Por Alejandra Soto
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Foto: Torre Universal, el primer proyecto en unirse a Distrito T-24. (foto archivo). 

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Las áreas metropolitanas, especialmente las capitales de las ciudades de cada uno de los países del Istmo son los puntos que llaman más la atención de la mayoría de las empresas relacionadas con el sector tecnología.

Las compañías más sofisticadas toman en cuenta una matriz de factores a la hora de tomar la decisión de dónde instalarse, a la cual le ponen distintos pesos según sus prioridades corporativas, asegura José Ignacio González, director de Market Research & Consulting en Cushman & Wakefield AB Advisory.

Uno de los factores más importantes que toman en cuenta es la ubicación del talento humano que requieren para su operación. Saber dónde vive y se educa el talento le permite a la compañía buscar la ubicación idónea para instalar sus oficinas, pues eso incidirá en que sus eventuales colaboradores no tengan que desplazarse largas distancias para llegar a su trabajo.

Otros factores, según González, se relacionan con el costo del Real Estate, la seguridad en el área donde colocan sus oficinas y las amenidades en sus alrededores.

“Por más sofisticada que sea la operación, siempre el costo del Real Estate es un factor importante para estas empresas”, agrega.

Cabe destacar que una característica muy singular de las compañías de este clúster es la formación de pequeños ecosistemas. Cuando una empresa anda en búsqueda de un lugar, muchas veces localiza dónde están otras compañías de tecnología, no importando si es la competencia, con la intención de instalarse en ese mismo lugar.

“Es como magnetismo, donde empiezan varias empresas a instalarse llegan a establecerse otras. No necesariamente por algo relacionado con negocios entre sí o porque tengan que estar a la par por alguna razón, sino más por un “proof of concept”, como decir si esta empresa está ahí desde hace varios años entonces le ha ido bien en esa área”, destaca el representante de Cushman & Wakefield.

Sus principales requerimientos

Usualmente estas empresas suelen ser altamente comprometidas con la innovación, la sostenibilidad, la seguridad y la calidad de sus edificios. Dependiendo de su operación, las necesidades del inmueble pueden variar.

De acuerdo con la experiencia de los desarrolladores de espacios corporativos que ocupan este tipo de compañías, algunos de los elementos fundamentales que requieren son: infraestructura de primer nivel, servicios redundantes y de alta calidad, así como ambientes que promuevan la innovación.

Para María Camila Moreno, directora ejecutiva de la Asociación de Zonas Francas de las Américas (AZFA), al momento de hablar de seguridad, las empresas del clúster tecnológico buscan espacios que protejan a su personal y su equipo. No solo buscan instalaciones que los resguarden de la delincuencia sino también que garanticen energía eléctrica para sus equipos a toda hora, todos los días del año.

“Dentro de las empresas de tecnología incluimos a los Data Centers, que hoy cuentan con mucho potencial. Estar dentro de una zona franca les da seguridad física en un recinto cerrado, así mismo la mayoría de las instalaciones cuenta con una estación de energía o doble línea para proteger a estos equipos, que además de ser gigantes son muy caros”, destaca Moreno.

A lo anterior se suman otras condiciones de infraestructura que garanticen la continuidad y estabilidad de sus operaciones 24/7. Entre ellas destaca: internet de fibra óptica de alta velocidad, servicios de telecomunicaciones y tecnología de punta.

“Estas compañías deben ofrecer instalaciones con lo último en tecnología e infraestructura, que permitan a sus colaboradores realizar sus labores sin ningún obstáculo en estas dimensiones. Entre mejores condiciones de espacio físico tengan, existe una mayor facilidad para inducir a la innovación, productividad y el desarrollo”, afirma Carlos Sandí, gerente general de AFZ.

Otro tema que acapara la atención del sector es la sostenibilidad. Ofrecer las mejores prácticas constructivas, mostrar preocupación por la reducción de las emisiones de carbono y hacer uso de energías limpias, representan un plus para los desarrolladores inmobiliarios que deseen atraer a empresas de ese sector.

“En términos generales, todas las empresas procuran tener materiales de construcción más eficientes para obtener ahorros en la operación del edificio, vidrios Solar-E que permitan pasar la luz pero no calienten el interior, cubiertas de techo con aislamiento que disminuyan la carga térmica, y la posibilidad de recolectar y reutilizar agua llovida en los sistemas de enfriamiento y sanitario”, puntualiza Carlos Wong, director general de Coyol Free Zone.

