Por María José Núñez Chacón
mjnunez@inversioninmobiliariacr.com

Foto: Cortesía de America Free Zone, Heredia.

El mercado de oficinas en Costa Rica ha venido mejorando sus indicadores en los últimos cuatro años, luego de que se presentara una sobreoferta que no lograba igualarse a la demanda del mercado. Sin embargo, aún es un período en el que se debe tener cautela para invertir en este sector.

De acuerdo con datos de la Cámara Costarricense de la Construcción, durante el período 2016 y 2017 se tramitaron unos 6.471.715 m² para la construcción de edificaciones, que implica un decrecimiento del 13,3% en términos generales. En el caso específico de las oficinas, representó un 9,51% y actualmente la tasa de disponibilidad se ubica en el 13,96%.

De hecho, desde el 2014, la tasa actual de disponibilidad se ubica en su punto más sano, de un 11,34% sin tomar en cuenta oficentros clase C. El de disponibilidad ideal o de equilibrio es del 10%.

Pedro Sánchez, de Newmark Grubb Central America, reafirma que es cierto que el sector de oficinas pasó por un período de mucha oferta y no se dio la absorción que se requería, pues eran muchos proyectos al mismo tiempo y en algunos casos no correspondían las necesidades del mercado.

No obstante, para 2015, la introducción de inventario se redujo, fue más moderada la oferta y las absorciones fueron dando a que la situación mejorara. El subsegmento que no ha logrado una mejora es el de oficinas de Clase C -aquellos edificios más obsoletos y que dejan de cumplir con las regulaciones de leyes y requerimientos empresariales- que son desplazados por la falta de inversiones orientadas a la renovación.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="señaló Pedro Sánchez, de Newmark Grubb Central America."]Este tipo de edificaciones incumplen con lo que necesitan las empresas en materia energética, parqueo, ubicación o comodidades, que son elementos esenciales para las corporaciones actualmente. Por esta razón es que el punto de equilibrio es más cercano para las otras categorías de oficinas que cumplen mejor con los requisitos, y que se convierten en sectores más atractivos con una disponibilidad baja, cercana al 10% (punto de equilibrio).[/quote]

Enfoque por sectores

La alta o baja disponibilidad de oficinas está relacionada con el lugar en el cual se ubican los inmuebles, históricamente los ubicados en el Gran Área Metropolitana y de enfoque industrial tienen menor demanda, sobre todo cuando se combinan con variables como acceso vial deficiente, situación recurrente en los centros de provincia.

Las zonas más atractivas en este momento son aquellas aledañas a La Sabana y Heredia, debido a la calidad de los inmuebles y por la abundante variedad de servicios.
A criterio de Sánchez, un punto esencial para que las oficinas sean más demandadas está relacionado con ubicarlas en zonas con acceso a transporte públicos, servicios y comercios inmediatos que satisfagan las necesidades de los empleados que laboran en el punto.

Por eso los proyectos de uso mixto tienen ocupaciones muy buenas y es probable que la demanda se mantenga estable, pues cuentan con la eficiencia de ofrecer de forma inmediata las soluciones a sus condóminos.

Y si se trata de invertir en oficinas, si un proyecto premium cumple con estos puntos, es probable que su inversión sea considerablemente alta, mientras que uno que no es bien analizado puede no tener tanto éxito. Ahora bien, también influye el tipo de inquilino que tenga, pues si es alguien con un contrato de largo plazo el riesgo es bajo.

Un estudio detallado de Newmark destacó que están consolidados sectores con mayor cantidad de inventario y que se ubican en el oeste de San José, en Heredia y San José centro, los cuales cuentan con 477.577 m², 424.667 m², y 426.850 m²de inventario, respectivamente. Tienen una mayor atracción de demanda, gracias a que han sabido incorporar los elementos señalados anteriormente.

