Cinco puntos que tomar en cuenta al adquirir un terreno industrial en México

Al cierre del 2023 se registró una cifra récord en Inversión Extranjera Directa en México la cual asciende a $36.058 millones, representando una cifra histórica con un incremento anual del 2,2%, resultado de la confianza de los inversionistas en el país. Por Redacción INversión INmobiliariainfo@inversioninmobiliariacr.com Imagen: México vive un boom del Nearshoring y una alta demanda de empresas extranjeras.Fuente: ESCALA Actualmente, el mercado inmobiliario industrial en México muestra una importante oportunidad para la inversión, la cual se ha venido acelerando debido al boom de Nearshoring. De acuerdo con la Secretaría de Economía, el año pasado, la Inversión Extranjera Directa (IED) que captó México registro una cifra histórica de $36.058 millones, un incremento anual de 2,2%. Además, sólo 13% de la IED correspondió a nuevas empresas, mientras que 74% fueron utilidades de los inversionistas extranjeros que no salieron del país, el restante 13% de la IED fueron préstamos y pagos realizados entre compañías del mismo grupo empresarial. El 38% de la IED provino de Estados Unidos, posicionándose como el principal inversionista, seguido de España y Canadá, cada uno con 10%. La palabra "nearshoring” está presente en todo el sector de la construcción de parques industriales, generando empleos y propiciando la llegada de empresas extranjeras dispuestas a invertir dinero en el país, para impulsar el desarrollo de las comunidades y sus habitantes. El caso con mayor atención mediática en el país es la instalación de la planta de Tesla en México, propiciando la competencia entre varios estados del país como Hidalgo, Estado de México y Veracruz, para que al final Nuevo León resultara como la sede de dicha gigafábrica. Ante este boom, el reto para México será la escasez de espacios industriales que comienza a acentuarse, especialmente en los mercados de la frontera norte, los cuales han tenido la mayor demanda ante el efecto del nearshoring. En ocasiones, ante la demanda, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieren terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados. Por eso, ESCALA, empresa especializada en la administración de proyectos de construcción, enlistó los puntos más importantes que se deben tomar en cuenta a la hora de comprar un lote industrial. Para iniciar, la firma define un terreno industrial como el espacio idóneo que cuenta con el tipo de uso de suelo destinado a industrias, cuyo permiso de uso requiere de especificaciones especiales, desde el tamaño hasta la ubicación y brinda la oportunidad de construir centros de almacenamiento, fabricación, distribución y oficinas. De hecho, estos espacios son perfectos para empresas que buscan dar el paso en el desarrollo y crecimiento de la compañía. De acuerdo con Francisco Tijerina, director de Desarrollo de Negocios de ESCALA, en la nueva era del Nearshoring es importante tomar en cuenta varios aspectos a la hora de comprar terrenos industriales. “La construcción de un parque industrial genera ventajas, que varían con relación al tamaño y especificaciones propias del proyecto”, menciona. Plusvalía Analizar qué ofrece el terreno industrial que están vendiendo. Pueden ser cosas mínimas, desde servicios básicos hasta vialidades o infraestructura pertinente. Todo lo que le agregue valor actual y a futuro. Ubicación Hay que escoger estratégicamente. Los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato sino por lo que realmente necesite la compañía. ¿El terreno considerado está cerca de vialidades principales? ¿Está cerca de puertos o aeropuertos, por si se requiere exportar a otros países? La ubicación está ligada a la plusvalía, así que debe elegirse bien para que en el futuro el valor del terreno incremente. Uso de suelo Para el tipo de actividad industrial, esto es vital. Asegurarse de que el terreno cuente con todos los permisos necesarios. De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), un parque industrial es un terreno delimitado que cumple con los siguientes criterios: Cuenta con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución. Se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud. Ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros. Operan bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades. Lea también: La Ciudad de México y su zona metropolitana se mantienen como el principal hub industrial logístico del país Infraestructura Cuando se compra un terreno industrial, se deben tener algunas consideraciones para poder llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística requieren de una infraestructura especializada. Tamaño de los espacios: Contar con un desarrollo de gran tamaño es primordial para aquellas empresas que utilizan maquinaria de gran tamaño al ejercer sus actividades. Servicios adecuados: A diferencia de las empresas comerciales, algunos tipos de máquinas requieren cargas de voltaje superiores y un correcto control de acceso, en especial a áreas restringidas donde se maneje material peligroso o sean zonas de alto riesgo. Sistemas de logística: Las empresas que además de producir distribuyen, requieren de amplios espacios para bodegas y para maniobrar camiones de transporte de materiales y productos. Seguridad Elemento que siempre debe considerarse para mantener resguardadas las operaciones de la empresa, y tan importante es la seguridad interna del personal, como externa. Contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad. Es muy importante investigar si la zona en la que quieres comprar ha sido víctima de algún desastre natural: inundaciones, derrumbes, entre otros. En conclusión, la demanda de los espacios industriales en México en esta era del nearshoring se concentra en la fabricación y manufactura de productos, con cerca del 32% del total del inventario. En segundo lugar, se encuentran los espacios destinados a logística, con aproximadamente el 31% del total de m2 industriales y la industria automotriz representa 14% del total del inventario *Nota: (Comunicado de Prensa) Revista INversión INmobiliaria® no se hace responsable de la información que contiene este mensaje y no asume responsabilidad alguna frente a terceros sobre su íntegro contenido, quedando igualmente exonerada de la responsabilidad de la entidad autora de este. © 2024. Revista Inversión Inmobiliaria SRL. Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción parcial o total.