Precios estables y dinamismo esperan al sector industrial en 2015

El Coyol y La Lima concentran la oferta. La cantidad de proyectos en construcción, caracterizados en su mayoría porque las naves se pueden desarrollar justo a la medida de las necesidades del inversionista, mantienen con expectativas positivas la evolución del sector industrial del mercado inmobiliario costarricense para este 2015. Ese buen comportamiento además presagia una estabilidad en los precios para los inquilinos o compradores. Ese es el criterio de los analistas Bernal Rodríguez de Colliers y de Esteban Hernández de NAI Costa Rica, quienes coinciden que El Coyol en Alajuela y La Lima en Cartago son las zonas que experimentarían el mayor dinamismo. En el caso de bodegas, los 28.350 metros cuadrados en construcción corresponden a un nuevo proyecto en Ciruelas de 20.000 metros cuadrados y otro en Cartago de 8.350 metros cuadrados. En ofibodegas, en clase A, el inventario en construcción corresponde a Ofibodegas Santa Rosa (etapa III) con 4.992 metros cuadrados y Parque Comercial Lindora con 1.363 metros cuadrados. En clase B, el inventario en construcción corresponde a ofibodegas Ciruelas (Condal) con 14.592 metros cuadrados, ofibodegas Plaza Aeropuerto etapa II con 5.111 metros cuadrados y Tech Park (etapa ll) con 7.006 metros cuadrados. En distribución, los 15.600 metros cuadrados corresponden al centro de distribución de DHL por el aeropuerto Juan Santamaría. “La del Coyol es la zona más caliente actualmente debido a su cercanía con la ruta 27, hay varios proyectos de ofibodegas y bodegas especializadas en logística en construcción y también en planeamiento”, sentenció Hernández. Los casos más destacados de estas zonas son Pro Park en El Coyol, cuyo inventario total es de 68.185 metros cuadrados, y en el caso de La Lima (Zona Franca La Lima), cuyo inventario a futuro es de 240.000 metros cuadrados, habiéndose construido ya 5.000 metros cuadrados. También, destaca Parque Pacífico, que es otro de los proyectos que presentan la particularidad de construirse a la medida. Expectativas optimistas El sector industrial ha representado aproximadamente el 22,5% del Producto Interno Bruto (PIB) durante el transcurso de los últimos años, esto lo coloca como el que más aporta a la economía costarricense y al PIB en la actualidad. En los últimos años se ha presentado el cierre de algunas fábricas manufactureras, sin embargo, la mano de obra costarricense sigue siendo más capaci tada en comparación con sus competidores, tanto por el manejo de un segundo idioma (inglés o portugués) como por la mano de obra especializada. Zonas como Coyol y Ciruelas que permiten la construcción de industrias pesadas han tenido un aporte interesante en proyectos industriales. Por eso es que los analistas ven opciones de que continúe creciendo. “Hay oportunidades de incursionar en diferentes industrias como la médica o de tecnología, pero el Gobierno debería incentivar y darle facilidades a este tipo de industria”, detalló Hernández. Pese a que el Gobierno no ha terminado de generar la confianza necesaria para que el sector empresarial realice inversiones importantes, los analistas estimaron que el sector de la industria se mantiene y mantendrá estable y que presentará una tendencia creciente, lo cual es respaldado por los proyectos en construcción actualmente y la ampliación de otros proyectos ya existentes. Rodríguez y Hernández coincidieron en que a nivel de precios la tendencia es a estabilizarse y lo justificaron por la competencia que hay entre parques, eso haría que los precios no crezcan. Ahora bien, la excepción a esa estabilidad está asociada a que se mantengan los precios de construcción. El analista de Colliers enfatizó que las obras del multimodal en El Coyol van abrir más espacios a nivel logístico porque muchas empresas construirán ahí sus puntos de distribución y se espera que a nivel de zona franca las absorciones sean similares a las del año anterior. Además, de El Coyol el otro polo de desarrollo de zonas francas se daría en Cartago, con el Parque La Lima, que se pelea espacios con el Parque Zeta de Cartago. Los analistas visualizan también que tras la salida de varias empresas ciertos corredores industriales quedarían disponibles para la venta, por lo esperarían una reconversión de esas construcciones. La tendencia de desarrollo de proyectos industriales (tipo ofibodegas) la observan en el este y oeste de San José y en Caldera. [quote width="auto" align="none" border="#002f56" color="#59a3d9" title="Bernal Rodríguez, Analista de Colliers"] A nivel logístico se está dando una tendencia en red de fríos, el mercado tiene una importante falta de oferta en red de frío, entonces una tendencia del mercado va a ser aumento de oferta en red de frío, tanto en el área de Coyol de Alajuela como en Caldera[/quote] Buenas cifras Según las estadísticas de NAI Costa Rica, el mercado inmobiliario industrial cuenta actualmente con un inventario total de 2.070.522 metros cuadrados contemplando bodegas, fábricas, ofibodegas y la categoría distribución; de los cuales 225.352 metros cuadrados se encuentran disponibles y generan una tasa de disponibilidad del 10,88%. El tercer trimestre del 2013 presentó una tasa de disponibilidad para el mercado de bodegas del 16%, un año después se ubicó en 16%, lo cual indica una estabilidad interesante en este submercado. Oferta en Bodegas En cuanto al mercado de fábricas, éste tiene variaciones muy leves, la variación interanual subió de 2% a 4%. Este mercado es muy estable y con disponibilidades muy bajas porque casi todo el inventario de los inmuebles son ocupados por propietarios que mantienen su operación en sus propios inmuebles. Por otro lado, las ofibodegas presentaron una disponibilidad del 8% hace un año y en el presente el indicador se encuentra en un 4%. Este submercado es bastante atractivo para los clientes por lo que los desarrolladores podrían beneficiarse si invierten en este tipo de proyectos El submercado de distribución hace un año presentó una disponibilidad de 5% y actualmente se encuentra en 0%. Este tipo de producto está diseñado para que las empresas puedan realizar la actividad logística de manera eficiente, por eso la demanda es bastante buena. En cuanto a precios, el mercado de bodegas tiene un promedio de renta de alrededor de $6 por metro cuadrado. Dicho precio baja o sube dependiendo de las condiciones del inmueble. Normalmente las empresas buscan tamaños grandes (1000 m2-5000 m2) por lo que el indicador de precio por metro cuadrado tendería a bajar. En caso de tamaños menores a 1000 metros cuadrados, la tendencia apunta hacia ofibodegas las cuales son productos más nuevos y con más amenidades. Con respecto a las fábricas, las pocas que se encuentran disponibles para ser ocupadas por un inquilino se ubican en el promedio de $7,53 por metro cuadrado. En el caso de ofibodegas, actualmente el promedio se encuentra en $7,43 y hace un año se encontraba $7,45, reflejando la misma estabilidad que se presentó en bodegas. En tal sentido, se mantiene la tendencia que las ofibodegas son más caras que las bodegas. Finalmente, el submercado de distribución ofrece un precio promedio de $8,22 por metro cuadrado, siendo el submercado más caro dadas las condiciones que ofrecen y facilidades logísticas. Precios promedio por sector en el mercado industrial