César Brenes
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Los desarrollos de parques industriales y zonas francas continúan creciendo en el país, a través de expansiones de proyectos existentes y del planeamiento y construcción de nuevas propuestas para atender la demanda de empresas extranjeras y locales El dinamismo obedece, en la mayoría de los casos, a inversiones en proyectos dirigidos a logística y bodegas.

De acuerdo con la firma consultora de bienes raíces Colliers International, el proyecto de parque industrial en zona franca Green Park, ubicado en El Coyol de Alajuela, inició construcción en el pasado mes de junio. Esto pondrá en oferta cerca de 54.000 metros cuadrados (m2).

Green Park es un desarrollo liderado por el salvadoreño Grupo Guerrero, que contará con características como control de acceso, sistema eléctrico, sistema telefónico con fibra óptica, agua potable y transporte público. El proyecto llegará a competir con complejos ya establecidos en esa localidad, como Zona Franca Coyol, BES, Free Zone Park y Parque Industrial Coyol.

Asimismo, varios proyectos ya en operación tienen planes de continuar creciendo. Por ejemplo, Zona Franca La Lima, en Cartago, a cargo del grupo tico Garnier & Garnier, pondrá pronto en oferta 12.600 m2en multitenant.

De acuerdo con Karla Quevedo, gerente de mercadeo del grupo, la expansión ofrecerá  bodegas que van desde 1.520 hasta 2.190 m2, listos para alquilar a partir de octubre 2015. La expectativa de la empresa es continuar creciendo, pues de las 79 hectáreas que cuenta su terreno, solo se ha desarrollado el 50%.

“Como es un parque nuevo, contamos con mucho terreno disponible y amplia flexibilidad para las empresas y también opción de expandir. Estaremos brindando a futuro servicios tales como gimnasio, clínica médica, servicios de restaurantes y cajeros bancarios dentro del parque”, aseguró la gerente.

Además, existe la posibilidad de desarrollar un edificio de oficinas corporativas para un centro de servicios compartidos de una empresa transnacional.

Por su parte, Zona Franca BES-Propark está por iniciar una expansión de 10.000 m2, según confirmó Álvaro Monge, director de la división inmobiliario del costarricense Grupo Montecristo, desarrollador a cargo, a Inversión Inmobiliaria.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Karla Quevedo, Gerente Comercial, Garnier&Garnier"] Un negocio de este tipo, como lo es un parque industrial y de negocios, siempre es vulnerable al ritmo de la economía mundial[/quote]

De igual forma, Global Park (Heredia), Zona Franca Cartago (Cartago) y  Zona Franca Coyol (Coyol, Alajuela) cuentan con terrenos disponibles para desarrollos built to suit, es decir, ajustados y adaptados a las necesidades específicas de una empresa.

En planeamiento

Si todo sale cómo está planeado, el país estaría recibiendo nuevos parques industriales y zonas francas en localidades como Limón y Grecia.

Solo en la provincia del Atlántico se gestionan los permisos de funcionamiento de dos proyectos con miras a aprovechar el flujo de inversión y desarrollo que se prevé con la construcción de un nuevo puerto, a cargo de la internacional APM Terminals.

Uno de ellos es el Parque Industrial Caribe (PIC), una inversión de $95 millones que incluirá una zona industrial de 14 lotes en 41.000 m², además de componentes inmobiliarios mixtos como un oficentro de 8.300 m², un centro comercial de 11.000 m², con 32 locales, 20 lotes en 6.915 m² para ofibodegas y 24 terrenos para ofibodegas.

El desarrollo estará a cargo de un consorcio conformado por las empresas Terrenos de Costa Rica, Telecom 506 y Consultora y Constructora Gutiérrez & Gallardo S.A.

De acuerdo con Gustavo Gutiérrez, vocero del proyecto, el PIC se encuentra en fase de diseños técnicos y espera iniciar la preventa en julio de este año. La construcción está prevista para los primeros meses de 2016 y las fases iniciales estarían operando a finales de ese año.

“Tenemos una lista importante de empresas de servicios interesadas en instalarse dentro del PIC. Se está en conversaciones  con empresas de manufactura, dentro del entendido que este proceso es más lento, ya que dichas empresas requieren de un análisis más profundo para la toma de decisiones”, detalló Gutiérrez.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Daniel Álvarez de AB Advisory"] Este tipo de cliente demanda espacios hechos a medida que cumplan altos estándares de calidad internacional [/quote]

Otro megaproyecto que pretende arribar a Limón es el del grupo venezolano Isiven. La iniciativa generaría una inversión de $300 millones y empleo para unas 1.000 personas, según ha anunciado el grupo en publicaciones locales.

El proyecto se ubica en un terreno de 50 hectáreas en Búfalo, Limón, y pretende incluir un proyecto inmobiliario paralelo de $15 millones. Su apertura está prevista para el 2016.

