien ya posee un inventario relevante, la tasa de disponibilidad es del 5,5%; es decir, la mitad del promedio de la industria, según cifras de NKF.

De esta forma, los aproximadamente 41.000 m2 de nuevo inventario entraría dentro de las bandas de equilibrio. Asimismo, se justifica el incremento de la oferta por el mayor interés de los inquilinos en ubicarse en esta zona por factores clave como la ubicación céntrica, la conectividad con una amplitud relevante de rutas de transporte público (tren y autobuses) y el acceso a través de la ruta 27 y la ruta 1.

“Diversos desarrolladores han evaluado los múltiples beneficios de este sector y han ideado atractivos proyectos para la zona. Factores como su ubicación céntrica y las múltiples amenidades de la zona han fomentado el desarrollo futuro del sector”, apunta Daniel Álvarez, de Cushman & Wakefield / AB Advisory.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]El Noreste de San José es otro sector de baja densidad que augura una oportunidad interesante para los desarrolladores. La disponibilidad es sana y hay antecedentes de proyectos exitosos como Centro Corporativo El Tobogán, que en 2017 y 2018 contribuyó a la absorción de 15.000 m2 y 27.000 m2 respectivamente, detalla Isberto Martínez, Market Intelligence Supervisor de Colliers Internacional Costa Rica.[/quote]

Esta zona, agregó, puede aprovecharse del posicionamiento de Heredia como el sector predilecto por los inquilinos de la industria de centros de servicios compartidos.

Por otra parte, se espera mayor interés por zonas geográficas que tradicionalmente no han sido atractivas para las empresas, pero que al tener importante espacio disponible y mano de obra de calidad apelan cada vez más a las multinacionales como Cartago y San José este.

"Somos un mercado pequeño y las decisiones de pocas empresas muy grandes pueden tener un impacto positivo o negativo significativo en la absorción de la oferta de oficinas. Sin embargo, parece claro que los espacios más viejos o en ubicaciones más favorables cada vez van a tener mayor disponibilidad”, concluye Frank Quirós de Newmark Knight Frank (NKF).

Karla Quevedo, Gerente Comercial de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, analizó en este mismo sentido que las mismas necesidades del mercado han abierto polos de desarrollo con proyectos nuevos y contemporáneos en zonas como San José Este y Cartago.

Los principales cambios que identifica de cara al futuro cercano tienen que ver con los nuevos requerimientos que los clientes están demandando en términos de diseño, amenidades y servicios complementarios a los espacios de oficina.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="destacó la ejecutiva"]Gracias al conocimiento del mercado y a la experiencia que hemos acumulado, son tendencias que tomamos en cuenta desde hace varios años y que ya están incorporadas en inmuebles como Centro Corporativo El Cafetal y el Centro Corporativo La Lima.[/quote]

En tanto, el sector Oeste del Área Metropolitana sigue siendo buscado por el perfil de empresa más ejecutivo, especialmente en aquellos casos en que es relevante este posicionamiento para la construcción de marca.

No obstante, en el caso de Santa Ana, la tasa de disponibilidad ha llegado a niveles importantes, con más de 37.500 m2 de inventario clase A, lo cual provoca fuerte competencia y baja en precios.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title="consideró Alfredo Atmetlla, gerente de comercialización de la desarrolladora Portafolio Inmobiliario (PINMSA)"]Todo pareciera indicar que seguirá aumentando la tendencia de las empresas migrando de espacios B y C a A y A+. No obstante, ya hay algunas zonas que están empezando a mostrar una desocupación menos sana, por lo que los desarrolladores debemos monitorear la tendencia ya mencionada, la IED y el comportamiento de los submercados para tomar las decisiones adecuadas.[/quote]

Es por eso por lo que los expertos como Isberto Martínez, de Colliers, recomiendan a los desarrolladores hacer una pre-colocación antes de iniciar con los proyectos y estudiar los índices de desarrollo de la zona donde se pretende edificar el espacio corporativo.

Por su parte, los inquilinos deberán analizar las zonas, las amenidades de los inmuebles, tipos de contratos y otros.

IED: nuevas empresas y expansiones serán el fuerte de la absorción

De acuerdo con los analistas, se espera que Costa Rica continúe reportando ritmos de crecimiento similares a los de los últimos seis años, en los que en promedio ingresaron al mercado más de 80.000 m2 de oficinas corporativas anualmente.