Un imán de inversiones

La industria de tecnología presenta los indicadores más altos en crecimiento, y por lo tanto representa una importante oportunidad para el sector inmobiliario en la región.

El interés por los espacios de oficinas que se complementen con áreas de entretenimiento, servicios y comercio, ha derivado en el surgimiento de corredores empresariales en las áreas contiguas a complejos empresariales.

Por ejemplo, aparecen centros comerciales, restaurantes, gimnasios, cine, torres de apartamentos, universidades o centros de postgrado, negocios que fortalecen ese hub o ecosistema que soporta la operación de las empresas en el área.

Para el director de Market Research & Consulting de Cushman & Wakefield, este tipo de ecosistemas genera una importante plusvalía en los terrenos de los alrededores, fortalece estas ubicaciones y genera oportunidades para los desarrolladores inmobiliarios.

“En Costa Rica, por ejemplo, podemos ver este fenómeno en lugares como Heredia o Escazú, que se suman a lo que sucedió hace algunos años en Lindora, o como lo que estamos empezando a ver en los alrededores del parque metropolitano La Sabana y el centro de San José. En Guatemala se ha dado en la zona 10, que es la zona más activa. Mientras, en Ciudad de Panamá, esta dinámica se ha reflejado en los alrededores de Calle 50 y en Costa del Este”, añade González.

Como parte de los esfuerzos que realizan los países de la región para atraer a más empresas de tecnología, destacan dos iniciativas que se enfocan en la creación de zonas o sectores tecnológicos.

“Distrito de Innovación T-24” es un proyecto de la Municipalidad de San José, Costa Rica, concebido con edificaciones verticales acondicionadas con tecnología de última generación, en las que colaboren empresas transnacionales, nacionales, el sector académico y hubs de emprendedores.

El objetivo del proyecto es la instalación de empresas de alta tecnología a lo largo de toda la transversal 24, que va desde McDonald’s en Sabana Sur hasta el cruce de la empresa Numar en Barrio Cuba.

“Se trata de un modelo que contempla condiciones especiales en cuanto a ubicación estratégica, fácil accesibilidad, un ambiente agradable para trabajar, así como acceso a personal altamente capacitado”, puntualiza Diana Villareal, directora de proyectos en Portafolio Inmobiliario, empresa desarrolladora de Torre Universal, el primer proyecto en unirse a Distrito T-24.

Otro ejemplo es el Campus Tecnológico (TEC), ubicado en Cuatro Grados Norte, zona 4 de Ciudad de Guatemala. Fue creado bajo un concepto innovador que busca recrear la plataforma de innovación y éxito de Silicon Valley en California, pero adaptado a las realidades del país y de Latinoamérica.

El complejo consiste en edificios para empresas y eventos de tecnología e innovación, que pretende apoyar a emprendedores y empresarios a través de infraestructura con tecnología de punta, masa crítica de empresas de tecnología, alianza con Universidades, capital disponible para conceptos innovadores, ambiente que promueva creatividad e intercambio de información, así como la promoción de Guatemala como centro tecnológico ante empresas y el mundo.

Cisco y su apuesta por una ubicación exitosa

Cisco suma más de 25 años de operaciones en Costa Rica, país donde decidió establecer un hub de atención para países de Centroamérica, el Caribe y el Norte de Sudamérica.

El crecimiento de la empresa ha sido evidente. En sus inicios solamente eran tres personas y hoy el equipo supera las 200.

Desde 2006 instaló sus oficinas en el edificio corporativo Plaza Roble, ubicado en San Rafael de Escazú, uno de los distritos con más afluencia del Gran Área Metropolitana que se caracteriza por su alto desarrollo económico y conglomeración de centros comerciales, restaurantes, hoteles y sedes de empresas internacionales.

“Este tipo de complejo nos brinda altos niveles de conectividad a nivel de energía e internet desde múltiples fuentes, lo que resulta crucial para mantener la continuidad de un negocio como el nuestro. Por otro lado, hay una buena oferta de servicios y beneficios para nuestros colaboradores”, asegura Luis Carlotti, CEO de Cisco Costa Rica.

