Mercado de Ofi-bodegas en Costa Rica se proyecta hacia el crecimiento

Del 2015 al 2016 se presentó un incremento de 7,43% en cantidad de metros cuadrados con un 4,37% de disponibilidad lo que es un promedio sumamente atractivo incluso para nuevos inversionistas que visualizan el alquiler de bodegas como todo un negocio. Adrián Piñar apinar@inversioninmobiliariacr.com Foto: Ofi-bodegas West Park. Fotografía cortesía de Colliers International. Durante las últimas tres décadas la práctica del alquiler de bodegas se ha sofisticado e intensificado a niveles tan altos que en la actualidad apenas cubren la alta demanda existente, algo que impulsa fuertemente el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios adaptados en esta línea. Randall Fernández, Gerente General de la consultora Colliers International, explica que entre las principales razones que han incentivado el alquiler de bodegas se destaca: la flexibilidad de crecer, evitar grandes inversiones, crear un escudo fiscal y el incremento en las importaciones que superan la producción local. A esto se le debe agregar otras ventajas como la seguridad, limpieza y mantenimiento, ya que en la mayoría de condominios o parques es cubierta con un canon que aporta cada inquilino. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="asegura Randall Fernández, gerente general de Colliers."]“Al sofisticarse las importaciones se hace indispensable contar con espacios más amplios para maniobrabilidad y almacenaje o desalmacenaje, preferiblemente con una ubicación estratégica para la distribución ya que se presentan casos de empresas grandes como Wallmart que abastecen el 60 y 70% de sus productos de consumo por lo que no les sirve tener el almacenaje lejos",[/quote] Una de las principales tendencias cuando se habla de ofibodegas es la construcción de soluciones a la medida, que apuntan hacia la optimización de cada metro cuadrado, para una industria cada vez más especializada. Por ejemplo, las llamadas Naves Industriales son bodegas que se adaptan, en tamaño y requerimientos específicos, a las necesidades de cada cliente. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="explicó el Ing. Alberto Bonilla, Director de Proyectos de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios."]“Este concepto fue generado a principios de los años 2.000. Anteriormente se alquilaban galerones grandes para empresas industriales o de logística que necesitaban espacio para almacenar inventario. Hoy en día las ofibodegas se han adaptado no solo para empresas grandes sino también empresas más pequeñas buscando una alternativa donde no solo pueden almacenar inventario, sino también instalar sus operaciones dentro de un parque atractivo para sus clientes y empleados”,[/quote] Otra de las explicaciones es que actualmente los parques de ofibodegas ofrecen servicios de valor agregado como redundancia en servicios públicos (muy importante para empresas de manufactura), amplios parqueos, paisajismo agradable, servicios de alimentación, guardería, seguridad, entre otros. De marzo del 2015 a marzo del 2016 el sector inmobiliario industrial y logístico presentó un crecimiento del 7.43%, en cantidad de metros cuadrados. “Las ofibodegas con soluciones entre los 200 y 400 metros cuadrados son las que han presentado la mejor acogida y éxito, de acuerdo con la demanda”, menciona Francisco Navarro, Consultor de la empresa de investigación de mercados Colliers International. Datos de esta firma, arrojan que del 2015 al 2016 se presentó un incremento de 7,43% en cantidad de metros cuadrados con un 4,37% de disponibilidad lo que es un promedio sumamente atractivo incluso para nuevos inversionistas que visualizan el alquiler de bodegas como todo un negocio. Con estas condiciones tan atractivas y una demanda que aumenta poco a poco, el mercado industrial estaría duplicando la cantidad de espacios existentes, la cual es de 346.050m2, ya que según cifras suministradas por Colliers International, en la actualidad hay en construcción un aproximado a 166.000m2 mientras que corto y mediano plazo la cifra se acerca a los 210.000m2. Entre esos proyectos a futuro se destacan: Parque Comercial Lindora, Parque Logístico TLA Santa Rosa, Global Park II, BES Pro Park, Green Valley, Multitenant Zeta Alajuela, Ofi Bodegas Empresariales Santa Rosa IV Etapa y Rocazul Center. Otra de las relevancias que presenta el mercado es la manera en que las industrias y sus empresas, se han ido perfeccionando gracias a la utilización de bodegas como medio de proyección hacia un mercado aún más complejo. Erick Díaz Q, Director Ejecutivo de la Cámara de Servicios Corporativos de Alta Tecnología, menciona que cada vez más las empresas exigen espacios más amplios con ubicaciones más estratégicas que sirvan para abastecer las empresas y esto se relaciona a un tema de mano de obra disponible, capacidades que puedan dar los espacios, mabiobrabilidad, acceso y principalmente a la optimización del mercado industrial. Las zonas de mayor crecimiento El sector oeste del GAM Casi proporcional al crecimiento inmobiliario y comercial de la zona, el oeste ha experimentado una fuerte demanda ofibodegas, tanto así que la oferta actual en esta región es del 51% del total existente, con un 77% del total de proyectos en construcción y, pero un 18% para el futuro. El sector este del GAM Actualmente la zona este está muy por debajo de la oferta en el oeste con tan sólo un 7% de la disponibilidad, sin embargo, el 63% de los proyectos que se construirán a mediano plazo se establecerán en esta zona. Algunos de los factores que incentivarán este incremento se debe a la disponibilidad de mano de obra producto de la alta densidad que ofrecen zonas como Montes de Oca, La Unión y Curridabat. Cartago es otra de las zonas que presenta un panorama interesante para el desarrollo de este tipo de proyectos ya que cumple con la función de proveer lo necesario a dichas zonas alojadas. “En Garnier & Garnier realizamos un estudio en el que se determinó que el 87% de las 65.000 personas que se desplazan diariamente desde Cartago hacia otras ciudades del país para trabajar, estaría dispuesto a quedarse en dicha provincia si encuentra condiciones similares. Esto debido a que generaría ahorros en tiempo de desplazamiento de hasta dos horas diarias y costo de transporte; un rubro que actualmente representa entre 5% y 10% de su salario”, subrayó Carolina Umaña, Gerente Comercial de Zona Franca La Lima. Se muestran además datos de las soluciones integrales habitacionales y el desarrollo de usos mixtos en construcción y los planes a futuro, con un análisis por sector. Las zonas de Coyol en Alajuela y Heredia Fernández de Colliers destaca que la zona de Heredia se ha proyectado como un foco muy interesante para el crecimiento de bodegas de alquiler y para los próximos años de desarrollarán más de 24.000m2. Sin embargo, en esta zona la maniobralidad y tráfico es uno de los principales problemas, de ahí el desarrollo del Coyol ha sido escogió por desarrolladores logísticos como un punto muy acertado. Y es que en el Coyol de Alajuela se han establecido empresas de gran importancia principalmente en el área médica, es por ello que se proyecta como un área de muchas alternativas y características para el desarrollo de nuevas empresas y otras posibles a establecerse en la zona, muestra de ello es que para el futuro se construyen más de 153.000.m2, dijo Fernández. Es así como la demanda sigue yendo acorde a una oferta que durante años, según los expertos consultados, no se atendió de manera debida generando un vacío que al comenzar a llenarse con costos abarcó la demanda básica. Bajo estos parámetros el futuro en el alquiler de bodegas luce muy favorable.