Para que esto se cumpla hay dos condiciones fundamentales que deben cumplirse y que ambos provienen de una misma fuente: la instalación y la expansión de las empresas asociadas a la Inversión Extranjera Directa.

[quote width="auto" align="none" border="#013e76" color="#59a3d9" title=""]La llegada al país de empresas como Akamai (Roble Corporate Center), Wind River (Oficentro Mediterráneo), Midland Credit Management (Desarrollo Comercial La Sabana, antiguo edificio Yaohán) y WeWork (C3, antiguo Real Cariari) son algunas de las empresas nuevas que han absorbido parte del inventario.[/quote]

En total, Cinde contabiliza 14 operaciones de nuevas empresas o expansión de las existentes, siendo este segundo grupo el más relevante.
Podemos citar, entre varias, a IBM, Newstar, NTT Data Services, Roche, Sachs Chemichal y Termo Fisher Scientific, que han realizado inversiones relevantes para incrementar el área arrendada o migrar a inmuebles que les ofrezcan esa facilidad.

De hecho, esta última cualidad de vincular el plan de desarrollo de los inmuebles con los planes estratégicos de los inquilinos es determinante, pues el desarrollador que atiende a empresas de IED no solo debe tener la capacidad de recibir nuevas compañías al país, sino asegurar el crecimiento y expansión de estas y las ya existentes.

Tal y como indica Daniel Álvarez, de Cushman & Wakefield / AB Advisory, Costa Rica pasó de alojar simples centros de contacto a centros de servicios compartidos más complejos, además de actividades de investigación y desarrollo, centros de excelencia y ciberseguridad, entre otros.

Por eso, no es sorpresa que los desarrolladores también se hayan tenido que transformar. “Los desarrolladores de oficinas en Costa Rica se han sofisticado bastante y han entendido bien las necesidades de los grandes usuarios de oficinas. Más que buscar ofrecer oportunidades nuevas, el mercado de oficinas lo que ha hecho es entender lo que el cliente requiere y ha podido cumplir muy bien ese papel”, comenta Frank Quirós, Associate Director de Centroamérica para la multinacional Newmark Knight Frank (NFK).

Para el caso de los desarrolladores que atienden esta demanda, un factor medular es que las multinacionales están siendo muy críticas con su espacio físico y el uso eficiente del mismo.

Alfredo Atmetlla, gerente de comercialización de PINMSA, compartió que esta ha sido su experiencia con proyectos de oficinas como Cariari Corporate Center, Torre Universal y San Antonio Business Park, donde las empresas incluso han requerido asegurar el área de parqueos para retener a los empleados.

Migración, un fenómeno impulsado por empresas locales

El último factor en relevancia y de interés para los desarrolladores es el interés de los inquilinos locales de migrar a edificios clase A y A+, con perfiles más sofisticados y un estándar de calidad más alto que en otros países de la región.

Este comportamiento da espacio a nuevos proyectos como Luz de Escalante, a cargo de SAXUM y que viene a atender a un inquilino local.

Este es un caso de estudio relevante para comprender la migración. Hoy día, en Escalante existen más de 100 lugares de trabajo que han convertido residencias antiguas en oficinas, con la desventaja de que la mayoría de estos espacios carecen de condiciones mínimas para la operación como lugar de trabajo, afirmó Rodrigo Quirós, CEO de SAXUM.

Asimismo, Randall Fernández, socio director de Zentral Real Estate Partners, admite que de 2014 a la fecha, el Cono Urbano Este pasó de ser el cuarto al primero en preferencia, validando la lectura que dio vida a Luz de Escalante.

Otros aspectos asociados a la migración están relacionados con lo que un inmueble Clase A ofrece. Álvaro Monge, Gerente General de la División Inmobiliaria de Grupo Montecristo, afirma que hace año los inmuebles dejaron de ser cuatro paredes para convertirse en el lugar que genera la conexión entre la empresa y sus colaboradores, además de incidir en aspectos de eficacia de costos, consumo y convertirse en un activo determinante para la empresa.

Al respecto, Juan Ignacio Pignataro, presidente de JIP Real Estate, coincidió y añadió que en oficinas, la incorporación de factores Wellness son cada vez más importantes para los inquilinos que desean atraer y retener a sus colaboradores. Este tipo de innovaciones son posibles en aquellos complejos de mayor calidad, clasificados en el segmento A.

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