Estar en una buena ubicación geográfica le permite a la compañía atender a sus clientes y socios en un área en constante desarrollo a nivel corporativo, que además brinda servicios de calidad, afirma Carlotti.

“Además, es una zona con alta presencia de corporaciones tecnológicas lo que permite el fortalecimiento del ecosistema comercial”, agrega.

Caso de éxito en Latinoamérica

Zonamerica y su apuesta para atraer empresas globales enfocadas en servicios y TI

Zonamerica es considerada una de las mejores zonas francas de las Américas. De origen uruguayo, aportó en la transformación de su país; al pasar de ser un exportador de productos agrícolas y agroindustriales a uno donde los servicios participaran activamente de la canasta exportadora.

En Uruguay, la firma cuenta con 30 edificios que albergan más de 11.000 personas, más de 350 empresas, en un área de alrededor de 300.000 m2 de parques y zonas verdes.

En 2018 llegó a Colombia producto de un joint venture con Grupo Carvajal y Zonamerica ltd. Bajo el concepto de Campus + Performance, apuestó por albergar empresas de talla mundial del sector servicios para atender Norteamérica y el norte de Latinoamérica, apalancada en los factores competitivos que cuenta la ciudad de Cali.

El complejo Zonamerica Colombia lo componen 18 etapas y 23 edificios de los cuales actualmente funcionan cuatro, entre ellos un Data Center Tier IV operado por Etix Everywhere, con capacidad de 1,5 Megas, el primero en su categoría fuera de Bogotá y segundo en el país.

En la actualidad, operan 41 empresas y la tercera parte de ellas son empresas de tecnología. Mientras, las compañías internacionales ocupan el 70% del espacio rentable.

Para atender integralmente las necesidades de las empresas de servicios, Zonamerica Colombia es un One Stop Shop Solution, que adicional a la solución inmobiliaria, provee servicios de telecomunicaciones redundantes, mantenimiento de oficinas de las empresas instaladas en el parque, servicio de nube pública y privada, seguridad física y de datos, aseo, entre otros.

Revista INversión INmobiliaria (IN) con Margarita Herrera (MH), gerente general de Zonamerica Colombia, para conocer un poco mejor la estrategia que ha utilizado la zona franca para atraer al clúster de servicios y tecnología. Asimismo, ahondamos en los principales requerimientos de este tipo de empresas y las características fundamentales que deben tener los inmuebles para ser un imán para este sector.

IN: ¿Qué tipo de inmuebles les interesa a las empresas del clúster de tecnología?

MH: Depende del perfil de la empresa y no sería justo caer en generalizaciones. Nuestra experiencia en Zonamerica Colombia muestra que las empresas multinacionales con alto posicionamiento en el sector de desarrollo de software, ITOs, KPOs buscan edificios Clase A+, A. Por ejemplo, el Edificio A de nuestro campus ha sido visitado por varias multinacionales muy bien posicionadas dentro del sector de desarrolladores de software, BPO, KPO, ITO que inician la conversación preguntando por factores tradicionales como fácil acceso con transporte urbano, precio del metro cuadrado y el número de estacionamientos disponibles. Pero hilando más delgado y escuchando sus necesidades, se empieza a detectar que estas van más allá de las mencionadas y el peso de esos criterios puede modificar la decisión hacia soluciones inmobiliarias que se pueden descartar por el valor o la localización. Por ejemplo, contar con espacios que permitan la construcción de comunidad, ambientes sanitariamente seguros y sostenibles, áreas abiertas que permitan almorzar un pic-nic en día laboral, estacionamiento de bicicletas o punto de carga para vehículo eléctrico.

IN: ¿Qué características considera que deben cumplir para satisfacer sus necesidades y las de sus colaboradores?

MH: Localización: Prefieren áreas de la ciudad que reduzcan riesgos de seguridad física y de fácil acceso que permitan el uso de transporte amigable con el ambiente, como bicicletas, transporte urbano eléctrico, metro para aquellas ciudades que disponen de este tipo de transporte masivo, etc. Otro factor importante asociado a la localización es estar ubicado en áreas seguras, con bajos niveles de contaminación de aire o de ruidos.