Adicional a estos proyectos, en el Atlántico se encuentra en operación el parque SIECSA, el cual posee terreno adicional para ampliar su oferta, según informó Roberto López, analista de Colliers International.

De vuelta en Alajuela, específicamente en el cantón de Grecia, un grupo de empresarios consolida el proyecto Green Valley Business and Technology Park, de 230 hectáreas, ubicado en la comunidad de La Argentina.

El público meta del parque está conformado por empresas de alta tecnología en las áreas de manufactura, ciencias médicas y servicios que busquen instalarse en Costa Rica. De hecho, la firma india UST Global ya seleccionó a Green Valley como la sede de sus instalaciones en el país.

De acuerdo con Pablo Gordienko, uno de los representantes del proyecto, ya se logró la aprobación de los permisos por parte de la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (Setena) para el condominio industrial Las Caobas, una de las etapas de la mega obra.

El inicio de la colocación y venta de espacios está por iniciarse y la firma del contrato final con UST Global está en las fases finales. Gordienko también anunció la posibilidad de construcción de un centro comercial con oficinas en las cercanías del proyecto.

Más iniciativas

Otros grupos empresariales también tienen interés de desarrollar nuevos proyectos en el sector industrial. Inversión Inmobiliaria confirmó que al menos 10 desarrollos han solicitado permisos de funcionamiento ambiental en Setena entre enero y junio de 2015.

Uno de los más ambiciosos es el tramitado por la empresa Terrenos Industriales del Coyol S.A., que construirá el centro logístico que ocuparía la firma de food service Mayca, en La Garita de Alajuela. El proyecto, valorado en más de $11,2 millones, ingresó a Setena en marzo pasado.

Por su parte, Servica, compañía de servicios logísticos, planea la construcción de un centro de distribución y almacén fiscal en una bodega de 25.000 metros cuadrados en San Antonio de Alajuela, con una inversión estimada en $7 millones.

Grupo Pozuelo también tramitó permisos para construir una fábrica y bodega de tortillas tostadas en Colón de Mora, valorada en aproximadamente $300.000.

La sociedad Desarrollos y Proyectos FYM LTDA proyecta invertir cerca de $3 millones en un proyecto de ofibodegas también en Colón de Mora, mientras que Inversiones Zeta gestionó autorización para el levantamiento de una nave industrial de 3.265 metros cuadrados en San Antonio de Alajuela con un valor de $1,7 millones. Igualmente, Laboratorios Zepol planea expandir sus operaciones en Curridabat y construir un nuevo almacén, con una inversión cercana a los $3 millones.

Sector dinámico

De acuerdo con datos de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC), entre enero y abril del 2015 se tramitaron 290.358 m2 en permisos para la edificación de proyectos industriales. Esto representa una saludable variación del 27,8% con respecto al mismo periodo del 2014.

Justin Stein, gerente general de la firma de investigación inmobiliaria Inmoinfo, el sector industrial ha presentado un crecimiento lento pero estable de la demanda, principalmente gracias a los desarrollos build to suit o hechos a la medida.

De hecho, Inmoinfo reporta una tasa de disponibilidad que cayó del 4,5% al final del 2013 a un 2,3% en la actualidad, lo que ha provocado un alza de los precios durante ese tiempo y podría ser la razón del auge de nuevos proyectos.

“La demanda actual se concentra principalmente en requerimientos para uso logístico y la manufactura tanto convencional como avanzada. El mercado apunta hacia la creación de espacios hechos a la medida para una industria cada vez más especializada”, confirma Roberto López de Colliers. Daniel Álvarez, vicepresidente de la consultora AB Advisory, consideró que el sector industrial continúa con su dependencia del crecimiento de las empresas de dispositivos médicos y manufactura avanzada. Sin embargo, predice la llegada de algunos proyectos especializados en darle servicio a los grandes operadores logísticos y a empresas que manejan sus centros de distribución de forma directa.

[quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Roberto Lopez, Colliers International"] Para atraer nuevos clientes los parques deben apostar a la redundancia de servicios, infraestructura que cumpla con los más altos estándares del mercado y también modernos diseós urbanísticos. [/quote]

Álvarez cree que la calidad de los proyectos que se han desarrollado en el país desde el 2010 es buena y que la oportunidad de mejora se encuentra en el ordenamiento del desarrollo urbano.

López aconseja a los desarrolladores y operadores de parques industriales apostar a la redundancia de servicios, infraestructura que cumpla con los más altos estándares del mercado y también modernos diseños urbanísticos.

Las estructuras deben de ser de un tamaño, construcción y diseño que cumplan satisfactoriamente con todas las operaciones de carga, descarga, almacenamiento y que a su vez permitan realizar las operaciones de limpieza. De igual manera, se debe velar por la protección del medio ambiente procurando reducir al máximo la contaminación.