Por otra parte, los sectores que representan un menor inventario se ubican en Cartago, San José Sur y Alajuela, los cuales tienen 22.341 m², 15.160 m², y 36.726 m² respectivamente.

El informe resalta que en lo que va del año 2018, el sector que cuenta con mayores absorciones es el de San José noreste con un total 12.007 m² netos, le siguen San José este con 2.688 m² netos y San José oeste con 2.539 m² netos. Heredia que históricamente ha demostrado buenas absorciones inició el año con la mayor desocupación de los sectores con un total de -3.774 m² netos.

De manera general, se registra entre todos los sectores un total de 6.510 m² netos y 31.165 m² brutos, lo cual indica que no existió buen movimiento en el mercado para el inicio del 2018 y que además existen fuertes rotaciones de inventario.

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Ejemplos que destacan

Un ejemplo positivo del desarrollo de oficinas tipo A es el Oficentro 310, que se ubica en Santa Ana, contiguo al Complejo Deportivo Furati y está pronto a ser concluido, el cual tiene una relación de parqueo de uno por cada 20 m².

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="indicó en un comunicado, Rosa Pérez directora del proyecto, Oficentro 310."]Esta zona necesitaba una propuesta para estimular el crecimiento al este y sur de Lindora, ya que en los últimos años el desarrollo se ha concentrado allí. Creemos importante generar opciones inmobiliarias que desconcentren la aglomeración generada en las cercanías de la famosa radial.[/quote]

Este centro corporativo está pensado para atender las necesidades de compañías de servicios, tanto nacionales como extranjeras, que busquen un espacio con diseños modernos y eficientes, localización estratégica al oeste del país y hacer una inversión inteligente.

Además, cuenta con respaldo eléctrico, planta de tratamiento, recolección de aguas llovidas para regar las zonas verdes del proyecto, entre otros servicios.

Avenida Escazú es otro ejemplo exitoso de cómo desarrollar oficinas con un concepto de desarrollo mixto urbano, que incorpora espacios multifuncionales, donde hay residencias, centro corporativo, tiendas, gastronomía y espacios de diversión.

Plaza Tempo también destaca por ser un desarrollo de uso mixto, impulsado por el salvadoreño Grupo Agrisal y que brinda una oferta de 17.000 m² para oficinas, que están ocupadas en su totalidad por corporaciones locales y regionales, una amplia oferta gastronómica, área de coworking y la presencia del Hotel Holiday Inn.

Ricardo Auspurg, gerente de Agrisal, explicó que han trabajado en marcar tendencia en Plaza Tempo, enfocados en ofrecer una propuesta arquitectónica con una plaza urbana, donde las personas son las protagonistas, con áreas de descanso y espacio para sentarse a conversar.

Tendencia al buscar una oficina

Según el experto de Newmark, lo normal es que las empresas busquen espacios de oficinas de alquiler y aquellos que buscan invertir en desarrollar proyectos de oficinas están enfocándose en crear ambientes positivos para los empleados, satisfacer sus necesidades en cuanto a comida, servicios, banca y otras facilidades, tomando en cuenta el nicho corporativo al que se van a orientar, pues no es lo mismo un call center que una corporación más ejecutiva.

"Dependiendo de la empresa serán sensibles a ciertos puntos, por ejemplo, si la compañía tiene subdivisiones para servicios complementarios como el servicio al cliente, es probable que tomen en cuenta el precio del alquiler para maximizar el espacio de la oficina y tener la mayor cantidad de personas en un mismo lugar, pero si es corporativa cambiará su enfoque, ya no pesará tanto el precio como temas relacionados con parqueos, imagen y comodidades", detalló Sánchez.

En resumen, los últimos tres años el mercado de oficinas ha estado bien, tomando en cuenta que a principio de año se dio el proceso electoral, fue normal que hubiera un poco de contracción, no obstante, a los datos positivos, quienes quieran invertir en oficinas deberán hacerlo con cautela, midiendo todos los riesgos que implica.