Construcción: Arquitectura de vanguardia, que permita interiorismos modernos. Multinacionales agregan puntos en sus calificaciones a edificios certificados LEED, Well, Energy Star, etc.

Amenities: Áreas verdes donde se pueda colgar una hamaca o sentarse en un puff a descansar, cafés y restaurantes con diversas opciones gastronómicas; plazas abiertas que permitan realizar un after hour. En nuestro caso, para realizar actividad física, aprovechamos el campus de Zonamerica con actividades al aire libre como los 5K al interior del complejo. Por otra parte, trabajamos para establecer convenios que le permitan a los colaboradores que forman parte de las empresas que se han instalado en nuestro campus, tener descuentos en gimnasios, entretenimiento o maestrías en universidades reconocidas en la ciudad. En fin, no solo es disponer de los amenities dentro del parque sino también contar con un ecosistema donde se pueda interactuar parque-ciudad.

IN: ¿Usualmente cuántos metros cuadrados demanda este tipo de empresas, comparado con otras compañías de otros sectores?

MH: Se podría pensar que posterior a la pandemia hay reducción de áreas de las diferentes empresas, pero lo que se ha visto es que las empresas mantienen y, en algunos casos, aumentan el área de las oficinas porque las empresas ven en ellas el espacio para la construcción de cultura empresarial, integración de equipos, formación de talentos, reuniones que exigen confidencialidad, etc. Hemos visto que, en plena pandemia, las empresas adecuaron espacios donde hay salas vivas donde se puede disfrutar de un juego de play station, mesa de ping pong, asimismo contar con auditorio de reuniones, entre otros.

Posterior a la pandemia vemos que más que el sector, es la actividad que realiza la empresa la que determina el número de metros a ser utilizados. Es diferente un BPO cuya operación tiene involucrados medios de pago o manejo de datos sensibles, que uno inbound que entrega al usuario información general. El último caso puede implementar la modalidad de trabajo en casa, mientras que el primero exige monitoreo y presencialidad en oficinas.

Nuestra experiencia marca que los BPO solicitan entre 500 y 2.000 m2 cuando inician. En software, sus primeras operaciones rondan entre 100 y 500 m2. Start Ups prefieren ubicarse en coworkings.

IN: ¿Cree que hay diferencia en el tipo de demandas de los inmuebles que requieren las empresas de tecnología, comparadas con las compañías de otros sectores?

MH: Sin duda. Las empresas de tecnología tienen varios factores a cubrir para que su operación sea óptima. Buscan soluciones inmobiliarias que les facilite la contratación de talento calificado y simultáneamente les garantice continuidad en las operaciones soportadas en infraestructura de TI. En el caso de Zonamerica, vemos que contar con Data Center Tier IV conectado con fibra óptica les interesa a empresas que prestan servicios vinculados a analítica de datos y la redundancia de cuatro carriers ingresando al parque resulta determinante para empresas de monitoreo.

IN: En cuanto al diseño de los espacios de trabajo, ¿qué es lo que comúnmente demandan los colaboradores de las empresas de tecnología en los espacios de oficina para ajustarlos a sus necesidades y a su forma de ver el mundo?

MH: El interiorismo ha cambiado notoriamente. Pensar en cubículos y espacios cerrados de trabajo es cosa del siglo pasado. Las áreas colaborativas de trabajo con distanciamiento bioseguro y cabinas acústicas para que los funcionarios hagan teleconferencias se vienen convirtiendo en norma.

IN: ¿Qué oportunidades genera para el Real Estate la atracción de este tipo de empresas?

MH: Creo que hay una relación ganar – ganar entre las empresas de tecnología y el sector de Real Estate. Al ser un sector innovador, las empresas de TI, particularmente las multinacionales con mayor posicionamiento buscan soluciones inmobiliarias que van mucho más allá de un edificio bonito y bien ubicado. Le exigen a los desarrolladores y constructores pensar en espacios de descanso, abiertos y que motiven la creatividad de sus empleados. Su necesidad más importante es atraer el mejor recurso humano disponible y la disminución de la rotación del talento contratado. En consecuencia, los edificios preferidos por este perfil de empresas cuentan con espacios que permitan realizar eventos que promuevan la construcción de comunidad de conocimiento, resulta muy importante para los potenciales colaboradores que harán parte de la organización.

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